Raportowanie struktury spółek nieruchomościowych

W 2022 r. wprowadzono przepisy dotyczące obowiązkowego raportowania struktury właścicielskiej spółek nieruchomościowych. Od wejścia w życie przepisy budziły szereg wątpliwości, szczególnie w kwestii celu ich wprowadzenia, zakresu raportowania oraz podmiotów zobowiązanych do raportowania. Dodatkowo pomimo wejścia w życie przepisów, nie wprowadzono jakichkolwiek formularzy do raportowania, w związku z tym w początkowym okresie pojawiło się szereg pytań dotyczących sposobu raportowania. Przepisy były na tyle problematyczne, że po roku od ich wprowadzenia Ministerstwo Finansów wydało w lutym 2023 r. interpretację ogólną nr DD5.8203.7.2022 w sprawie obowiązków informacyjnych spółek nieruchomościowych i podatników posiadających udziały w tych spółkach. Co wynika z nowej interpretacji?

Spółka nieruchomościowa

W pierwszej kolejności należy wskazać, że definicja spółki nieruchomościowej została precyzyjnie określona w przepisach ustaw o podatku dochodowym. Zgodnie z ustawami spółka nieruchomościowa to spółka obowiązana do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, która spełnia następujące warunki:

a)      w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność: na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł,

b)      w przypadku innych podmiotów: na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.

W związku z tym podmioty posiadające nieruchomości i je wynajmujące powinny dokonać analizy, w pierwszej kolejności pod kątem spełnienia warunków uznania jej za spółkę nieruchomościową.

Raportowanie struktury właścicielskiej spółek nieruchomościowych

Przepisy dotyczące raportowania struktury spółek nieruchomościowych zostały zawarte w art. 27 ust. 1e ustawy o CIT oraz art. 45 ust. 3f ustawy o PIT.

Zgodnie z tymi przepisami spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w takiej spółce udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, są obowiązani przekazywać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informację o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw oraz o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze. Informację do KAS należy przekazać w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej.

Wątpliwości podatników

Wprowadzone przepisy są jasne w zakresie spółki nieruchomościowej, ale zdecydowanie nie wyjaśniają co należy rozumieć przez podatnika. W szczególności problematyczne jest czy dla zaistnienia obowiązku informacyjnego wystarczający jest sam fakt posiadania udziałów (akcji) lub innych praw w spółce nieruchomościowej, czy też konieczne jest istnienie obowiązku podatkowego w Polsce z jakiegokolwiek tytułu w roku podatkowym, którego dotyczy ta informacja.

W ocenie Ministra Finansów wyrażonej w interpretacji ogólnej Nr DD5.8203.7.2022 z dnia 23 lutego 2023 r., w związku z brakiem orzecznictwa sądowego w tym zakresie, kierując się koniecznością zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego, konieczne jest aby wskazany obowiązek informacyjny dotyczył zarówno podmiotów będących polskimi rezydentami podatkowymi, jak i podmiotów niebędących polskimi rezydentami podatkowymi, tj. podmiotów nieposiadających miejsca zamieszkania albo siedziby lub zarządu na terytorium Polski.

Zgodnie z interpretacją Ministra Finansów przez „podatnika”, należy rozumieć podmiot posiadający bezpośrednio lub pośrednio udziały lub akcje w spółce nieruchomościowej. Należy zwrócić uwagę, że Ministerstwo w interpretacji nie odnosi się do „podatnika” lecz do „podmiotu”, zatem rozszerza tym samym literalną wykładnię przepisu i powołuje się na wykładnię celowościową.

W kontekście minimalnego progu posiadanych praw (udziałów, akcji, tytułów uczestnictwa lub innych praw) w wysokości 5%, wskazuję, iż w celu jego obliczenia należy zsumować prawa posiadane w spółce nieruchomościowej w sposób pośredni z prawami posiadanymi bezpośrednio.

Jeżeli więc podmiot posiada udziały lub akcje w spółce nieruchomościowej obowiązek informacyjny powstaje bez względu na to, czy w roku podatkowym, na koniec którego składana jest informacja, został uzyskany przychód (dochód) z tego udziału z jakiegokolwiek tytułu. Innymi słowy istotne jest posiadanie udziałów w spółce nieruchomościowej, a nie osiąganie przychodów. Stanowi to duży wymóg administracyjny szczególnie dla spółek „technicznych”.

Ponadto Ministerstwo Finansów wskazuje, że obowiązek informacyjny ciążący na podatnikach posiadających prawa do spółki nieruchomościowej nie dotyczy podatników zwolnionych z podatku CIT. Dodatkowo w przypadku podatkowych grup kapitałowych obowiązki informacyjne stosuje się nie do samej grupy, lecz do spółek wchodzących w skład takiej grupy.

Autor: Robert Nogacki, partner zarządzający, Kancelaria Prawna Skarbiec specjalizująca się w doradztwie prawnym, podatkowym oraz strategicznym dla przedsiębiorców