Raportowanie struktury właścicielskiej spółek nieruchomościowych

W tym roku spółki nieruchomościowe będą zobowiązane do nowego raportowania struktury właścicielskiej. Raportowanie ma na celu przedstawienie struktury właścicielskiej spółki nieruchomościowej zarówno przez tę spółkę jak i bezpośrednich, i pośrednich udziałowców. Wobec wciąż niewyjaśnionych kwestii związanych z nowymi obowiązkami termin na złożenie raportu uległ wydłużeniu do 30 września 2022 r.

Co to są spółki nieruchomościowe?

Do nowego raportowania zobowiązane są spółki nieruchomościowe, których definicję zawiera art. 4a pkt 35) ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem, aby zakwalifikować podatnika, jako spółkę nieruchomościową musi on spełniać pewne kryteria.

W przypadku podmiotów rozpoczynających działalność, warunki to:

• co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, musi stanowić wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz
• wartość rynkowa tych nieruchomości musi przekroczyć 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty.

Czyli w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność, jako spółkę nieruchomościową uznaje się podatnika spełniającego łącznie dwa wyżej wskazane kryteria.

Natomiast w przypadku podmiotów prowadzących już działalność powstaje dodatkowe kryterium przychodowe tj. w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy, albo rok obrotowy, przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych, albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

Raportowanie struktury – kogo dotyczy?

Nowe raportowanie zostało przewidziane w art. 27 ust 1 e ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem do przekazania informacji o strukturze właścicielskiej są zobowiązane spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, udziały (akcje) w spółce nieruchomościowej, dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

Należy zaznaczyć, że ustawa nie przewiduje jak daleko w głąb struktury należy raportować. Najczęściej spółki nieruchomościowe są tworzone w grupach kapitałowych jako spółki celowe do realizacji określonych zadań. Z literalnego brzmienia przepisów wynika, że raportowanie dotyczy każdego podmiotu, nawet podmiotów zagranicznych, jeżeli tylko spełniają kryteria wskazane powyżej. Na takie rozumienie wskazuje treść ustępu 1f. W przypadku podatkowych grup kapitałowych przepis ust. 1e stosuje się do spółek wchodzących w skład takiej grupy.

Należy jednak zwrócić uwagę, że przepisy odwołują się do raportowania przez pośrednich udziałowców, będących podatnikami, tj. rezydentami mającymi siedzibę lub zarząd na terytorium Polski, a także nierezydenci posiadający w Polsce zakład.

Jakie informacje należy przekazać?

Zgodnie z ww. przepisem Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej należy przekazać informację:

• o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe,
• o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych.

Informacje są przekazywane zgodnie ze stanem na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej. Termin raportowania wyznaczony jest do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej.

W jaki sposób przekazać informacje?

Zgodnie z art. 27 ust. 1h. ustawy o CIT powyższe informacje składa się w wyznaczonych terminach w postaci elektronicznej, odpowiadającej strukturze logicznej dostępnej w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu obsługującego ministra właściwego do spraw finansów publicznych. Pomimo, że raportowanie powinno nastąpić elektronicznie na określonym formularzu, to jednak żaden oficjalny formularz nie został opublikowany. W konsekwencji podatnicy, aby spełnić wymóg przekazania informacji drogą elektroniczną przekazywali je ePUAPem. W przypadku konieczności uzupełnienia danych urzędy informują o tym obowiązku.

Komentarz

Raportowanie ma dostarczyć danych o właścicielach spółek nieruchomościowych, które są przedmiotem szczególnego zainteresowania organów podatkowych z uwagi na wartość jednostkową transakcji oraz potencjalne nieprawidłowości, które mogą powstać w obrocie nieruchomościami.

Wprowadzone przepisy są jednak bardzo nieprecyzyjne. W szczególności nie wiadomo do jakiego stopnia powiązań należy raportować strukturę. Nie ma też narzędzia do raportowania, stąd rodzą się wątpliwości odnośnie sposobu wysłania informacji. Na szczęście termin na złożenie raportu został wydłużony do 30 września 2022 roku, co świadczy o tym, że z opisanymi problemami nie może poradzić sobie także Ministerstwo.

Autor: Robert Nogacki, właściciel Kancelarii Prawnej Skarbiec specjalizującej się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym dla przedsiębiorców oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.