Samochody elektryczne nie wjadą do garażu w bloku?

Elektryfikacja transportu (w tym indywidualnego) to proces, który w Polsce dopiero się rozpoczyna, ale już wzbudza kontrowersje. Samochody elektryczne mają zarówno swoich zadeklarowanych zwolenników, jak i zaciekłych przeciwników. Ten spór czasem przenosi się na poziom wspólnot mieszkaniowych - zwłaszcza w dużych miastach, gdzie samochody napędzane prądem są częstsze. Media informowały już o kontrowersyjnych uchwałach niektórych wspólnot mieszkaniowych, które zakazują „elektrykom” wjazdu do garażu podziemnego. Warto wyjaśnić, czy takie ograniczenie praw co najmniej jednego mieszkańca budynku do korzystania z garażu jest w ogóle legalne. Pamiętajmy również o możliwości zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej, czyli o rozwiązaniu broniącym praw blokowej mniejszości.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Obowiązujące przepisy nie wprowadzają zakazu wjazdu samochodów elektrycznych do garażu podziemnego w bloku. Pewnym uzasadnieniem dla kontrowersyjnej uchwały może być natomiast artykuł 61 prawa budowlanego. Ten przepis nakazuje eksploatację budynku w sposób uwzględniający między innymi bezpieczeństwo pożarowe.
• Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zakazać wjazdu „elektryka” do garażu stanowiącego część wspólną nieruchomości, ale pozostaje jeszcze kwestia skutecznego egzekwowania takiego zakazu. Inną kwestią jest ryzyko zaskarżenia kontrowersyjnej uchwały. W przypadku hal garażowych stanowiących odrębny lokal, sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana.
• Na razie brakuje przykładów orzecznictwa sądowego związanego z zakazami wjazdu samochodów elektrycznych do garażu. Wydaje się jednak, że pierwsze wyroki są kwestią czasu. Samochody elektryczne są bowiem coraz bardziej popularne.

Poniżej prezentujemy więcej ciekawych informacji w ramach odpowiedzi na pytanie, czy samochody elektryczne mogą być objęte zakazem wjazdu do garażu podziemnego.

Uchwała będzie możliwa, ale możliwe jest także jej zaskarżenie …

Swobodę członkom wspólnoty mieszkaniowej zapewnia fakt, że w polskim prawie nie znajdziemy przepisów, które jednoznacznie zakazywałyby wjazdu samochodów elektrycznych do garaży podziemnych w blokach lub wykluczały możliwość wprowadzenia stosownego zakazu przez mieszkańców budynku. „Zwolennicy opisywanych zakazów czasem poprzez analogię powołują się na ograniczenia dotyczące samochodów z instalacją gazową i wskazują również artykuł 61 prawa budowlanego” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Wspomniany wyżej przepis prawa budowlanego nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek: użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, a także właściwego postępowania w razie oddziaływania żywiołów. Analizowany przepis dotyczy również bezpieczeństwa pożarowego w budynku (zobacz: A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2023, art. 61).

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej przyjmujący uchwałę zakazującą wjazdu aut elektrycznych do garażu, który stanowi część wspólną budynku, muszą się liczyć z tym, że ich poglądy na temat niebezpieczeństwa jakie wywołują samochody elektryczne być może będą podważane przez sąsiada w toku postępowania sądowego (również z wykorzystaniem ekspertyz specjalistów). Istnieje bowiem dość duże prawdopodobieństwo, że przynajmniej jeden właściciel samochodu na prąd zdecyduje się na zaskarżenie kontrowersyjnej uchwały. „Najczęściej będzie to powództwo na podstawie artykułu 25 ustawy o własności lokali, choć warto pamiętać, że czasem uchwały wspólnot są zaskarżane również z wykorzystaniem artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

W przypadku odrębnego garażu sytuacja bardziej skomplikowana

Sytuacja wygląda nieco inaczej w odniesieniu do hal garażowych wyodrębnionych jako osobny lokal użytkowy. Takie garaże generalnie pozostają bowiem poza zasięgiem regulacji wprowadzanych przez wspólnotę mieszkaniową. Współwłaściciele samodzielnego garażu w bloku mogą wprowadzić zakaz wjazdu samochodów elektrycznych, ale to będzie rozwiązanie jeszcze bardziej problematyczne niż w przypadku opisywanym wcześniej. Warto bowiem pamiętać, że wprowadzenie zakazu wjazdu „elektryków” może być postrzegane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, a więc wymagająca zgody wszystkich współwłaścicieli lub odpowiedniego rozstrzygnięcia przez sąd (patrz: artykuł 199 kodeksu cywilnego). „Wydaje się prawdopodobne, że spór i tak zakończy się przed sądem, gdyż właściciel samochodu elektrycznego pozbawiony możliwości parkowania autem (mimo współwłasności garażu i praw do miejsca postojowego), wytoczy powództwo przeciw innym współwłaścicielom hali garażowej” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Polskie sądy wcześniej lub później będą musiały zająć się tematem

Analizę prawną na pewno wzbogaciłyby wyroki sądowe w sporach pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi oraz właścicielami samochodów elektrycznych. Problem polega na tym, że na razie takich orzeczeń sądów jeszcze brakuje. Nie ulega natomiast wątpliwości, że orzecznictwo będzie się z czasem rozwijać, bo samochody elektryczne zyskują popularność. Trudno też zaprzeczyć, że jest ono potrzebne dla lepszej oceny opisywanego problemu prawnego. „Na razie nieco korzystniejsza prawnie dla właścicieli samochodów elektrycznych wydaje się sytuacja, w której blok posiada halę garażową jako wyodrębniony lokal użytkowy” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl. 

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.