Komunikaty PR

Zasady najmu mieszkania: nie ma odstępstw od ustawy?

2023-02-13  |  11:00
Biuro prasowe
Kontakt

Leszek Markiewicz
NieruchomosciSzybko.pl (Grupa ML sp. z o.o.)

ul. Marszałkowska 111
00-102 Warszawa Warszawa
media|nieruchomosciszybko.pl| |media|nieruchomosciszybko.pl
+48 22 100 47 31
www.nieruchomosciszybko.pl

Można przypuszczać, że nowy 2023 rok podobnie jak poprzedni upłynie pod znakiem rynkowej przewagi właścicieli mieszkań na wynajem. W takich warunkach wśród wynajmujących rodzi się pokusa, aby pewne aspekty umowy określić w sposób bardziej korzystny dla siebie i mniej dogodny dla najemcy. W przypadku prawa cywilnego, ogólną regułą jest możliwość swobodnego kształtowania umów przez ich strony. Jednakże taka zasada w odniesieniu do najmu mieszkań nie ma bezwzględnego charakteru. Wręcz przeciwnie: ustawa o ochronie praw lokatorów określa zasady najmu mieszkania w sposób restrykcyjny. Istnieje jednak pewne pole do negocjacji pomiędzy wynajmującym oraz najemcą. Postanowiliśmy wyjaśnić, które ważne zasady najmu mieszkania mogą podlegać negocjacjom.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

  • Większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów posiada charakter bezwzględnie obowiązujący, co jest zresztą zgodne z celem tego aktu prawnego. Wyjątki od wspomnianej reguły są wyraźnie wskazane przez przepisy.
  • W części przypadków, mamy do czynienia z przepisami jednostronnie bezwzględnie obowiązującymi. To oznacza, że zasady najmu mogą ulec zmianie tylko na korzyść lokatora będącego w teorii słabszą stroną umowy.
  • Przepisy pozwalające stronom na zupełnie swobodną negocjację warunków najmu mieszkania są dość rzadkie. Przykład stanowią zasady podwyżek czynszu przy najmie okazjonalnym oraz napraw w przypadku mieszkań innych niż komunalne.

Poniżej prezentujemy znacznie więcej informacji o tym, jak mogą być zmieniane ustawowe zasady najmu mieszkania. Znajomość tego tematu może oszczędzić problemów zarówno najemcy, jak i wynajmującemu.

Klauzule umowne sprzeczne z ustawą będą nieważne

Jeżeli chodzi o orzecznictwo oraz doktrynę prawną, to nie ma wątpliwości, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) w dużej mierze składa się z przepisów bezwzględnie obowiązujących. „Każde umowne odstępstwo od takich przepisów sprawia, że klauzule z umowy wprowadzające inne zasady najmu mieszkania będą nieważne na podstawie artykułu 58 paragraf 1 kodeksu cywilnego” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wspomniany przepis kodeksu cywilnego (art. 58 par. 1 KC) mówi, że: „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”. „Przykładem niedozwolonej ingerencji w ustawowe regulacje jest inne określenie w umowie zasad wypowiedzenia najmu mieszkania względem tych, które zostały podane przez artykuł 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (zobacz: Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r. o sygnaturze akt I C 1709/14)” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dość często ustępstwa są możliwe tylko dla lokatora

Wątpliwości nie wzbudza również fakt, że właściciel mieszkania nie może nadinterpretowywać przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów na swoją korzyść. Przepisy nie posiadające charakteru bezwzględnie obowiązującego zostały wyraźnie oznaczone we wspomnianej ustawie. Chodzi głównie o normy jednostronnie bezwzględnie obowiązujące, które przewidują możliwość zmian tylko na korzyść lokatora. Taki charakter mają zasady najmu określone między innymi przez następujące przepisy:

  • artykuł 8a ustęp 2 („Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.”)
  • artykuł 5 ustęp 2 („Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy (…) może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.”)

Zasady najmu z umowy przewidujące odstępstwo od przepisów jednostronnie bezwzględnie obowiązujących będą nieważne jeśli zmiana jest inna niż wskazał ustawodawca (np. wprowadzono krótszy niż trzymiesięczny termin wypowiedzenia wysokości czynszu). „Podobnie jak w przypadku złamania norm bezwzględnie obowiązujących, źle uregulowane zasady najmu mieszkania z umowy zastąpią przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Zupełna swoboda dla stron umowy najmu jest rzadka

W obecnej sytuacji rynkowej, dla wielu właścicieli mieszkań korzystna byłaby duża swoboda dotycząca zasad wynajmu. Warto jednak pamiętać, że tylko nieliczne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów zezwalają, aby zasady najmu były swobodnie kształtowane przez strony. Do ważnych przykładów takiej ustawowej swobody można zaliczyć:

