Polski rynek najmu: rozdrobniony, drogi, mało profesjonalny i zaniedbany przez państwo. Według ekspertów w nadchodzących latach się to raczej nie zmieni

Polski rynek najmu jest w przełomowym momencie. W krótkim czasie prawie jednocześnie spadła dostępność kredytów hipotecznych i gwałtownie wzrosły ceny nieruchomości, pojawiły się setki tysięcy uchodźców, a do Polski zawitali komercyjni operatorzy najmu instytucjonalnego. – Eksperci rzadko kiedy wierzą w to, że rządzący mocniej pochylą się nad polityką związaną z najmem, poświęcą więcej czasu na dopracowanie polityki mieszkaniowej tak, żeby ona dobrze wspierała najemców i rozwijała ten rynek – mówi Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner zarządzający w ThinkCo. W nadchodzących latach przed dużym wyzwaniem staną zwłaszcza samorządy, które będą musiały zrównoważyć popyt z podażą i zatrzymać odpływ mieszkańców.

Najnowszy raport „Najem 2030” – opracowany przez ThinkCo we współpracy z Otodom, PFR Nieruchomości i Simpl.rent – pokazuje, że w tej chwili ten rynek jest w Polsce dość słabo rozwinięty. Według danych Eurostatu w 2022 roku mieszkania wynajmowało tylko ok. 13 proc. Polaków (podczas gdy unijna średnia sięga 31 proc.) – choć według ekspertów ten odsetek jest niedoszacowany o kilka–kilkanaście punktów procentowych, co wynika z rozproszonego i mało profesjonalnego charakteru najmu komercyjnego. Nie zmienia to jednak faktu, że w Polsce wynajmuje się rzadziej niż we wszystkich krajach Europy Zachodniej, co wynika m.in. z przywiązania do idei własności. Według badania przeprowadzonego przez Fundację Rynku Najmu aż 89 proc. Polaków preferuje zamieszkiwanie w nieruchomości posiadanej na własność, która kojarzy się ze stabilnością i zabezpieczeniem finansowym. Natomiast w gronie tych, którzy wynajmują mieszkania, aż 80 proc. ankietowanych zdecydowało się na takie rozwiązanie ze względu na brak możliwości zakupu własnego lokum. Znacznie mniej osób kierowało się przy tym mobilnością (9 proc.) czy chęcią uniknięcia hipoteki (18 proc.).

Szacuje się, że w tej chwili na polskim rynku jest ok. 1,1 mln mieszkań na wynajem, przy czym obecnie jest on zdominowany przez prywatnych właścicieli posiadających jeden lub kilka takich lokali. Według danych Ministerstwa Finansów przychody z najmu wykazuje już ok. 800 tys. podatników i ta liczba od lat sukcesywnie rośnie, a z drugiej strony część właścicieli nie zgłasza wynajmowania mieszkania i funkcjonuje w szarej strefie. Polski rynek najmu instytucjonalnego (PRS) pozostaje z kolei segmentem niszowym – choć dość szybko się rozwija, to na koniec 2022 roku oferta PRS obejmowała tylko 11,6 tys. lokali, co stanowi mniej niż 1 proc. zasobu najmu komercyjnego. 

W tej chwili polski rynek najmu jest jednak na zakręcie. Po trzech dekadach monokultury własności w ciągu kilku lat niemal jednocześnie spadła dostępność kredytów hipotecznych i gwałtownie wzrosły ceny nieruchomości, a w Polsce pojawiły się setki tysięcy uchodźców i imigrantów, co zwiększyło popyt na mieszkania. Wśród kupców mieszkań zaczęli dominować inwestorzy indywidualni, ale do Polski zawitali też komercyjni operatorzy najmu instytucjonalnego. Wprowadzono również rozwiązania dające samorządom dodatkowe narzędzia do powiększania zasobu mieszkań o dostępnym czynszu. Autorzy raportu „Najem 2030” postanowili sprawdzić, jak wszystkie te czynniki wpływają na prognozy dotyczące rozwoju polskiego rynku najmu, i w tym celu zapytali o opinię 75 uznanych ekspertów. Znaleźli się wśród nich profesjonaliści z sektora nieruchomości, bankowego, ekonomiści, prawnicy, analitycy rynkowi, architekci i działacze społeczni oraz przedstawiciele samorządów.

