Newsy

W ciągu pięciu lat na warszawskim Służewcu może powstać 300 tys. mkw. biur. Ten obszar biznesowy będzie się rozwijać pod warunkiem usprawnienia komunikacji

2016-06-22  |  06:40
Mówi:Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa JLL

Jan Zombirt, dyrektor odpowiedzialny za doradztwo strategiczne JLL

  • MP4
  • Warszawski Służewiec Przemysłowy to największy obszar biurowy w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Obejmuje powierzchnię biurową porównywalną z zasobami Wrocławia i Łodzi razem wziętych i jest miejscem pracy dla 83 tys. osób. Ponad jedna trzecia z nich dojeżdża do pracy samochodem, co oznacza, że dziennie na ten obszar wjeżdża przynajmniej ok. 30 tys. samochodów. Codzienna rzeczywistość to ogromne korki i problemy z parkowaniem. Nie lepiej jest w transporcie publicznym. Poprawa komunikacji to warunek dalszego rozwoju tego obszaru.

    Aktualnie na Służewcu jest ponad milion metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej w 75 budynkach. W budowie jest ponad 100 tys. mkw. biur. W tym roku zostanie oddana jedna inwestycja biurowa, ale już w roku 2017 będzie ich osiem, zlokalizowanych w sześciu różnych parkach biurowych. Szacujemy, że w ciągu najbliższych 5 lat na rynek na Służewcu może trafić około 300 tys. mkw. nowych biur, część deweloperów zapowiedziała jednak możliwość zmiany funkcji z planowanej wcześniej biurowej na mieszkaniową, więc ta wartość może być zweryfikowana przez realia rynkowe – mówi agencji Newseria Biznes Mateusz Polkowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa w JLL.

    Napływ nowych firm do tej dzielnicy biurowej nie jest tak silny jak kilka lat temu, wciąż jednak generuje ok. 30 proc. popytu na biura w Warszawie. Na koniec I kwartału wskaźnik pustostanów wzrósł do 17,6 proc., co jest konsekwencją kilku relokacji dużych najemców do innych części miasta.

    Żeby Służewiec mógł się rozwijać jako prężna dzielnica biurowa należałoby stworzyć plan, który brałby pod uwagę wiele różnych uwarunkowań, m.in. transportowych, rynkowych czy urbanistycznych. Tego na Służewcu zabrakło ponad 20 lat temu i uważamy, że w dużej mierze z tego wynikają dzisiejsze problemy dzielnicy – podkreśla Jan Zombirt, dyrektor w Dziale Doradztwa Strategicznego JLL.

    Według przedstawicieli firm badanych przez JLL największe problemy Służewca to chaos komunikacyjny. Z analiz firmy wynika, że blisko 90 proc. samochodów wjeżdżających do tej dzielnicy biurowej w porannym szczycie przewozi tylko jednego kierowcę. Z kolei z ankiety przeprowadzonej przez Biuro Drogownictwa i Komunikacji oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec wynika, że blisko połowa z ok. 30 tys. osób podróżujących do pracy autem wskazała, że gdyby istniało bezpośrednie połączenie między ich miejscem zamieszkania a Służewcem mogliby się przesiąść do transportu publicznego. Tutaj jednak sytuacja nie jest lepsza. Analizy JLL wskazują, że w porannym szczycie komunikacyjnym czas dojazdu transportem publicznym na Służewiec jest prawie dwukrotnie dłuższy niż podróż samochodem.

    Potencjał biznesowy Służewca jest nadal duży. Jeżeli zostaną wprowadzone wszystkie zmiany infrastrukturalne, to na pewno Służewiec będzie przeżywał swoje drugie życie. Mam na myśli m.in. przebudowę ul. Marynarskiej, budowę wiaduktu wzdłuż ul. Postępu oraz tramwaj ze stacji Metro Wilanowska w stronę ul. Suwak – wymienia Mateusz Polkowski.

    Problemem jest także zbyt mała liczba miejsc parkingowych. Biurowce oferują ok. 29,5 tys. miejsc parkingowych, które jednak nie są wykorzystywane w 100 proc. W okolicy znajduje się ok. 2,3 tys. bezpłatnych miejsc publicznych i działa 15 płatnych parkingów, które oferują ok. 1 tys. miejsc. JLL szacuje, że ok. 1,3 tys. aut parkuje nielegalnie na trawnikach czy chodnikach. Parkingowy chaos znacznie obniża jakość przestrzeni publicznej, dlatego miasto powinno wspierać inicjatywy, które ten problem pomogą rozwiązać, m.in. carpooling, czyli zjawisko podwożenia się nawzajem do pracy.

    Analitycy JLL podkreślają, że planowane inwestycje w transport publiczny i infrastrukturę będą stopniowo poprawiać dostępność tej dzielnicy biurowej. Z czasem ma się ona szansę stać atrakcyjnym miejscem nie tylko do pracy, lecz także do życia.

