Trwa sezon budowlany, ale gotowych mieszkań wciąż brakuje

Rynek budowlany w Polsce od dłuższego czasu przeżywa okres ożywienia, a liczba nowych inwestycji osiąga rekordowe poziomy. Mimo to mieszkań oddanych do użytkowania wciąż brakuje. Problemy z realizacją projektów oraz wzrost kosztów budowlanych pogłębiają ten deficyt.

Więcej inwestycji…

Od 14 miesięcy sektor budownictwa mieszkaniowego notuje wzrost, który został pobudzony przede wszystkim przez zwiększoną aktywność deweloperów. Według najnowszych danych GUS, w ciągu ostatniego roku rozpoczęto budowę prawie 152 tysięcy nowych mieszkań, co stanowi wzrost o ponad 50 proc. w relacji r./r. Sierpień 2024 roku był nawet trzecim najlepszym miesiącem w historii pod względem liczby rozpoczętych budów, z ponad 12,8 tysiącami nowych mieszkań w realizacji. Ożywienie to jest spowodowane m.in. chęcią odbudowy oferty w biurach sprzedaży deweloperów.  Firmy te chcą również uniknąć kolejnych spodziewanych podwyżek kosztów - np. robocizny czy rychłego wzrostu popytu. – Oczekiwany przez rynek wzrost popytu na mieszkania może stać się faktem za sprawą kilku czynników. Z jednej strony mamy zapowiadany program wsparcia kredytowego, który, choć skierowany do wąskiej grupy nabywców, może pobudzić zainteresowanie nieruchomościami na tyle, że będzie to miało przełożenie w skali ogólnopolskiej. Z drugiej strony, jeszcze ważniejszym czynnikiem są rosnące możliwości nabywcze Polaków, wynikające z bardzo niskiego bezrobocia i utrzymującego się wzrostu wynagrodzeń. Te dwucyfrowe podwyżki płac w ostatnich latach sprawiają, że coraz więcej osób może sobie pozwolić na zakup mieszkania, nawet bez preferencyjnych kredytów. Dodatkowo, prognozowany spadek stóp procentowych może uczynić kredyty hipoteczne bardziej dostępnymi, co wzmocni popyt na rynku nieruchomości – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.

… ale mniej mieszkań

Mimo rosnącej liczby projektów w budowie, liczba mieszkań oddawanych do użytkowania spada. Według wyliczeń GUS, w sierpniu br. było to zaledwie 8,4 tysiąca lokali, czyli o ponad 30 proc. mniej niż rok wcześniej. Przyczyną tego zjawiska jest fakt, że część z obecnie oddawanych inwestycji to projekty rozpoczęte w latach ubiegłych, kiedy liczba nowych budów była znacznie niższa, m.in. ze względu na rosnące koszty materiałów budowlanych i problemy finansowe. – Obecnie mamy do czynienia ze swoistym paradoksem na rynku mieszkaniowym. Z jednej strony deweloperzy są w fazie intensywnej rozbudowy nowych projektów, a z drugiej - liczba mieszkań oddawanych do użytkowania jest zaskakująco niska. Powodem tej sytuacji są przede wszystkim trudności związane z finalizacją inwestycji rozpoczętych w czasach, gdy warunki ekonomiczne były znacznie trudniejsze. Wzrost cen materiałów budowlanych, który obserwowaliśmy w poprzednich latach oraz brak stabilności na rynku finansowym spowodowały, że wiele z tych projektów musiało zostać spowolnionych. Dziś, mimo poprawy koniunktury, deweloperzy wciąż borykają się z problemami natury logistycznej i kadrowej. Efekt jest taki, że mimo rosnącej liczby nowych pozwoleń na budowę, brakuje rąk do pracy, a czas realizacji inwestycji znacząco się wydłuża. To wyraźnie wpływa na dostępność mieszkań na rynku, co jeszcze bardziej komplikuje sytuację w kontekście spodziewanego rosnącego popytu – mówi Piotr Koszyk.

Koszty budowy przeważają

Tempo realizacji nowych inwestycji jest spowalniane w dużej mierze przez rosnące koszty materiałów oraz braki kadrowe. Ceny materiałów budowlanych, które gwałtownie wzrosły w 2022 roku, obecnie stabilizują się, jednak wciąż pozostają na wysokim poziomie. Mamy również wzrosty - jak podają eksperci PSB, w sierpniu br. odnotowano je w 10 kategoriach towarowych, m.in. płyty OSB, drewno (+10 proc. w skali r./r.), cement, wapno (+4 proc.), stolarka o ściany (+3 proc.), czy kominy (+3 proc.). Ponadto, firmy zmagają się z ograniczoną dostępnością wykwalifikowanych pracowników, co dodatkowo opóźnia realizację projektów. W efekcie niedobór mieszkań na rynku pogłębia się. O ile liczba wydawanych pozwoleń na budowę rośnie - według wyliczeń HRE Investments w samym sierpniu 2024 roku było ich prawie 18 tys., czyli o 40 proc. więcej niż rok wcześniej - o tyle liczba mieszkań oddawanych do użytkowania spada. Obecnie niski jest również popyt ze strony konsumentów, a to właśnie jego wzrost zadziałałby ożywczo na branżę – Prognozy wskazują, że spadek stóp procentowych oraz poprawiająca się sytuacja na rynku pracy mogą wpłynąć na wzrost popytu na mieszkania. Niskie bezrobocie i wzrost wynagrodzeń wzmacniają nabywcze możliwości Polaków, co bardzo stymuluje rynek nieruchomości. Jednak bez znaczącej poprawy tempa realizacji inwestycji i spadku kosztów budowy, rynek mieszkaniowy w Polsce może nadal odczuwać deficyt mieszkań dostępnych na sprzedaż – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.