Rekordowo dobry czas dla rynku nieruchomości przemysłowych. Tylko 6 proc. magazynów w Polsce jest dostępne

W 2015 roku wynajęto ponad 2,2 mln mkw. magazynów. Rekordowo wysoki popyt sprawił, że wskaźnik niewynajętej powierzchni spadł w ciągu roku z 10 proc. do nieco ponad 6 proc. Jednocześnie w szybkim tempie przybywa nowych nieruchomości – w budowie jest ok. 775 tys. mkw. Początek tego roku też jest bardzo mocny, więc ubiegłoroczne rekordy są możliwe do przebicia. Analitycy JLL prognozują, że dalsze spadki czynszów są mało prawdopodobne.

– 2015 rok pod względem wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce był absolutnie rekordowy. Łącznie na całym rynku zostały zawarte umowy najmu na ponad 2,2 mln mkw., z czego prawie 1,5 mln mkw. dotyczyło tylko nowo zawartych umów. 700 tys. metrów to były odnowienia bądź rozszerzenia umów wcześniej zawartych. To rekord wszech czasów – mówi Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w JLL.

Prognozy dotyczące popytu na ten rok też są bardzo optymistyczne. Wiele zależy od kondycji gospodarki oraz uwarunkowań międzynarodowych (np. koniunktura w Chinach, USA, sytuacja na Ukrainie), ale – jak podkreśla Olszewski – ubiegłoroczne rekordy mają szansę zostać co najmniej wyrównane, a nawet pobite. 

Najwięcej powierzchni wynajęto w Polsce Centralnej, czyli Łodzi i okolicach (ponad 500 tys. mkw.), okolicach Warszawy (ponad 400 tys. mkw. ) i na Górnym Śląsku (360 tys. mkw.). Największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe odnotowano ze strony operatorów logistycznych – na nich przypadał co trzeci metr kwadratowy wynajętej w ubiegłym roku powierzchni. Duży popyt jest także ze strony sieci handlowych – ich udział w popycie brutto sięgnął 17,9 proc.

– Jest to spowodowane z jednej strony wzrostem całego sektora e-commerce, czyli tego, że coraz więcej towarów jest sprzedawanych za pośrednictwem internetu bezpośrednio z magazynów. To powoduje, że sieci handlowe muszą coraz bardziej unowocześniać swoją sieć dystrybucji i wynajmować coraz więcej powierzchni magazynowych. Z drugiej strony wynika to ze sporej presji na marże w branży handlowej – mówi Tomasz Olszewski.

Wynajmowanie nowych, coraz bardziej wydajnych centrów magazynowych jest dobrą okazją do oszczędności w procesie dystrybucji.

– To był bardzo pozytywny trend i mamy nadzieję na jego kontynuację – mówi dyrektor JLL. – Co również warte zauważenia, mieliśmy do czynienia ze sporym wzrostem popytu ze strony firm z branży stricte produkcyjnej, co bardzo cieszy. Wszystko wskazuje na to, że 2016 rok będzie porównywalnie dobry.

Na koniec ubiegłego roku w Polsce było blisko 10 mln mkw. powierzchni magazynowych, z czego 1 mln trafił do użytku w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Najwięcej nowej powierzchni pojawiło się na rynku poznańskim i górnośląskim. Te dwa regiony – po Warszawie i okolicach – są największymi rynkami pod względem podaży magazynów. Oferują odpowiednio 1,6 mln mkw. oraz 1,7 mln mkw., podczas gdy stolica – 2,9 mln mkw. Na kolejnych miejscach są Polska Centralna oraz Wrocław.

– To jest 5 największych skupisk, gdzie generuje się zarówno popyt, jak i podaż – podkreśla Olszewski. – Co ciekawe, w 2015 roku widzieliśmy też wyraźny wzrost zainteresowania, a co za tym idzie – również podaży na mniejszych rynkach. Przede wszystkim Rzeszów, Toruń, Bydgoszcz, Lublin oraz Gdańsk i Kraków cieszyły się stabilnym zainteresowaniem.

W opinii analityków JLL mniejsze rynki będą w dalszym ciągu szybko się rozwijać wraz z rozbudową infrastruktury drogowej. Na znaczeniu zyskiwać mogą również nowe lokalizacje, np. Białystok i Kielce.

Szybkie tempo wzrostu popytu na nowe powierzchnie sprawiło, że wskaźnik pustostanów spadł do 6,2 proc. na koniec 2015 roku. 12 miesięcy wcześniej wynosił on 10 proc. W Polsce Centralnej spadek był jeszcze większy – z 15,8 proc. do 4,9 proc.

– Dla dojrzałych rynków zdrowy poziom to zazwyczaj około 8–10 proc. Jeżeli poziom pustostanów wynosi 6 proc., oznacza to, że spora część najemców może mieć problemy z natychmiastową dostępnością budynków – mówi Olszewski.

To z kolei może zacząć się przekładać na lekki wzrost stawek czynszów. Zwłaszcza dla tych najemców, którzy nie mogą sobie pozwolić na dłuższy okres oczekiwania na oddanie magazynu do użytku. Jak podkreśla Olszewski, Polska i tak oferuje jedne z najniższych czynszów w Europie. Średnio kształtują się one w przedziale 2–2,5 euro za mkw.

– Te poziomy są czasami jeszcze niższe dla największych transakcji. Najwięksi klienci, oczekujący budynków o wielkości kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych, zwłaszcza jeżeli są przygotowani na umowy najmu dłuższe niż 5 lat, mogą liczyć na dalsze rabaty, które sprowadzają czynsze wyraźnie poniżej poziomu 2 euro za mkw. – mówi Tomasz Olszewski.

Prognozuje się jednak, że dalszych obniżek czynszów nie będzie. Tym bardziej że stopy zwrotów z inwestycji w powierzchnie magazynowe są na niskim poziomie.