Rynek powierzchni magazynowych wyhamował, ale nadal jest w cenie

Analizując dane zawarte w raporcie „At a Glance, IV kwartał 2023 roku, sektor powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce” przygotowanym przez BNP Paribas Real Estate Poland, wyniki popytu i podaży zanotowały spowolnienie, jednak nadal są na dobrym poziomie. Na koniec 2023 roku zaobserwowano wzrost wskaźnika pustostanów i czynszów. Na popularności będą zyskiwać magazyny miejskie i obiekty szyte na miarę potrzeb najemców.

Wyhamowanie tempa nowych inwestycji i popytu

Na koniec grudnia 2023 r. popyt brutto na powierzchnie magazynowe wyniósł 5,6 mln m kw., co wskazuje na spadek wartości o 15% rok do roku. Mniejsza aktywność najemców wynika z wysokiej wartości bazowej, bowiem w latach 2021–2022 rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych cieszył się największym zainteresowaniem w historii. W ostatnim kwartale roku podpisano z kolei umowy na 1,9 mln m kw.

Jeśli chodzi o podaż, w samym tylko IV kwartale 2023 r. deweloperzy magazynowi dostarczyli na rynek prawie 0,58 mln m kw. powierzchni magazynowej, a w całym 2023 roku ponad 3,7 mln m kw.

– W 2023 r. sektor powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce cechowało spowolnienie, jednak wszystko wskazuje na to, że w 2024 r. zanotuje odbicie. Wyniki uzyskane w 2023 roku pod względem popytu, podaży czy rozpoczętych inwestycji możemy uznać za bardzo dobre, biorąc pod uwagę warunki makroekonomiczne, w jakich przyszło nam funkcjonować. Nadzieją napawa również zwiększenie wolumenu powierzchni w budowie, który na koniec roku wyniósł 2,8 mln m kw. W 2024 roku zasoby rynku wyraźnie powinny przekroczyć poziom 34 mln m kw., a pozycję lidera wzmocni rynek warszawski (strefa Warszawa I & II), gdzie całkowita podaż powierzchni przemysłowo-logistycznych zbliży się do granicy 7 mln m kw.  – podkreśla Tomasz Arent, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W okresie październik-grudzień 2023 r. najwięcej powierzchni magazynowej w budowie znajdowało się w strefach: Dolny Śląsk (729 400 m kw.), Polska Centralna (402 900 m kw.) oraz Warszawa II (376 800 m kw.). Z kolei najwięcej nowej powierzchni magazynowej w IV kwartale dostarczono w strefach: Górny Śląsk (127 500 m kw.), Warszawa II (125 900 m kw.) oraz Polska Centralna (86 800 m kw.). Do największych obiektów w budowie w analizowanym okresie należy rozbudowa parku P3 Wrocław o budynek 1 i 3 (ponad 200 tys. m kw. dodatkowej powierzchni) oraz nowa inwestycja Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 tys. m kw.). Warto odnotować, że wskaźnik wynajęcia projektów w budowie sięgnął około 51% oraz notuje trend wzrostowy, porównując dwa ostatnie kwartały 2023 roku.

Wzrost pustostanów i czynszów

Miniony rok charakteryzował się wzrostem stopy pustostanów. Wskaźnik ten w IV kwartale 2023 roku osiągnął poziom 7,4%, co stanowi spadek o 0,4 pp., w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wartość wskaźnika pustostanów w ujęciu rocznym to wzrost o 3,2 p.p, jednakże według analityków BNP Paribas Real Estate Poland, w najbliższych kwartałach spodziewane jest ograniczenie trendu wzrostowego. Z drugiej strony, obecny poziom pustostanów niewątpliwie wpływa na zwiększenie konkurencyjności rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych i pozwala na łatwiejsze znalezienie odpowiedniej powierzchni dla najemców.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland przygotowujący raport za IV kwartał 2023 roku, zwracają uwagę na wysoki udział renegocjacji w strukturze umów – stanowiły one 40% wszystkich zawartych transakcji. Zauważalny jest także trend przedłużania się procesów decyzyjnych dotyczących wynajmowanych powierzchni. Do największych transakcji ostatniego kwartału 2023 roku można zaliczyć dwie transakcje w P3 Wrocław, gdzie operator z sektora e-commerce wynajął łącznie ponad 220 tys. m kw. oraz przedłużenie wynajmu powierzchni magazynowej GLP Poznań II Logistics Centre (ponad 80 tys. m kw.) przez Grupę Muszkieterów.

