Zasady najmu mieszkania: nie ma odstępstw od ustawy?

Leszek Markiewicz
NieruchomosciSzybko.pl (Grupa ML sp. z o.o.)
ul. Marszałkowska 111
00-102 Warszawa Warszawa
media|nieruchomosciszybko.pl| |media|nieruchomosciszybko.pl
+48 22 100 47 31
www.nieruchomosciszybko.pl
Można przypuszczać, że nowy 2023 rok podobnie jak poprzedni upłynie pod znakiem rynkowej przewagi właścicieli mieszkań na wynajem. W takich warunkach wśród wynajmujących rodzi się pokusa, aby pewne aspekty umowy określić w sposób bardziej korzystny dla siebie i mniej dogodny dla najemcy. W przypadku prawa cywilnego, ogólną regułą jest możliwość swobodnego kształtowania umów przez ich strony. Jednakże taka zasada w odniesieniu do najmu mieszkań nie ma bezwzględnego charakteru. Wręcz przeciwnie: ustawa o ochronie praw lokatorów określa zasady najmu mieszkania w sposób restrykcyjny. Istnieje jednak pewne pole do negocjacji pomiędzy wynajmującym oraz najemcą. Postanowiliśmy wyjaśnić, które ważne zasady najmu mieszkania mogą podlegać negocjacjom.
Nasz artykuł w dużym skrócie:
- Większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów posiada charakter bezwzględnie obowiązujący, co jest zresztą zgodne z celem tego aktu prawnego. Wyjątki od wspomnianej reguły są wyraźnie wskazane przez przepisy.
- W części przypadków, mamy do czynienia z przepisami jednostronnie bezwzględnie obowiązującymi. To oznacza, że zasady najmu mogą ulec zmianie tylko na korzyść lokatora będącego w teorii słabszą stroną umowy.
- Przepisy pozwalające stronom na zupełnie swobodną negocjację warunków najmu mieszkania są dość rzadkie. Przykład stanowią zasady podwyżek czynszu przy najmie okazjonalnym oraz napraw w przypadku mieszkań innych niż komunalne.
Poniżej prezentujemy znacznie więcej informacji o tym, jak mogą być zmieniane ustawowe zasady najmu mieszkania. Znajomość tego tematu może oszczędzić problemów zarówno najemcy, jak i wynajmującemu.
Klauzule umowne sprzeczne z ustawą będą nieważne
Jeżeli chodzi o orzecznictwo oraz doktrynę prawną, to nie ma wątpliwości, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) w dużej mierze składa się z przepisów bezwzględnie obowiązujących. „Każde umowne odstępstwo od takich przepisów sprawia, że klauzule z umowy wprowadzające inne zasady najmu mieszkania będą nieważne na podstawie artykułu 58 paragraf 1 kodeksu cywilnego” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Wspomniany przepis kodeksu cywilnego (art. 58 par. 1 KC) mówi, że: „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”. „Przykładem niedozwolonej ingerencji w ustawowe regulacje jest inne określenie w umowie zasad wypowiedzenia najmu mieszkania względem tych, które zostały podane przez artykuł 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (zobacz: Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r. o sygnaturze akt I C 1709/14)” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Dość często ustępstwa są możliwe tylko dla lokatora
Wątpliwości nie wzbudza również fakt, że właściciel mieszkania nie może nadinterpretowywać przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów na swoją korzyść. Przepisy nie posiadające charakteru bezwzględnie obowiązującego zostały wyraźnie oznaczone we wspomnianej ustawie. Chodzi głównie o normy jednostronnie bezwzględnie obowiązujące, które przewidują możliwość zmian tylko na korzyść lokatora. Taki charakter mają zasady najmu określone między innymi przez następujące przepisy:
- artykuł 8a ustęp 2 („Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.”)
- artykuł 5 ustęp 2 („Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy (…) może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.”)
Zasady najmu z umowy przewidujące odstępstwo od przepisów jednostronnie bezwzględnie obowiązujących będą nieważne jeśli zmiana jest inna niż wskazał ustawodawca (np. wprowadzono krótszy niż trzymiesięczny termin wypowiedzenia wysokości czynszu). „Podobnie jak w przypadku złamania norm bezwzględnie obowiązujących, źle uregulowane zasady najmu mieszkania z umowy zastąpią przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Zupełna swoboda dla stron umowy najmu jest rzadka
W obecnej sytuacji rynkowej, dla wielu właścicieli mieszkań korzystna byłaby duża swoboda dotycząca zasad wynajmu. Warto jednak pamiętać, że tylko nieliczne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów zezwalają, aby zasady najmu były swobodnie kształtowane przez strony. Do ważnych przykładów takiej ustawowej swobody można zaliczyć:
- artykuł 6f ustawy o ochronie praw lokatorów wskazujący, że w przypadku lokali spoza publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić inne niż domyślne zasady napraw (oczywiście z poszanowaniem zasad współżycia społecznego)
- zasady wypowiadania i podnoszenia czynszu w przypadku najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego
W nawiązaniu do drugiego powyższego przykładu, trzeba podkreślić, że zasady najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego nie przewidują swobody dotyczącej wypowiadania umowy. Obydwa warianty bardziej liberalnego najmu, w zakresie wypowiedzenia umowy muszą podlegać przepisom z artykułu 11 ustęp 2 punkt 1 - 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. „Próby obejścia tego wymogu przez właściciela mieszkania skończą się porażką w razie sporu sądowego” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Więcej przestrzeni, mniej hałasu – dlaczego Polacy coraz częściej wybierają przedmieścia?

