Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może rodzić komplikacje dla firm. Problematyczna kwestia pomocy publicznej

Choć ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność obejmuje lokale mieszkalne wraz z przynależącymi do nich nieruchomościami, niektóre z nich zajmują i posiadają firmy. O ile jednak w porządku jest, że przy przekształceniu osoba prywatna uzyskuje bonifikatę od państwa lub samorządu, o tyle w wypadku firm taki upust może zostać uznany za niedozwoloną pomoc publiczną.

– Rozwiązanie polegające na ustawowym przekształceniu użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe we własność może przynieść dużo dobrego i jest ku temu duży potencjał, jednakże mogą być negatywne skutki takiego rozwiązania. Jednym z podstawowych jest ryzyko naruszenia płynności podmiotów, których to przekształcenie będzie dotykać. Po drugie, jest kwestia powstania tzw. nielegalnej pomocy publicznej, związanej z korzyścią, którą przedsiębiorcy będą otrzymywać z tytułu ustawowego przekształcenia – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Maciej Fornalczyk, partner i założyciel Comper Fornalczyk i Wspólnicy sp.j.

Ustawa, na mocy której użytkowanie wieczyste gruntów zamienione zostaje w przypadku lokali mieszkalnych na własność, weszła w życie 1 stycznia 2019 roku. Przekształcenie to odbywa się przymusowo, jednak nie za darmo: właściciel musi zapłacić 20-krotność dotychczasowej stawki opłaty od użytkowania wieczystego. W razie jednorazowej spłaty może liczyć na bonifikatę – na terenach państwowych do 60 proc., a na samorządowych wedle ustalonej przez dany samorząd wielkości. Zwykle nawet jednak bez bonifikaty 20-krotność opłaty rocznej nie wyczerpuje wartości rynkowej gruntu. A to w przypadku firm może być zagrożeniem.

– Przedsiębiorca, który staje się beneficjentem korzyści wynikającej z ustawowego przekształcenia, powinien wiedzieć, czy stać go na takie przekształcenie. Po pierwsze, powinien wiedzieć, czy może być beneficjentem pomocy de minimis, którą to pomoc publiczną ustawodawca przewidział jako możliwość zniwelowania konieczności zapłaty za korzyść, którą przedsiębiorca uzyskuje – wskazuje Maciej Fornalczyk.

Przy przekształceniu może występować pomoc publiczna, kiedy zgodnie z ustawą przedsiębiorca wybierze wariant, że wnosi tylko 20-krotność opłaty przekształceniowej. Musi się liczyć z tym, że różnica między wartością rynkową a wniesionymi dwudziestoma opłatami rocznymi będzie stanowiła pomoc publiczną. Ustawodawca pozostawił jedynie możliwość uzyskania pomocy de minimis. Jeżeli natomiast przedsiębiorca nie chce bądź wręcz nie może uzyskać pomocy de minimis, to musi być przygotowany na to, że musi zapłacić różnicę między dwudziestokrotnością opłaty przekształceniowej a wartością rynkową danej nieruchomości.

– Jeżeli przedsiębiorca nie może być beneficjentem pomocy publicznej z różnych względów, np. jego limit pomocy de minimis został wyczerpany, to musi być przygotowany na to, że opłatę przekształceniową będzie wnosił w dłuższym okresie niż 20 lat – ostrzega ekspert. – Może to być nawet 99 lat, czyli de facto dopiero po 99 latach przedsiębiorca nie będzie mieć zobowiązania względem Skarbu Państwa bądź innej jednostki publicznej z tytułu tego przekształcenia.

Zgodnie z regulacjami unijnymi pomoc de minimis może być udzielana do równowartości 200 tys. euro w ciągu poprzednich trzech lat obrachunkowych. O ile w wypadku samodzielnej spółki łatwo to wyliczyć, o tyle jeśli firma działa w większej grupie przedsiębiorstw (w tym w grupie kapitałowej), to musi przeprowadzić odpowiednie badanie, czy jako członek większej grupy przedsiębiorców ma prawo przyjąć kwotę pomocy, a jeśli tak, to w jakiej wysokości. Inaczej będzie to nielegalna pomoc publiczna, podlegająca zwrotowi. Wskazane jest więc przeprowadzenie audytu z pomocy publicznej, aby nie stać się beneficjentem pomocy nielegalnej.

– Jeżeli okaże się, że przedsiębiorca stanie się beneficjentem pomocy de minimis, która przekroczy taki limit, to w momencie, kiedy taka sprawa wyjdzie na jaw, kiedy konkurenci powiadomią stosowne organy, że ich konkurent otrzymał wsparcie, którego nie powinien był otrzymać, taki przedsiębiorca musi środki zwrócić do dawcy, czyli do stosownego organu publicznego, wraz z odsetkami – konkluduje Maciej Fornalczyk. – Konsekwencje mogą być opłakane, może to być naruszenie płynności spółki i wręcz jej upadłość.