Newsy

Nowa ustawa deweloperska lepiej ochroni nabywców mieszkań. Ale może też uderzyć ich po kieszeni

2021-06-09  |  06:25
Mówi:Wiktor Kotiuk
Funkcja:radca prawny, partner zarządzający
Firma:Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni

– Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie formą rachunku bankowego i ma zabezpieczać finansowo nabywców np. w przypadku upadłości dewelopera – wyjaśnia Wiktor Kotiuk, radca prawny i partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. Wpłaty na DFG będą odprowadzane przez deweloperów od rachunków powierniczych, ale prawdopodobnie związane z tym koszty i tak poniosą nabywcy mieszkań. Ceny lokali – w związku z dodatkowymi kosztami, jakie pojawią się wraz z nowymi obowiązkami deweloperów – mogą wzrosnąć nawet o 10 proc.  Nowa ustawa deweloperska została przyjęta przez Sejm i czeka na podpis prezydenta.

Maksymalna kwota składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) będzie wynosiła 1 proc. ceny nieruchomości w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) i 0,1 proc. w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych (ZMRP).

Ustawa określa maksymalne stawki, natomiast stawki rzeczywiste będą określane każdorazowo rozporządzeniem ministra rozwoju. Wpłaty będą dokonywane przez dewelopera do banku prowadzącego rachunki powiernicze, a bank będzie przekazywał je do funduszu – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przygotował projekt przepisów, podkreśla, że mają one wzmocnić ochronę osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Do tej pory – w opinii urzędu – zarówno ochrona prawna, jak i finansowa nie była wystarczająca. W przypadku ZMRP bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania lub domu na nabywcę, jednak zdecydowana większość firm deweloperskich ma otwarte rachunki, z których wypłaty są realizowane stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie. Urząd podkreśla, że dla konsumenta to realne ryzyko, w sytuacji gdy deweloper przerwie budowę lub upadnie, a bank już wypłacił mu część środków z rachunku.

Zgodnie z nową ustawą wypłaty z funduszu będą dokonywane w trzech przypadkach. Pierwszym będzie upadłość dewelopera, drugim – odstąpienie od umowy przez jedną ze stron i odmowa dokonania wypłaty środków finansowych zgromadzonych na rachunku przez dewelopera. Trzecim szczególnym przypadkiem wypłaty środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest upadłość banku, który prowadzi rachunek powierniczy. Jeżeli wypłata z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (do 100 tys. euro) nie pokryje kwot wpłaconych przez nabywcę, wtedy różnicę wypłaci DFG.

– Wpłaty na fundusz są niezwrotne i tu powstaje tzw. problem duplikacji wpłat, który podniósł Senat w swoich poprawkach, a mianowicie w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy kolejny nabywca lokalu będzie ponownie musiał dokonać wpłaty na fundusz za pośrednictwem dewelopera – podkreśla radca prawny. – Jeśli ziszczą się przesłanki do wypłaty środków z funduszu, będą one dokonywane na wniosek nabywcy, składany do funduszu przy informacji z banku prowadzącego rachunek powierniczy dewelopera co do środków już wypłaconych.

Jak podkreśla ekspert, trudno ustalić, jakie kwoty są potrzebne na zasilenie funduszu, bo nie ma oficjalnych badań ani statystyk co do skali upadłości deweloperów. Dane, na które powołują się autorzy projektu, pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego i dotyczą upadłości w całym sektorze budowlanym, czyli także firm wykonawczych, dostawców, producentów i usługodawców.

Można pobieżnie wyliczyć, że przy średniej wielkości inwestycji, około 100 mieszkań, i cenie na poziomie 6–7 tys. zł za 1 mkw. mieszkania, potrzebne będzie między 70 a 100 mln zł, żeby można było taką inwestycję spłacić ze środków funduszu. Biorąc pod uwagę, że takich przypadków może być kilka, potrzeba jest prawdopodobnie około 300 mln zł, co przy dzisiejszej wysokości wpłat powinno się uzbierać na funduszu po około roku – szacuje Wiktor Kotiuk.

Eksperci ostrzegają, że za zwiększoną ochronę i pewność nabywcy będą musieli zapłacić z własnej kieszeni, bo opłaty na DFG zapewne zostaną doliczone do cen mieszkań. Wprawdzie sama opłata to maksymalnie 1 proc. ceny nieruchomości, ale deweloperzy mogą także przerzucać na klientów różne inne koszty związane z wprowadzanymi ustawą nowymi obowiązkami.

Ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego podniesie ceny mieszkań. Szacuje się, że podwyżki mogą sięgnąć ok. 10 proc. Jednocześnie wydaje się, że ochrona nabywców jest nadmierna i zbyt kosztowna, zarówno dla kupujących jak i deweloperów. Biorąc pod uwagę, że ustawodawca równolegle tworzy zabezpieczenia, chociażby w przypadku bardzo dużych obostrzeń dotyczących wypłat środków z rachunków prowadzonych przez deweloperów, bardzo wątpliwe jest, aby ziściła się taka sytuacja, że faktycznie na rachunkach nie będzie środków pozwalających na spłacenie nabywców – zauważa partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza szereg innych instrumentów chroniących nabywcę. Jednym z nich jest uregulowanie kwestii umów rezerwacyjnych, co mogło oznaczać dla kupujących wysokie opłaty lub ryzyko utraty wpłaconych środków. Deweloper nie będzie mógł pobierać przy zawieraniu takiej umowy więcej niż 1 proc. ceny lokalu. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej czy też umowy przenoszącej własność lokalu kwota ta będzie przekazywana na rachunek powierniczy i zaliczona w poczet ceny mieszkania. Jeśli klient nie dostanie kredytu, kwota ta zostanie mu zwrócona.