– W raporcie „Najem 2030” mamy trzy główne prognozy ekspertów dotyczące tego, w jakim kierunku rozwinie się w Polsce rynek najmu – mówi Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner zarządzający w ThinkCo, prezes Fundacji Rynku Najmu. – Pierwsza dotyczy profesjonalizacji tego rynku, związanej z napływem kapitału, dużych funduszy inwestycyjnych i profesjonalizacją prywatnych właścicieli, dzięki czemu będziemy coraz mocniej wprowadzać standardy związane z jakością zasobu, z umowami najmu, weryfikacją najemców i ich relacjami z właścicielami. Drugi aspekt to jest dość mała wiara w legislację, tzn. eksperci rzadko kiedy wierzą w to, że rządzący mocniej pochylą się nad polityką związaną z najmem, poświęcą więcej czasu na dopracowanie polityki mieszkaniowej tak, żeby ona dobrze wspierała najemców i rozwijała ten rynek. I trzecia rzecz to mieszane odczucia związane z małymi miastami i duża rozbieżność w opiniach ekspertów odnośnie do tego, czy one będą się rozwijały i przyciągały najemców, czy wręcz przeciwnie, będą się wyludniały. Tutaj głosy są rozłożone po równi i jest to ciekawy aspekt dyskusji o tym, jak rozwinie się w Polsce rynek najmu.

Raport podsumowujący badanie ThinkCo przedstawia najważniejsze trendy i prognozy dla polskiego rynku najmu z perspektywy dużych rynków i mniejszych miast. Statystyki pokazują, że w tej chwili jest on skupiony głównie w tych pierwszych – pięć największych polskich metropolii, liczących powyżej 500 tys. mieszkańców, odpowiada łącznie za ponad 40 proc. ogłoszeń najmu mieszkań zamieszczonych w serwisie Otodom (nie uwzględniając mniejszych miejscowości wchodzących w skład aglomeracji). Wszystkie miasta powyżej 100 tys. mieszkańców to już łącznie ponad 70 proc. ogłoszeń na polskim rynku najmu. Natomiast w mniejszych ośrodkach niska fizyczna dostępność mieszkań i lokali na wynajem jest jedną z głównych bolączek, która przyczynia się m.in. do odpływu mieszkańców.

– Małe miejscowości z pewnością będą mieć gigantyczne potrzeby związane z relacją pomiędzy podażą a popytem. Z jednej strony mamy kwestię imigrantów, którzy często zaczynają zamieszkiwać właśnie te mniejsze miejscowości. Z drugiej strony mamy osoby uciekające z tych małych miast do większych ośrodków, przenoszące się do Warszawy, Krakowa, Poznania czy Wrocławia. Samorządy chciałyby tych ludzi utrzymać. I to są dwa elementy, które będą się mocno zderzały – mówi ekspert. – Jest duża szansa, że samorządowcy dostrzegą ten problem i na przykładzie kilku gmin w Polsce widzimy już, że próbują zatrzymywać mieszkańców, wspierając budownictwo mieszkaniowe, wspierając najem. Z drugiej strony to dziś wciąż są pojedyncze przypadki. Według opinii ekspertów to zjawisko może pójść w obie strony, w zależności m.in. od tego, czy będą środki dedykowane samorządom w celu zatrzymywania tych osób.

Według autorów raportu „Najem 2030” w Polsce ten rynek jest obecnie nie tylko skupiony w aglomeracjach i dużych miastach, ale również mocno rozdrobniony, mało profesjonalny, tymczasowy (standardowy czas obowiązywania umowy najmu w Polsce to 12 miesięcy, dłuższe zobowiązania są rzadkie) i stosunkowo drogi (według Eurostatu na koniec 2022 roku co piąty najemca na rynku komercyjnym był przeciążony kosztami mieszkaniowymi, które pochłaniały ponad 40 proc. jego budżetu). Jest też od lat ignorowany przez państwo – wydatki budżetowe na sferę mieszkaniową w Polsce należą do najniższych w Unii Europejskiej, a polska polityka mieszkaniowa od lat boryka się m.in z brakiem skutecznej polityki czynszowej, deficytem lokali i złym stanem technicznym zasobu komunalnego.