Rynek magazynowy w Łodzi – logistyczne serce Polski

Polska Centralna to trzeci do co wielkości rynek magazynowy w Polsce, a także jeden z najważniejszych hubów dystrybucyjnych dla Polski, regionu Europy Środkowo-Wschodniej, a także krajów bałtyckich. Największe skupisko inwestycji magazynowych znajduje się na trzech subrynkach w Łodzi, Strykowie i Piotrkowie Trybunalskim. Rynek magazynowy w Polsce Centralnej jest chętnie wybierany na magazyny centralne dla dużych firm logistycznych i sieci handlowych. Region z sukcesem przyciąga międzynarodowe firmy dystrybucyjne i produkcyjne, które wybierają rynek ze względu na lokalizację, pracowników i warunki do prowadzenia biznesu. Jakie są perspektywy dalszego rozwoju rynku magazynowego w regionie sprawdzili eksperci AXI IMMO.

Aktywność inwestorów w Polsce Centralnej w pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku była wyjątkowo wysoka. Największą transakcją inwestycyjną zamkniętą w tym okresie był zakup Logistic City w Piotrkowie Trybunalskim (135 000 mkw.) przez Polish Logistics LLP, nową platformę inwestycyjną powołaną przez REINO Capital, IO AM i Grupę Grosvenor. Ponadto Savills Investment Management stał się właścicielem centrum logistycznego Leroy Merlin o powierzchni 123 000 mkw., położonego w miejscowości Piątek. Ten sam inwestor zakupił park Łódź East IV w ramach transakcji portfelowej zawartej z Panattoni. Również firmy Investec, GIC i P3 przejęły łódzkie aktywa magazynowe będące częścią większych portfeli. Ponadto Segro zdecydowało się na zakup magazynu miejskiego 7R City Flex Łódź, a Tritax EuroBox stało się właścicielem Panattoni Park Stryków III.

„Łódzki rynek magazynowy to strategiczna lokalizacja zarówno dla polskich, jak i międzynarodowych firm zainteresowanych swoją ekspansją w Europie. Przygotowana przez Biuro Obsługi Inwestora w Łodzi oferta obejmuje aż 44 podsterfy w Łódzkiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej. Położenie geograficzne na przecięciu głównych transeuropejskich korytarzy transportowych, których częścią są autostrady A1 i A2, a także droga ekspresowa S8, zapewnią komfortowe warunki do dystrybucji towarów w każdym kierunku. Co więcej, uruchomione w 2013 r. połączenie cargo pomiędzy Łodzią a Chengdu dodatkowo podniosło rangę tej lokalizacji” – komentuje Hubert Wojtera Industrial & Logisitc Director w AXI IMMO.

Całkowite zasoby Polski Centralnej na koniec czerwca 2020 r. wyniosły 3,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, przy czym w samej pierwszej połowie 2020 r. dostarczono tylko 42 000 mkw. (-83% niż w I półroczu 2019 roku). Po obserwowanej w ubiegłych kwartałach wysokiej aktywności niemal wszystkich kluczowych w Polsce deweloperów, na koniec czerwca br. w budowie były tylko trzy obiekty – Panattoni City Logistics Łódź, 24 200 mkw. 7R City Flex Łódź II, 13 400 mkw. i BTS K-Flex Uniejów, 9 500 mkw. – o łącznej powierzchni najmu 47 000 mkw. (-90% r/r). Widoczne spowolnienie, to efekt wzrostu dostępności powierzchni zanotowanej w 2019 r. Co ciekawe, przyjmując dane z ostatnich pięciu lat Polska Centralna powiększyła swoje zasoby o 176% (115% - średnia dla Polski)  i był to najwyższy wzrost wśród dużych rynków logistycznych w Polsce. Zmniejszenie podaży przy stabilnym popycie spowodowało obniżenie współczynnika pustostanów z blisko 12% w I kw. 2020 r. do 6,9% w II kw. 2020 r. Wynik ten zbliżony jest do średniej krajowej na poziomie 6,8%. Z kolei czynsze bazowe bez zmian utrzymują się na poziomie od 2,90 w Piotrkowie Trybunalskim  do 3,60 EUR/mkw. za nowe obiekty w Łodzi.

„Rozbudowana sieć infrastruktury drogowej sprawia, że region Polski Centralnej jest chętnie wybierany przez firmy logistyczne, sieci handlowe, firmy elektroniczne, a także przez firmy z branży budowlanej/DIY. Na łódzkim rynku magazynowym swoją ofertę mają wszyscy aktywnie działający deweloperzy  w tym Panattoni, Logicor, Goodman, Prologis, P3, Segro, MLP, White Star RE, Hillwood i inni. Nie brakuje również lokalnych łódzkich inwestorów” – dodaje Hubert Wojtera z AXI IMMO.

W analizowanym okresie od stycznia do czerwca 2020 r. całkowity wolumen transakcji najmu w Polsce Centralnej wyniósł 395 000 mkw. (+24% niż w I półroczu 2019 roku). Uzyskany wynik był trzecim co do wielkości zarejestrowanym popytem brutto w skali kraju i wyniósł 12% wszystkich zrealizowanych umów najmu. Wśród trzech największych transakcji najmu znalazły się nowa umowa dla firmy Amazon w Hillwood Łódz I, 73 000 mkw., nowa umowa dla sieci handlowej w Exeter Stryków, 51 900 mkw. Najaktywniejszą grupą najemców były firmy logistyczne i sieci handlowe, które odpowiadały za 65% powierzchni wynajętej w I półroczu 2020 r. Dodatkowo na rynku zaobserwowano wzrost popytu ze strony  operatorów e-commerce i firm elektronicznych.

„Łódzki rynek magazynowy składa się z trzech głównych i dwóch mniejszych lokalizacji, które od kilku lat rozwijają się bardzo dynamicznie. Najważniejszą z nich jest Łódź czyli dominujące miasto w centralnej Polsce. Rynek ten charakteryzuje się postindustrialną architekturą, na którą kształtowały długie tradycje przemysłowe. Obecnie lokalizacja ta wyspecjalizowała się w dystrybucji miejskiej,  lekkiej produkcji wspartej przez logistykę. Z kolei położony na północ przy autostradzie A2 węzeł Stryków to jeden z najpopularniejszych wyborów dla krajowych i międzynarodowych centrów dystrybucyjnych, w tym firm logistycznych i sieci handlowych. Jadąc na południe od Łodzi autostradą A1 dotrzemy do Piotrkowa Trybunalskiego, który jest określany jako węzeł dystrybucji krajowej. To tu spotykają się droga ekspresowa S8, a także drogi krajowe o numerach 12, 74 i 91. Z kolei najemcy zainteresowani dobrą dostępnością kadry pracowniczej i niższymi kosztami pracy mogą skorzystać z magazynów zlokalizowanych na północ w Kutnie, a także na wschód od Łodzi w Rawie Mazowieckiej” – dodaje Hubert Wojtera z AXI IMMO.