Stagnacja na rynku, ale zmiany w prawie?

Polski rynek nieruchomości we wrześniu 2024

Sytuacja na rynku nieruchomości we wrześniu nie uległa gwałtownym zmianom — wciąż widać relatywnie niewielkie zainteresowanie zakupem, mimo stabilizacji cen mieszkań. Na obecną sytuację bez wątpienia wpływają zmiany wokół programu Kredyt 0%, tym razem spowodowane powodzią. Równocześnie zaobserwować można spowolnienie na rynku najmu. Wrzesień przyniósł również nowe propozycje rządowych rozwiązań, które mają zniwelować problemy na rynku nieruchomości. To, czy wejdą w życie, wciąż pozostaje niepewne.

Powódź a rynek nieruchomości

Wrzesień przyniósł poważne w skutkach powodzie w południowo-zachodniej Polsce. To, jak klęska żywiołowa wpłynie na rynek nieruchomości, jak na razie pozostaje niepewne. W jej obliczu pojawiają się jednak sygnały o możliwych zmianach legislacyjnych — ministra klimatu i środowiska, Paulina Hennig-Kloska, zapowiedziała zaostrzenie przepisów zakazujących zabudowy na terenach zalewowych. Nie są to jedyne postulowane zmiany prawne — Lewica proponuje wprowadzenie podatku od pustostanów, by w ten sposób pozyskać środki na budowę tanich mieszkań komunalnych. Podatek ma zmotywować właścicieli do wynajmowania pustych lokali, co zwiększyłoby dostępność mieszkań. Środki z podatku byłyby przeznaczone na Fundusz Dopłat, który ma wspierać budownictwo komunalne. Pomysł Lewicy stanowi kontrpropozycję do wprowadzenia Kredytu 0% — chociaż przyszłość programu wciąż pozostaje niepewna. Wiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak zapowiedział, że środki z kredytu „Na start” planowane na 2024 r. w kwocie 500 mln zł przeznaczone będą na pomoc mieszkaniową dla powodzian. Minister zapewnił, że fundusze na budownictwo społeczne, kredyt „Na start” i budownictwo własnościowe są zabezpieczone w przyszłorocznej rezerwie budżetowej. Czy projekt dojdzie do skutku? Wbrew obietnicom ministra, pojawia się coraz więcej głosów wątpiących w przyszłość Kredytu 0%.

Sprzedaż wciąż w stagnacji

Brak rzetelnych informacji na temat Kredytu 0% sprawia, że na rynku sprzedaży widać regres, a dane agencji nieruchomości homfi potwierdzają ten zastój — we wrześniu 2024 liczba zainteresowanych zakupem nieruchomości spadła o 11.76% w porównaniu do września 2023 roku i o 13.38% względem sierpnia 2024. Jednocześnie ceny mieszkań ustabilizowały się na poziomie zbliżonym do ubiegłego miesiąca. Zmniejszone zainteresowanie zakupem mieszkania widać również na portalach nieruchomościowych. Pod koniec września na portalach OLX i Otodom padł historyczny rekord. Dostępnych było 94 280 ofert sprzedaży mieszkań – a dane dotyczą jedynie siedmiu największych polskich rynków nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Poznań i Katowice). To o 64,2% więcej niż rok wcześniej. Liczby znajdują potwierdzenie w statystykach homfi. Nasza oferta we wrześniu 2024 liczyła 1604 nieruchomości na sprzedaż — o 47.97% więcej niż przed rokiem. Największy przyrost widać w Łodzi — w porównaniu do sierpnia liczba ofert sprzedaży wzrosła o 11.76%, oraz w Gdańsku, gdzie wskaźnik ten wzrósł o 3.78%. Spadek zainteresowania sprzedażą widać również w Krakowie — liczba ofert wzrosła o 3.64% w segmencie popularnym i o 8.72% w segmencie nieruchomości premium. Tym samym wskaźnik popytu kupujących homfi, który mierzy liczbę zainteresowanych zakupem domu lub mieszkania przypadającą na jedną nieruchomość dostępną w ofercie homfi, spadł o 15.49% zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym.

