Mówi: | Jakub Potocki |
Funkcja: | associate director, Dział Powierzchni Biurowych |
Firma: | Axi Immo |
Brakuje powierzchni biurowych na warszawskim rynku. Nowe projekty w centrum będą oddawane do użytku dopiero za dwa–trzy lata
W pierwszym półroczu tego roku do użytku w Warszawie oddano zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. To najgorszy wynik od lat. – Mamy obecnie do czynienia z zapowiadaną przez ekspertów od wielu miesięcy luką podażową w centralnych lokalizacjach Warszawy – ocenia Jakub Potocki, associate director w Dziale Powierzchni Biurowych w Axi Immo. Ograniczona podaż przekłada się na wzrost stawek czynszów i wydłużenie czasu trwania umów.
Luka podażowa na warszawskim rynku biurowym to wynik kilku czynników: pandemii, spowolnienia gospodarczego, rosnących kosztów utrzymania nieruchomości czy zmian w sposobie wykonywania pracy, związanych z wejściem pracy zdalnej do Kodeksu pracy. To także efekt zwiększonego popytu ze strony ukraińskich firm, które w związku z wojną coraz częściej przenoszą się do Polski.
– Jesteśmy w takiej sytuacji na rynku, gdy nowe projekty oddawane będą dopiero za dwa–trzy lata, a projekty, które teraz pozostały do skomercjalizowania, są już w znacznym stopniu wynajęte. W konsekwencji najemcy poszukujący biura i chcący się przeprowadzić do lepszej lokalizacji, bardziej nowoczesnego biura, mają do wyboru często maksymalnie dwa lub trzy projekty – tłumaczy w rozmowie z agencją Newseria Biznes Jakub Potocki.
Łączna powierzchnia na stołecznym rynku biurowym na koniec I półrocza 2023 roku sięgnęła 6,25 mln mkw. Nowa podaż jest jednak na rekordowo niskim poziomie. Zgodnie z raportem Axi Immo „Rynek biurowy w Warszawie – I połowa 2023 roku” w tym okresie oddano do użytku zaledwie 18,7 tys. mkw. Dla porównania w całym 2021 roku było to ponad 300 tys., a w 2022 roku – niemal 250 tys. mkw. Dodatkowo wszystkie obiekty oddane do użytku w ostatnich miesiącach powstały w strefach pozacentralnych, a to centrum cieszy się największym zainteresowaniem firm.
– W centrum miasta na jedną powierzchnię jest kilka zainteresowanych firm. To wynajmujący często wybiera albo też powierzchnia zostanie wynajęta temu, który pierwszy sfinalizuje kontrakt. Możemy przewidywać, że w najbliższym roku ten trend raczej się utrzyma – ocenia Jakub Potocki.
Popyt na warszawskim rynku biurowym w całym pierwszym półroczu 2023 roku wyniósł niemal 326 tys. mkw. Centrum i Centralny Obszar Biznesu skupiły 58 proc. zainteresowania najemców. To właśnie w podstrefie biurowej Centrum-Zachód, blisko ronda Daszyńskiego, powstaje obecnie najwięcej powierzchni biurowej. Wśród kluczowych projektów są m.in. The Bridge, Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 czy The Form. Mają one zostać oddane do użytku w latach 2024–2025. Na koniec czerwca br. w budowie pozostawało ok. 230 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.
– Firmy, chcąc zachęcić ponownie pracowników do pracy z biura, kładą duży nacisk na to, żeby biuro było w odpowiedniej lokalizacji, blisko metra, jak również na to, żeby było możliwie przyjazne dla pracowników – podkreśla ekspert Axi Immo. – Duża popularność Centralnego Obszaru Biznesu i szeroko pojętego centrum Warszawy na pewno będzie widoczna w odpływie najemców ze starszych projektów, które swoim standardem nie spełniają kryteriów biur klasy A czy nawet B. Najemcy będą się przenosić do nowszych projektów, a te starsze będą miały kilka opcji dalszego funkcjonowania – albo oferować bardzo atrakcyjne warunki najmu dla klientów, albo przejść mniej lub bardziej gruntowną rewitalizację.
Zainteresowanie najemców centralnymi strefami Warszawy potwierdzają wskaźniki pustostanów. Od II kwartału 2021 roku systematycznie spada (o 3,9 pkt proc.) poziom niewykorzystanej powierzchni biurowej w centrum i obecnie wynosi 9,9 proc. W pozacentralnych strefach Warszawy współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 12,7 proc. na koniec I półrocza 2023 roku. To poziom o 1,3 pkt proc. wyższy niż dwa lata temu.
Obecnie niemal połowa budynków biurowych w centralnych strefach Warszawy nie ma powierzchni do wynajęcia od zaraz, a niemal połowa wolnej powierzchni znajduje się w 15 obiektach. Coraz mniejszym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje, które jeszcze dekadę temu przyciągały najemców. Obecnie na Służewcu jest najwięcej wolnej powierzchni – ok. 220 tys. mkw., a wskaźnik pustostanów przekroczył tu 20 proc.
– Mamy już tam do czynienia z kilkoma takimi sytuacjami, kiedy stare budynki biurowe są wyburzane i na to miejsce powstaną nowe projekty mieszkaniowe. Natomiast na pewno dalej te lokalizacje będą się cieszyły popularnością. To przede wszystkim tańsza alternatywa dla centralnych lokalizacji, więc swoje biura lokują tam firmy np. z branży service czy takie, które potrzebują mieć biuro blisko tras wylotowych z Warszawy czy lotniska Okęcie – zauważa Jakub Potocki.
Na koniec II kwartału 2023 roku czynsze wyjściowe wynosiły 18–27,5 euro za mkw. w prestiżowych budynkach zlokalizowanych w strefach centralnych. W innych dzielnicach czynsze zaczynały się już od 10 euro.