  • artykuł 6f ustawy o ochronie praw lokatorów wskazujący, że w przypadku lokali spoza publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić inne niż domyślne zasady napraw (oczywiście z poszanowaniem zasad współżycia społecznego)
  • zasady wypowiadania i podnoszenia czynszu w przypadku najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego

W nawiązaniu do drugiego powyższego przykładu, trzeba podkreślić, że zasady najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego nie przewidują swobody dotyczącej wypowiadania umowy. Obydwa warianty bardziej liberalnego najmu, w zakresie wypowiedzenia umowy muszą podlegać przepisom z artykułu 11 ustęp 2 punkt 1 - 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. „Próby obejścia tego wymogu przez właściciela mieszkania skończą się porażką w razie sporu sądowego” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Więcej informacji
Newseria nie ponosi odpowiedzialności za treści oraz inne materiały (np. infografiki, zdjęcia) przekazywane w „Biurze Prasowym”, których autorami są zarejestrowani użytkownicy tacy jak agencje PR, firmy czy instytucje państwowe.
Źródło informacji: NieruchomosciSzybko.pl (Grupa ML sp. z o.o.)
Ostatnio dodane
komunikaty PR z wybranej przez Ciebie kategorii
Nieruchomości Deweloperzy ukrywają ceny mieszkań. Z troski o klientów czy swoje portfele? Biuro prasowe
2025-05-13 | 06:00

Deweloperzy ukrywają ceny mieszkań. Z troski o klientów czy swoje portfele?

Rynek nieruchomości w Polsce rządzi się swoimi prawami. Klient nierzadko poznaje ceny lokali dopiero wtedy, gdy zapyta o nie sprzedawcę. Najlepiej osobiście, podczas spotkania
Nieruchomości Więcej przestrzeni, mniej hałasu – dlaczego Polacy coraz częściej wybierają przedmieścia?
2025-04-29 | 18:00

Więcej przestrzeni, mniej hałasu – dlaczego Polacy coraz częściej wybierają przedmieścia?

Rynek nieruchomości przeszedł w ostatnich latach dużą metamorfozę. Coraz więcej osób, zamiast mieszkania w centrum dużego miasta, wybiera życie na przedmieściach.
Nieruchomości Jak czytać rzuty mieszkań i uniknąć przykrych niespodzianek? AI ułatwia wybór
2025-04-25 | 06:00

Jak czytać rzuty mieszkań i uniknąć przykrych niespodzianek? AI ułatwia wybór

Zakup mieszkania to decyzja, której skutki odczuwamy przez lata. Metraż i liczba pokoi są ważne, ale to układ pomieszczeń decyduje o tym, czy nowe mieszkanie będzie

Kalendarium

Więcej ważnych informacji

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Targi Bezpieczeństwa

Kongres Rady Podatkowej

Infrastruktura

Kolejne 9 mld zł trafi na budowę i modernizację sieci energetycznych. Inwestycje pomogą wyeliminować ryzyko blackoutu

Modernizacja i cyfryzacja sieci to dziś jeden z priorytetów spółek energetycznych w Polsce. Inwestycje te wzmacniają odporność systemu elektroenergetycznego i ograniczają ryzyko blackoutu, analogicznego do tego, który niedawno miał miejsce w Hiszpanii, ale też umożliwiają przyłączenie większej ilości zielonych źródeł energii. Enea pozyskała właśnie niskooprocentowaną pożyczkę w ramach KPO w wysokości 9 mld zł, które przeznaczy na budowę i modernizację sieci w północnej i zachodniej Polsce.

Rolnictwo

Gminne komisje szacują już straty w uprawach spowodowane przez majowe przymrozki. Najbardziej poszkodowani są sadownicy

W maju przygruntowe przymrozki pojawiły się na terenie niemal całego kraju. W niektórych miejscach temperatura obniżała się nawet do kilku stopni na minusie. Straty w rolnictwie i sadownictwie są bardzo duże, w niektórych regionach kraju sięgają nawet 90 proc. Ucierpiały nie tylko owoce i zboża, ale też część warzyw. Trwają już przygotowania naborów dla rolników, którzy ponieśli straty w wyniku przymrozków.

Polityka

Kampania prezydencka na ostatniej prostej. Temat ochrony zdrowia na drugim planie

Zdaniem przedstawicieli Naczelnej Izby Lekarskiej temat ochrony zdrowia w kampanii prezydenckiej, prowadzonej przed I turą wyborów, zszedł na dalszy plan. Kandydaci na najwyższy urząd w Polsce nie podawali – poza tematem składki zdrowotnej – w tym obszarze konkretów, a skupili się na kampanijnych ogólnikach i zapewnieniach. Zabrakło poruszenia wielu ważnych kwestii dotyczących m.in. przyszłości zawodów medycznych, kształcenia lekarzy, walki z agresją wobec medyków czy pomysłów na skrócenie kolejek do specjalistów i poprawy finansowania.

Partner serwisu

Instytut Monitorowania Mediów

Szkolenia

Akademia Newserii

Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a  także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.