Zakaz amortyzacji budynków i mieszkalnych uderzy w przedsiębiorców
Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec
ul. Maciejki 13
02-181 Warszawa
sekretariat|kancelaria-skarbiec.pl| |sekretariat|kancelaria-skarbiec.pl
22 586 40 00
www.kancelaria-skarbiec.pl
Proponowane w Polskim Ładzie wprowadzenie zakazu amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej uderzy nie tylko w podmioty wynajmujące mieszkania i lokale, ale także w przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą we własnym domu lub mieszkaniu. Furtką będzie wyodrębnienie części budynku i przemianowanie go na część użytkową, co wiąże się nie tylko z wieloma obowiązkami administracyjnymi, ale także z koniecznością rozliczenia dużo wyższego podatku od nieruchomości. Co więcej, przepisy Polskiego Ładu nie przewidują w tym zakresie żadnych przepisów przejściowych, co oznacza, że nowe zasady będą miały obowiązywać od 1 stycznia 2022 r.
Dotychczasowe przepisy
Amortyzowanie lokali mieszkalnych dokonywane jest zarówno przez podatników PIT, jak i CIT. Amortyzacji można dokonywać na zasadach ogólnych, bądź stosując metodę uproszczoną. Ta druga pozwala na dokonywanie odpisów amortyzacyjnych w oparciu o iloczyn kwoty 988 zł i liczby metrów kwadratowych powierzchni. Ponadto w przypadku przeznaczenia jedynie części nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej odpisów dokonuje się proporcjonalnie jedynie od tej części. W przypadku sprzedaży amortyzowanego budynku mieszkalnego lub lokalu niezamortyzowana wartość jest kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży.
Stanowisko Ministerstwa
Proponowane zmiany przewidują wyłączenie z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Zmiana dotyczy głównie art. 22c pkt 2 ustawy o PIT, który otrzyma brzmienie: „(Amortyzacji nie podlegają) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy”. Zmiany dotkną także art. 16c ustawy o CIT: „(Amortyzacji nie podlegają): 2) budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej”.
Z uzasadnienia zmiany przepisów podatkowych w zakresie amortyzacji nieruchomości mieszkalnych wynika, że dochody uzyskiwane z tytułu wynajmu mieszkań, szczególnie z rynku wtórnego, są bliskie zeru, ponieważ wartość dokonywanych odpisów amortyzacyjnych, zmniejszających dochód do opodatkowania, jest bliska wartości przychodów osiąganych z najmu mieszkania.
Kolejnym argumentem jest wzrost wartości nieruchomości w czasie. Ministerstwo Finansów stoi tu na stanowisku, że korzystne regulacje podatkowe w zakresie amortyzacji mieszkań, a następnie ich sprzedaży, która co do zasady może nie rodzić obowiązku rozliczenia podatku dochodowego, powodują, że mieszkania są nabywane w celach zarobkowych, co prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości oraz zmniejszenia ich dostępności dla osób, które chcą realizować cele mieszkaniowe.
Ponadto Ministerstwo chce, aby rozwiązanie w zakresie lokali mieszkalnych było zbieżne z zasadami dotyczącymi gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które nie podlegają amortyzacji.
Komentarz
Bez wątpienia zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych bardzo negatywnie wpłynie na rynek mieszkaniowy w Polsce. Brak amortyzacji będzie generował wyższe podatki związane z prowadzeniem działalności przez przedsiębiorcę, które w części przypadków mogą zostać przeniesione na wynajmujących, a w przypadku prowadzenia działalności w nieruchomościach mieszkalnych na cenę wykonywanych usług czy sprzedawanych towarów. W konsekwencji wyższe opodatkowanie poprzez pozbawienie możliwości amortyzacji wpłynie na ceny najmu oraz usług i towarów. Wydaje się, że przedsiębiorcy szukający możliwości inwestycji nie zrezygnują z zakupu mieszkań (na co liczy Ministerstwo) tak długo, jak będzie na nie popyt ze strony wynajmujących.
Kolejną wadą tych przepisów jest brak okresu przejściowego. Amortyzacja, szczególnie nieruchomości, jest dokonywana w długim okresie. Część przedsiębiorców dokonała wydatków, kalkulując biznesplan działalności w oparciu o możliwość dokonania odpisów amortyzacyjnych. Nagła zmiana w tym zakresie może nieść za sobą duże konsekwencje finansowe dla przedsiębiorców. Miejmy nadzieję, że finalne brzmienie przepisów uwzględni odpowiedni okres przejściowy.