– Rosną zarówno stawki ofertowe, jak i stawki efektywne. Z odmienną sytuacją mamy do czynienia na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie, gdzie poziom pustostanów przekracza 20 proc., popyt nie jest tak duży, a zainteresowanie powierzchnią nie wróciło do poziomu sprzed pandemii. W konsekwencji najemcy mogą liczyć na znacznie atrakcyjniejsze warunki najmu – mówi ekspert Axi Immo.
Przy szybujących w górę opłatach eksploatacyjnych i rosnących stawkach czynszu część właścicieli biurowców wymaga dłuższej umowy najmu. Już na koniec 2022 roku Axi Immo oceniało, że na fali renegocjacji czy podczas podpisywania nowych kontraktów będziemy świadkami transakcji na minimum siedem lat. Na zachodzie Europy średni czas najmu wynosi już nawet 12 lat.
– Większość zawieranych umów to są nowe umowy, czyli związane z relokacjami, mniej niż połowa to renegocjacje. Natomiast zwłaszcza w centrum, w związku z luką podażową, spodziewamy się w kolejnych miesiącach takiej sytuacji, że więcej umów będzie zawieranych w formie renegocjacji. Najemcy będą się decydowali pozostać w obecnym biurze z uwagi na brak realnej alternatywy – ocenia Jakub Potocki.
Czytaj także
- 2024-04-30: Powstaje nowy plan rozbudowy Lotniska Chopina. Bez tego za rok czy dwa byłoby całkowicie zapchane
- 2024-05-13: Przed polskimi firmami transportowymi piętrzą się problemy. Obok konkurencji z Ukrainy są nim także liczni pośrednicy działający na unijnym rynku
- 2024-05-02: Nadwyżki zbóż pozostaną problemem także w kolejnym sezonie. Wszystko zależy od zwiększenia możliwości eksportowych
- 2024-04-24: 72 proc. firm IT planuje podwyżki. W branży wciąż ogromna jest różnica w wynagrodzeniach kobiet i mężczyzn
- 2024-04-26: W Polsce brakuje dostępnych cenowo mieszkań. Eksperci mówią o kryzysie mieszkaniowym
- 2024-05-06: Duża część ukraińskich uchodźców w Polsce wciąż potrzebuje wsparcia. Szczególnie osoby starsze i z niepełnosprawnościami
- 2024-04-23: Efekt Taylor Swift na rynku najmu krótkoterminowego. Europejska trasa koncertowa pozwoli wynajmującym zarobić miliony
- 2024-04-12: Budowa sieci ładowania elektryków znacząco przyspieszy. W życie wchodzą nowe unijne przepisy
- 2024-04-04: Warszawskie ZOO: Powstanie nowa małpiarnia, powiększymy wybieg dla gepardów. Będą też kapibary
- 2024-04-16: Polskie uczelnie są coraz bliższe wprowadzenia mikropoświadczeń. Dla studentów takie certyfikaty to szansa na wzmocnienie pozycji na rynku pracy
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Regionalne
Start-upy mogą się starać o wsparcie. Trwa nabór do programu rozwoju innowacyjnych pomysłów na biznes
Trwa nabór do „Platform startowych dla nowych pomysłów” finansowany z Funduszy Europejskich dla Polski Wschodniej 2021–2027. Polska Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości wybrała sześć partnerskich ośrodków innowacji, które będą oferować start-upom bezpłatne programy inkubacji. Platformy pomogą rozwinąć technologicznie produkt i zapewnić mu przewagę konkurencyjną, umożliwią dostęp do najlepszych menedżerów i rynkowych praktyków, ale też finansowanie innowacyjnych przedsięwzięć. Każdy z partnerów przyjmuje zgłoszenia ze wszystkich branż, ale także specjalizuje się w konkretnej dziedzinie. Jest więc oferta m.in. dla sektora motoryzacyjnego, rolno-spożywczego, metalowo-maszynowego czy sporttech.
Transport
Kolej pozostaje piętą achillesową polskich portów. Zarządy liczą na przyspieszenie inwestycji w tym obszarze
Nazywane polskim oknem na Skandynawię oraz będące ważnym węzłem logistycznym między południem i północą Europy Porty Szczecin–Świnoujście dynamicznie się rozwijają. W kwietniu 2024 roku wydano decyzję lokalizacyjną dotycząca terminalu kontenerowego w Świnoujściu, który ma szansę powstać do końca 2028 roku. Zdaniem ekspertów szczególnie ważnym elementem rozwoju portów, podobnie jak w przypadku innych portów w Polsce, jest transport kolejowy i w tym zakresie inwestycje są szczególnie potrzebne. – To nasza pięta achillesowa – przyznaje Rafał Zahorski, pełnomocnik zarządu Morskich Portów Szczecin i Świnoujście ds. rozwoju.
Polityka
Projekt UE zyskuje wymiar militarny. Wojna w Ukrainie na nowo rozbudziła dyskusję o wspólnej europejskiej armii
Wspólna europejska armia na razie nie istnieje, a w praktyce obronność to wyłączna odpowiedzialność państw członkowskich UE. Jednak wybuch wojny w Ukrainie, tuż za wschodnią granicą, na nowo rozbudził europejską dyskusję o potrzebie posiadania własnego potencjału militarnego. Jak niedawno wskazał wicepremier i minister obrony narodowej Władysław Kosiniak-Kamysz, Europa powinna mieć własne siły szybkiego reagowania i powołać komisarza ds. obronności, ponieważ stoi obecnie w obliczu największych wyzwań od czasu zakończenia II wojny światowej. – Musimy zdobyć własną siłę odstraszania i zwiększać wydatki na obronność – podkreśla europoseł Janusz Lewandowski.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.