– Deweloperów czekają także nowe obowiązki informacyjne. Już na etapie umowy rezerwacyjnej deweloper będzie musiał informować nabywcę o wszelkich aspektach związanych z inwestycją poprzez doręczenie mu prospektu informacyjnego, w którym będą zawarte informacje o inwestycji oraz najbliższym sąsiedztwie w odległości 100 metrów od prowadzonej budowy – uściśla Wiktor Kotiuk.

Co ciekawe, prospekt informacyjny należy przekazać klientowi zasadniczo przy każdej umowie objętej ustawą, jeżeli wcześniej nabywca nie zawarł z deweloperem innej umowy. Również w przypadku gdy nastąpi cesja umowy deweloperskiej od innej osoby, deweloper będzie zobowiązany przekazywać nowemu nabywcy taki prospekt. 

Obostrzenia dotyczą także wpłat i wypłat pieniędzy z otwartych rachunków powierniczych. Ustawa zwiększa zakres nadzoru instytucji prowadzącej MRP nad rzetelnością wydatkowania środków przez dewelopera. To bank będzie musiał za pośrednictwem osób posiadających uprawnienia budowlane sprawdzić, czy faktycznie dany etap został wykonany i czy wpisy w dzienniku budowy są prawidłowe. Pierwsza wypłata na rzecz dewelopera będzie mogła nastąpić dopiero po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, natomiast całkowitą nowością jest to, że ostatnia wypłata nie będzie wypłacana po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwoleń na użytkowanie, ale po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Czytaj także

Więcej ważnych informacji

Media i PR

W Warszawie powstało największe i najnowocześniejsze centrum prasowe w Polsce. Ma pomóc w rozwoju ekosystemu innowacji

Od października rozpoczęło działalność największe centrum prasowe w Polsce. Fundacja Venture Café Warsaw wspólnie z agencją informacyjną Newseria otworzyły Centrum Prasowe Newseria. Innowacyjne centrum komunikacji – zlokalizowane przy ulicy Chmielnej w biurowcu Varso – ma być odpowiedzią na rosnący popyt na tego rodzaju usługi. Będą w nim organizowane konferencje, śniadania prasowe i debaty. Centrum umożliwia streaming, także w wersji hybrydowej, i system tłumaczenia symultanicznego. W przyszłości powstanie tu także wirtualne studio.

Polityka

Samorządy łączą siły w walce przeciw Polskiemu Ładowi. Straty w budżetach mogą się odbić na usługach dla mieszkańców

 Jako samorządy nie mamy nic przeciwko temu, żeby nasi mieszkańcy płacili mniej podatków, ale oczekujemy w związku z tym rekompensaty, bo my z tych podatków również utrzymujemy inne usługi publiczne – mówi Michał Olszewski, wiceprezydent miasta stołecznego Warszawy. Jak wyliczyło Ministerstwo Finansów, na planowanych zmianach podatkowych samorządy stracą 145 mld zł w ciągu dekady. Razem z obniżką podatków wprowadzoną w 2019 roku straty przekraczają 200 mld zł. Z kolei proponowane przez rząd rekompensaty opiewają na 48 mld zł. Samorządowcy, którzy w środę w Warszawie protestowali przeciw wprowadzanym zmianom, przestrzegają, że odbiją się one na mieszkańcach.

Zdrowie

Szczepienia wśród młodych ludzi będą kluczowe dla przebiegu czwartej fali COVID-19. To oni stanowią największe ryzyko przenoszenia wirusa

– Czwarta fala pandemii koronawirusa ma wiele scenariuszy, ale pewne jest, że jej przebieg zależy od liczby osób zaszczepionych. Teraz najważniejsze jest, aby zaszczepili się młodzi ludzie, tzw. superrozprzestrzeniacze – mówi prof. dr hab. n. med. Jarosław Pinkas, dziekan Szkoły Zdrowia Publicznego Centrum Medycznego Kształcenia Podyplomowego, konsultant krajowy w dziedzinie zdrowia publicznego. Jak podkreśla, system ochrony zdrowia jest przygotowany na czwartą falę – nie brakuje respiratorów, szpitale tymczasowe są w gotowości, a większość pracowników służby zdrowia przyjęła dwie dawki szczepionki i czeka na dawkę przypominającą. Do tej pory przyjęło ją ponad 350 tys. osób.

Telekomunikacja

Ceramika może być podstawą innowacji w wielu branżach. Stosuje ją już telekomunikacja w smartfonach 5G czy zbrojeniówka w czołgach

Medycyna, elektronika, telekomunikacja czy przemysł zbrojeniowy oraz jądrowy – to dziedziny gospodarki, w których zastosowanie znajduje ceramika, dziś kojarzona głównie z materiałami budowlanymi czy akcesoriami do wnętrz. Co więcej, zaawansowana ceramika jest zaliczana do materiałów determinujących innowacyjność tych branż. Ceramiczne elementy w smartfonach pozwolą w pełni wykorzystać łączność w technologii 5G, a produkowane w drukarkach 3D ceramiczne protezy są dobrze przyjmowane przez organizm pacjenta. Rynek tego typu materiałów wzrośnie w ciągu kilku najbliższych lat o jedną trzecią.