Szansa na rekordową liczbę transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w tym roku

O jedną trzecią wzrosła wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszej połowie tego roku. Od stycznia do czerwca sięgnęła ona 1,4 mld euro (5,8 mld zł), a działania inwestorów miały miejsce nie tylko w Warszawie, lecz także w innych miastach. Połowę rynku stanowią powierzchnie biurowe, rośnie jednak udział sektora logistycznego. Inwestorzy liczą na stopę zwrotu w przedziale od 6 do 9 proc.

‒ Polska jest dominującym rynkiem w regionie. Wartość transakcji zrealizowanych w naszym kraju stanowi około 40 proc. wartości transakcji w całym regionie, wliczając Rosję. Jest to rynek bardzo płynny, który charakteryzuje się rosnącą liczbą inwestorów i coraz większą płynnością aktywów na rynku – ocenia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Piotr Mirowski, dyrektor grupy usług inwestycyjnych na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers International.

Łączny wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w pierwszym półroczu tego roku wyniósł 1,4 mld euro i był o 33,3 proc. większy rok do roku. Od stycznia do czerwca 2013 r. inwestorzy przeprowadzili transakcje na sumę 1,05 mld euro. Większość rynku nadal stanowią nieruchomości biurowe – w tym półroczu powierzchnie biurowe stanowiły 50-52 proc. wolumenu inwestycji. Ich udział jednak spada, bo rok temu wynosił 58 proc.

Rośnie znaczenie sektora logistycznego, co skutkuje większymi inwestycjami w powierzchnie magazynowe. W pierwszym półroczu 2013 r. miały one tylko 15 proc. udział w wolumenie transakcji, ale w tym roku to już ok. 22 proc. Ok. 26 proc. wolumenu transakcji od stycznia do czerwca tego roku stanowiły powierzchnie handlowe.

‒ Popyt jest nieustannie silny, co chwilę pojawiają się nowi inwestorzy, którzy są zainteresowani alokacją kapitału w Polsce. Tak naprawdę jedynym znakiem zapytania może być strona podażowa w tym roku. Jeśli pułap transakcji z ubiegłego roku [łącznie 3,3 mld euro – red.] nie zostanie osiągnięty, będzie to wyłącznie wynikiem tego, że na rynku zmniejszyła się podaż nieruchomości na sprzedaż – podkreśla Mirowski.

Podkreśla, że Colliers oczekuje, że ze strony popytowej jest potencjał na przekroczenie ubiegłorocznego wyniku. Do Polski ciągną inwestorzy z kapitałem europejskim, ale nie tylko. Są wśród nich również inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych, Bliskiego i Dalekiego Wschodu. Wolumen transakcji może sięgnąć nawet 4 mld euro, choć podaż nieruchomości może ograniczyć ten wzrost.

Mirowski wylicza, że w pierwszym półroczu rynek napędziły duże inwestycje w sektorze biurowym (m.in. warszawskie Rondo 1 o wartości ok. 300 mln euro oraz Lipowy Office Park za ok. 110 mln euro). Rynek nie koncentruje się jednak tylko w Warszawie, czego dowodem była sprzedaż galerii handlowej Poznań City Center za nieujawnioną kwotę.

Rynki stołeczny i pozawarszawskie mają zbliżone udziały w inwestycjach. Mirowski podkreśla, że chwilowa przewaga jednego z nich zależy głównie od bieżących ofert, natomiast nie ma charakteru stałej dominacji. Choć stopy zwrotu dla inwestorów są podobne, na nieco wyższe zyski mogą liczyć poza Warszawą.

‒ W Warszawie jest przedział pomiędzy 6 a 6,25 proc. na najlepszej nieruchomości biurowej zlokalizowanej w centrum. Na Mokotowie, czyli drugiej dzielnicy biurowej w mieście, jest to przedział pomiędzy 7 a 7,75 proc. W miastach regionalnych jest to przedział pomiędzy 7 a 9 proc. W przypadku nieruchomości handlowych najlepsze centra handlowe w Warszawie to poziom od 5,75 proc. do 6 proc., natomiast w miastach regionalnych ten przedział jest większy i waha się od 6 proc. do 8,5 proc. – wylicza Mirowski.

Na podobną stopę zwrotu mogą liczyć inwestorzy w sektorze logistycznym. Na powierzchniach magazynowych wynajętych na długi czas można zarobić ok. 7 proc., a na krótszych kontraktach – pomiędzy 7,5 a 8,5 proc. To zbliżone stopy zwrotu do tych notowanych w ubiegłym roku. Z danych Colliers International wynika, że stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości utrzymują się na poziomie poniżej 8 proc. od 2005 r., a najbardziej zyskowne są powierzchnie magazynowe. Jeszcze w 2001 r. stopy zwrotu przekraczały 10 proc., a w nieruchomościach logistycznych sięgały nawet 12 proc.

‒ Na rynku biurowym w Warszawie nadal widzimy dużą aktywność ze strony najemców, natomiast czynsze wywoławcze odnotowały lekki spadek. Jeśli chodzi o nieruchomości magazynowe na większości rynków widzimy stabilizację, natomiast spodziewamy się, że czynsze za powierzchnie handlowe ponownie zaczną rosnąć z uwagi na powrót Polski na ścieżkę dynamicznego wzrostu gospodarczego, zgodnie z prognozami to jest 3,1 proc. w tym roku, 3,4 proc. w przyszłym – prognozuje Mirowski.