Jak czytać rzuty mieszkań i uniknąć przykrych niespodzianek? AI ułatwia wybór

Dlaczego doświadczeni inwestorzy wolą lokować kapitał w apartamenty premium, niż w nieruchomości z segmentu popularnego?
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Ochrona środowiska

Zielona transformacja wiąże się z dodatkowymi kosztami. Mimo to firmy traktują ją jako szansę dla siebie i Europy
Bez zaangażowania największych firm, które ograniczają własny ślad węglowy, będzie trudno o transformację energetyczną. Jak wynika z danych Europejskiego Banku Inwestycyjnego, w ubiegłym roku 61 proc. przedsiębiorstw z UE zainwestowało w walkę ze zmianą klimatu. Choć z tymi inwestycjami wiążą się zwykle ogromne koszty, część firm traktuje je jako szansę na podniesienie swojej konkurencyjności. Wśród znaczących korzyści podnoszą też kwestię zmniejszania zależności od dostaw surowców energetycznych z innych krajów.
Prawo
Rolnicy z Wielkopolski i Opolszczyzny protestują przeciwko likwidacji ich miejsc pracy. Minister rolnictwa deklaruje szukanie rozwiązań

W czwartek 24 kwietnia pracownicy towarowych gospodarstw rolnych z województw wielkopolskiego i opolskiego protestowali przed Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi w Warszawie. To już kolejny – po poznańskim – protest, który ma zwrócić uwagę na opieszałość urzędników w związku z zagospodarowaniem zwracanych do Zasobu Skarbu Państwa dzierżawionych gruntów, na których dziś prowadzona jest działalność rolnicza. Minister Czesław Siekierski przyjął delegację pracowników, która przekazała petycję z postulatami wymagającymi pilnych działań urzędniczych.
Prawo
W połowie maja pierwszym pakietem deregulacyjnym zajmie się Senat. Trwają prace nad drugim pakietem

Zgodnie z zaplanowanym porządkiem obrad na posiedzeniu 14–15 maja Senat zajmie się pierwszym pakietem deregulacyjnym, przygotowanym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Przyjęty w ubiegłym tygodniu przez Sejm dokument zawiera około 40 rozwiązań, które mają ułatwić prowadzenie biznesu. W ciągu kilku miesięcy efekty mają być odczuwalne dla przedsiębiorców. Jednocześnie trwają już prace nad kolejnymi propozycjami deregulacyjnymi.
Partner serwisu
Szkolenia

Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.