    Służewiec będzie zmieniał swoją funkcję. Kiedyś był to obszar ściśle przemysłowy, obecnie dominują tam biura, natomiast w najbliższych latach będzie wkraczać coraz śmielej do dzielnicy zabudowa mieszkaniowa. Część deweloperów rozważa zmianę funkcji planowanych budynków biurowych na mieszkaniowe. To wymieszanie funkcji – w naszej ocenie korzystne – będzie na Służewcu postępować – ocenia Jan Zombirt. – Potrzebne jest jednak stworzenie atrakcyjnej, estetycznej i funkcjonalnej przestrzeni miejskiej, takiej, w której użytkownicy dobrze się czują.

    Jan Zombirt podkreśla również, że zasadne byłoby stworzenie na Służewcu placu miejskiego, który poprzez rozwój oferty gastronomicznej i rozrywkowej mógłby integrować pracowników i mieszkańców. Potrzebne jest także wytyczenie sieci ciągów pieszych na gruntach udostępnionych przez miasto i deweloperów. Dziś ok. 8 proc. podróży odbywa się rowerami. Żeby ten odsetek rósł, potrzebna jest także rozbudowa ścieżek rowerowych.

    Analitycy JLL przypominają, że tego typu rozwiązania z sukcesem wdrożyły dzielnice biurowe w innych dużych europejskich, np. Canary Wharf w Londynie, La Defense w Paryżu, Zuidas w Amsterdamie czy HafenCity w Hamburgu.

    Czytaj także

    Więcej ważnych informacji

    Handel

    Rektor Uczelni Łazarskiego: Ustawa o cyberbezpieczeństwie wymaga ponownych konsultacji. Wątpliwości budzi zgodność z prawem części przepisów [DEPESZA]

    – W tym projekcie ustawy o krajowym systemie cyberbezpieczeństwa pojawiły się całkowicie nowe przepisy, dotyczące choćby spółki pod nazwą Polskie 5G czy funduszu celowego na rzecz strategicznej sieci bezpieczeństwa. Dlatego potrzebne są ponowne konsultacje – ocenia prof. Maciej Rogalski, rektor Uczelni Łazarskiego. Jak podkreśla, już przy poprzednich wersjach nowelizacji były zgłaszane liczne uwagi z rynku, ale zostały one uwzględnione tylko w niewielkim stopniu. Aktualna wersja projektu nadal zawiera więc szereg wad prawnych i jest wątpliwa pod kątem zgodności z międzynarodowym, unijnym, a nawet polskim prawem.

    Bankowość

    Kredytobiorcy rezygnują z procesów frankowych w obawie przed wysokimi kosztami. Teraz będą mogli je wytoczyć bez kosztów i opłat początkowych

    – Orzecznictwo sądowe jest w tej chwili bardzo przyjazne sprawom konsumenckim – mówi Anna Lengiewicz z kancelarii LWB Lengiewicz Wrońska i Wspólnicy. W sprawach sądowych dotyczących tzw. polisolokat i kredytów frankowych szanse na wygraną sięgają nawet 80–90 proc. Jednak większość konsumentów nie podejmuje żadnych kroków, aby odzyskać swoje pieniądze, obawiając się utraty kolejnych środków na opłacenie prawników i kosztów sądowych. W tym miesiącu ruszył dedykowany im program RePlan, który zapewnia finansowanie takich spraw. Kredytobiorca może w nim liczyć na obsługę prawną i pełne pokrycie kosztów postępowania, a wynagrodzenie zapłaci tylko w przypadku wygranej sprawy.

    Transport

    Drony przyszłością rynku usług transportowych. Dzięki nim przesyłki mogą być tańsze nawet o 80 procent

    Na lotniskach całego świata coraz częściej wykorzystywane są drony cargo. Użycie ich do transportu nawet kilkuset kilogramowych paczek  pozwala obniżyć koszt nawet o 80 proc. Bezzałogowce są już używane między innymi w Australii do dystrybucji leków dla mieszkańców terenów wiejskich. Spółka wyspecjalizowana w transporcie dronowym działa także w Polsce, na lotnisku w Katowicach. Zdaniem analityków rynek logistyki z użyciem dronów wzrośnie w ciągu kilku lat niemal trzykrotnie.

    Problemy społeczne

    Kolejna pandemia może się pojawić już za sześć–osiem lat. Obecna ujawniła braki w systemie zarządzania kryzysowego

    Pandemia COVID-19 pokazała, że polski system ochrony zdrowia nie jest przygotowany na kolejny kryzys o takiej skali – wskazują eksperci Instytutu Jagiellońskiego i postulują systemowe reformy. W raporcie „Jak przygotować polską ochronę zdrowia na kolejne epidemie?” rekomendują wdrożenie 100 działań niezbędnych, żeby przygotować się na wypadek kolejnego zagrożenia epidemicznego. To m.in. efektywniejsze zarządzanie kadrami medycznymi, implementacja technologii mobilnych i rozwiązań IT przydatnych w walce z pandemią, ale i opracowanie odpowiednich strategii komunikacji na czas kryzysu, aby przeciwdziałać manipulacjom opinii publicznej.