Uzasadnienie zmiany przepisów w zakresie amortyzacji nieruchomości mieszkalnych zawiera argumenty, które pozbawione są jakichkolwiek dowodów w postaci analiz danych, statystyk etc. Są to argumenty czysto populistyczne, których głównym celem jest wskazanie, jak przedsiębiorcy kupujący mieszkania i je wynajmujący w ramach działalności gospodarczej drenują budżet i negatywnie wpływają na rynek nieruchomości.
Ponadto w uzasadnieniu Ministerstwo w żaden sposób nie odniosło się do przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą w mieszkaniach i będą pozbawieni możliwości zaliczenia w koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od dokonanych wydatków związanych z miejscem prowadzenia działalności, chyba że zdecydują się przekształcić lokal na lokal użytkowy i w konsekwencji będą zmuszeni do zapłaty wyższego podatku od nieruchomości i podjęcia działań administracyjnych.
Autor: radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec specjalizuje się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym dla przedsiębiorców oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.
Wakacje od ZUS już w tym roku - kto i kiedy może skorzystać?
Ponad 1,3 tys. jednoosobowych działalności dziennie startowało w ubiegłym roku
Ulga termomodernizacyjna. Podatnicy karani za braki w przepisach
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Prawo
Przedsiębiorcy czekają na doprecyzowanie przepisów dotyczących Małego ZUS-u Plus. W sądach toczy się ponad 600 spraw z ZUS-em
Oddziały Biura Rzecznika MŚP prowadzą już ponad 600 spraw dotyczących Małego ZUS-u Plus. Przedmiotem sporu z ZUS-em jest interpretacja, jak długo – dwa czy trzy lata – powinna trwać przerwa, po upływie której przedsiębiorca może ponownie skorzystać z niższych składek. Pod koniec czerwca Sąd Okręgowy w Gorzowie Wielkopolskim wydał pierwszy wyrok, w którym podzielił korzystną dla przedsiębiorców argumentację Rzecznika MŚP. – Nie stanowi on jeszcze o linii interpretacyjnej. Czekamy na wejście w życie ustawy deregulacyjnej, która ułatwi od stycznia przedsiębiorcom przechodzenie na Mały ZUS Plus – mówi Agnieszka Majewska, Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców.
Problemy społeczne
Awaria CrowdStrike’a miała podobne skutki jak potencjalny cyberatak. Uzależnienie od technologii to ryzyko wyłączenia całych gałęzi gospodarki
Ogromna awaria systemu Windows, wywołanego błędem w aktualizacji oprogramowania CrowdStrike, doprowadziła do globalnego paraliżu. Przestały działać systemy istotne z perspektywy codziennego życia milionów ludzi. Tylko w piątek odwołano kilka tysięcy lotów na całym świecie, a w części regionów w USA nie działał numer alarmowy. – To pokazuje, że im bardziej jesteśmy uzależnieni od technologii, tym łatwiej wykluczyć wręcz całe gałęzie gospodarki, a podobne skutki mógłby mieć cyberatak – ocenia Krzysztof Izdebski z Fundacji im. Stefana Batorego. Jego zdaniem tego typu incydenty są nie do uniknięcia i trzeba się na nie lepiej przygotować.
Ochrona środowiska
Nowelizacja przepisów ma przyspieszyć rozwój farm wiatrowych. Do 2040 roku Polska może mieć zainstalowane w nich ponad 40 GW mocy
Jeszcze w tym kwartale ma zostać przyjęty przez rząd projekt zmian w ustawie o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Nowelizacja zmniejsza minimalną odległość turbin wiatrowych od zabudowań do 500 m. Polskie Stowarzyszenie Energetyki Wiatrowej ocenia, że zmiana odległości zwiększy potencjał energetyki wiatrowej do 2040 roku nawet dwukrotnie, do poziomu 41,1 GW. – Branża czeka też na przyspieszenie procedur, przede wszystkim procedury środowiskowej i całego procesu zmiany przeznaczenia gruntów – mówi Anna Kosińska, członkini zarządu Res Global Investment.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.