Opublikowane we wrześniu dane GUS potwierdzają zaobserwowane tendencje. Według Głównego Urzędu Statystycznego zakup mieszkania w miastach staje się coraz trudniejszy. Mediana wynagrodzeń w marcu 2024 roku wyniosła 6550 PLN brutto, co jest znacznie niższą wartością niż przeciętne wynagrodzenie. Wysokie ceny mieszkań w miastach, zwłaszcza w Krakowie i Warszawie, sprawiają, że różnica między zarobkami a cenami nieruchomości jest większa, co utrudnia gromadzenie oszczędności na własne mieszkanie. W mniejszych miastach sytuacja jest korzystniejsza, ponieważ różnica między zarobkami a cenami mieszkań jest mniejsza, dlatego łatwiej jest odkładać środki na zakup nieruchomości. 

• Obecna sytuacja na rynku nieruchomości nie wskazuje na zbliżającą się obniżkę cen ofertowych, szczególnie w obliczu nieustannych zawirowań wokół Kredytu 0% oraz prognozowanych zmian legislacyjnych, niemniej możemy zakładać, że sprzedający będą chętniej negocjować ceny ze względu na spadek zainteresowania zakupem - zauważa Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

Spowolnienie na rynku najmu

Na rynku najmu we wrześniu 2024 widać regres — liczba osób zainteresowanych najmem spadła o 43.12% w porównaniu do sierpnia i aż o 61.08% w stosunku do lipca. Spadek zainteresowania najmem jest bez wątpienia spowodowany końcem wakacji — rokrocznie największy szczyt zainteresowania mieszkaniami na wynajem przypada na miesiące letnie, kiedy studenci szukają mieszkań w ośrodkach akademickich, po czym w miesiącach jesiennych i zimowych widać stagnację w tym segmencie rynku nieruchomości. Największy spadek widać w Poznaniu (-60.58%) i w Łodzi (-53.10%), najmniejszy zaś — w Warszawie (-29.66%) i w Krakowie (-37.43%).

Zaobserwować można również zmianę w potrzebach konsumenckich na rynku najmu w Polsce. Obecnie dominują kawalerki i mieszkania dwupokojowe, ale brakuje większych, czteropokojowych lokali, które są coraz bardziej poszukiwane. Najemcy, których liczba rośnie w porównaniu do osób zainteresowanych zakupem, to nie tylko młode osoby i jednoosobowe gospodarstwa, ale również pary, rodziny z dziećmi oraz większe rodziny, tak więc oferta rynkowa będzie musiała dostosować się do zmieniającej się struktury najemców. Coraz większą popularnością cieszą się również domy na wynajem, które mogą stanowić atrakcyjną alternatywę dla dużych mieszkań, choć są one bardziej kosztowne i wymagają większego zaangażowania w utrzymanie nieruchomości. Jednocześnie obecna stagnacja na rynku sprzedaży nieruchomości może wskazywać, że z czasem może rozwinąć się również najem wielopokojowych mieszkań i domów.

Jak wygląda to w statystykach agencji nieruchomości homfi? Mamy aktualnie w ofercie 427 nieruchomości na wynajem, w tym 320 mieszkań i 17 domów o strukturze: 1-pokojowe - 12.17%, 2-pokojowe - 41.45%, 3-pokojowe - 24.82%, 4-pokojowe - 6.79%, 5-pokojowe i większe - 7.25%.

Jednocześnie można obserwować długofalowe zmiany w podejściu do najmu, spowodowane wejściem na rynek tak zwanego pokolenia Z.  Osoby do 30 lat szukają mniejszych mieszkań, preferując mobilność i elastyczność, a własność nie jest dla nich głównym celem. Ich priorytetami są nowoczesne technologie, dobra komunikacja miejska i możliwość pracy zdalnej. Koszty kredytów oraz brak stabilności finansowej zniechęcają ich do zakupu, dlatego wielu przedstawicieli tego pokolenia wybiera najem. Powyższe dane potwierdzają, że rynek najmu staje się coraz istotniejszy — czy oznacza to, że polski rynek nieruchomości zmierza w stronę Zachodu?