Od początku 2023 roku obserwowany jest także wzrost zarówno stawek bazowych, jak i czynszów za powierzchnie przemysłowo-logistyczne. Wyższe opłaty wynikają m.in. ze wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wyższych kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia się nastrojów funduszy inwestycyjnych. Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, relatywnie duża dostępność istniejących powierzchni przemysłowo-logistycznych może spowodować w 2024 roku lekką presję na obowiązujące stawki, co może prowadzić do zatrzymania trendu wzrostowego, a w niektórych przypadkach nawet obniżenia czynszów.

Popularność magazynów miejskich

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują w swoim raporcie na coraz większą popularność magazynów miejskich. Jak sama nazwa wskazuje powstają one w granicach aglomeracji miejskich, a nawet w ich ścisłych centrach. Są to niewielkie obiekty, które stanowią odpowiedź na szybki rozwój i rosnące wymagania branży e-commerce.

– Magazyny miejskie są jedną z prób rozwiązania problemu rosnących kosztów obsługi zamówień w handlu internetowym. Przeniesienie logistyki do centrów miast może poprawić organizację procesu i tempo ostatniego etapu dostawy bezpośrednio pod drzwi odbiorcy końcowego. Logistyka ostatniej mili z kolei generuje wysokie koszty i stwarza największe ryzyko opóźnień, pomyłek czy nawet zagubienia przesyłek. Niewielkie magazyny miejskie pozwalają skrócić dystans dzielący magazyn centralny od odbiorcy końcowego – wskazuje Piotr Załęski, Zastępca Dyrektora, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Takie rozwiązanie przyciąga przedsiębiorców różnych branż – od logistyki, przez e-commerce, produkcję, po serwisy i laboratoria. Koszt wynajmu powierzchni magazynowej w magazynie miejskim jest uzależniony głównie od lokalizacji. W strefie Warszawa I cena za taki magazyn dochodzi nawet do 9,75 EUR za m kw. miesięcznie.

Magazyny szyte na miarę

Raport zwraca uwagę także, że w sektorze nieruchomości przemysłowych wzrósł popyt na projekty szyte na miarę – tzw. built to suit (BTS). Jest to model biznesowy, w którym deweloper zobowiązuje się do budowy obiektu na podstawie specyfikacji i indywidualnych potrzeb klienta, tworząc powierzchnie produkcyjne, magazynowe czy biurowe dopasowane do wymagań danej firmy.

W miarę postępu technologii tradycyjne budynki przemysłowe mogą nie sprostać zaawansowanym wymaganiom procesów produkcyjnych, stąd zapotrzebowanie na nowoczesne i efektywne powierzchnie przemysłowe. Projekty BTS oferują możliwość integrowania najnowszych technologii, systemów energooszczędnych i automatyzacji. Dodatkowo projektowane są z myślą o długoterminowym użytkowaniu na 10-25 lat, co gwarantuje najemcy zachowanie ciągłości i bezpieczeństwa produkcji.

Coraz więcej firm skłania się ku przenoszeniu produkcji i operacji logistycznych do miejsc znajdujących się geograficznie blisko rynków zbytu, zgodnie z trendem nearshoringu. Zjawisko to napędza budowę obiektów BTS. Często są to inteligentne budynki, w pełni zautomatyzowane w zakresie bezpieczeństwa dostępu, energooszczędności, optymalizacji produkcji i minimalizowania śladu węglowego.