Temperatura cen mieszkań rośnie. Gdzie najgorętsze stawki za 1m2?

Rankomat.pl przygotował „raport pogodowy” dla rynku nieruchomości. Najbardziej upalnym miastem Polski pozostaje niezmiennie Warszawa, w której średnia cena 1m2 mieszkania wynosi już ponad 13,2 tys. zł. Na przeciwnym krańcu znajduje się Bydgoszcz i Gorzów Wielkopolski, które oferują kupującym przyjemny chłód cenowy. Nieruchomościowy klimat najszybciej zmienia się w Opolu, gdzie cena 1m2 wzrosła w ciągu kwartału o ponad 1 tys. zł. Najbardziej stabilną aurą cieszy się Toruń, w którym w tym samym okresie nieruchomości zdrożały średnio tylko o 32 zł za 1m2.  

Eksperci rankomat.pl przygotowali analizę cen mieszkań na rynku wtórnym, porównując dane z końca 2022 roku ze stawkami na koniec I kwartału 2023 roku. W oparciu o nie stworzyli nieruchomościową prognozę pogody dla miast wojewódzkich i całych województw*.

Cenowy skwar w Warszawie, Gdańsku i Krakowie

Już od kilku lat kolejność najbardziej upalnych miast wojewódzkich pod względem cen mieszkań wygląda podobnie. Prowadzi Warszawa (obecnie 13 223 zł/1m2), następne są Gdańsk, Kraków i Wrocław, które regularnie zamieniają się miejscami. Do przekroczenia progu 10 000 zł/1m2 mieszkania z rynku wtórnego zbliża się Poznań, a pułap 9000 zł wkrótce przebiją Rzeszów, Lublin
i Szczecin. Natomiast najbardziej przyjemny klimat cenowy ze wszystkich miast wojewódzkich mają Zielona Góra, Bydgoszcz
i Gorzów Wielkopolski, gdzie kupujący płacą za 1m2 poniżej 7000 zł.

Mimo że Warszawa cenowo jest prawie dwa razy bardziej upalna od Gorzowa Wlkp., to właśnie w tym ostatnim wzrost ceny na 1m2 był jednym z najwyższych w kraju (+778 zł). Ceny szybko rosły także we Wrocławiu (+842 zł) i Opolu (+1075 zł). Najbardziej stabilna sytuacja panuje w Toruniu (+32 zł/1m2), Białymstoku (+108 zł) i Łodzi (+181 zł).

Wyraźne ocieplenie w zachodniopomorskim

Cenowa temperatura mieszkań jest nieco niższa w perspektywie całych województw. Najgorętszymi są mazowieckie (11 500 zł/1m2), małopolskie (10690 zł) i pomorskie (9969 zł). Tuż za podium znalazło się zachodniopomorskie, gdzie ceny mieszkań są zdecydowanie niższe (7558 zł).Najzimniejszymi województwami pod tym względem są śląskie (5630 zł), lubuskie (5741 zł)i opolskie (5445 zł). W całej Polsce średnia cen mieszkań wynosi obecnie 7661 zł/1m2.

W odróżnieniu od miast wojewódzkich niektóre województwa zanotowały spadki cen mieszkań między IV kw. 2022 r. a I kw. 2023 r. Najwięcej ochłodziły się stawki mieszkania z rynku wtórnego w mazowieckim (-307 zł/1m2), dolnośląskim (-249 zł) i pomorskim (-233 zł). Między kwartałami były też wyraźne ocieplenia cen, jak w podkarpackim (+510 zł/1m2), opolskim (+311 zł) i świętokrzyskim (+305 zł).

Zakopane i Orneta na cenowych biegunach

Ze wszystkich większych miejscowości najgorętsze ceny mieszkań mają Zakopane (18 950 zł/1m2), Międzyzdroje (15 943 zł) i Sopot (15 694 zł). Temperatura cen mieszkań jest tam znacznie wyższa od stolicy danego województwa. Podobnie jest w śląskim i dolnośląskim, gdzie Katowice ustępują Bielsku-Białej, a Wrocław Karpaczowi.

Jeszcze większe skrajności widać w zestawieniu cen mieszkań w poszczególnym województwie. W mazowieckim najgorętszym miastem pod względem stawek za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego jest Warszawa (13 223 zł), a prawie trzykrotnie chłodniej jest w Ciechanowie (5405 zł). Podobna proporcja dotyczy Zakopanego i Trzebini, Sopotu i Malborka, Międzyzdrojów i Drawska Pomorskiego czy Karpacza i Nowej Rudy. Nie tak duże różnice temperatur cen mieszkań panują w obrębie łódzkiego (Łódź i Bełchatów), świętokrzyskiego (Kielce i Ostrowiec Świętokrzyski) czy kujawsko-pomorskiego (Toruń i Rypin).

 Temperatura polisy mieszkaniowej bez zmian

Coraz cieplejsze ceny mieszkań w miastach wojewódzkich nie przekładają się na gwałtowny wzrost temperatur w stawkach za ubezpieczenie. Wynika to z prostej kalkulacji. Nawet jeśli rekordowy wzrost temperatury za 1m2 wyniósł w Opolu +1075 zł, co oznacza zmianę ceny mieszkania 100 m2 z 570 000 zł na 650 000 zł, to w przypadku polisy ceny pozostaje praktycznie  na tym samym poziomie.

- Zmiana sumy ubezpieczenia o 80 000 zł powoduje, że za najtańszą polisę mieszkaniową zapłacimy tylko kilka złotych więcej w skali roku. Znacznie większa różnica, rzędu kilkuset złotych rocznie, dotyczy ofert, które zawierają dodatkowe zdarzenia ubezpieczeniowe, jak dewastacja, pakiet medyczny, NNW psa i kota czy wariant All Risk - mówi Michał Ratajczak, ekspert ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl.