Newsy

Większość umów najmu lokali nie była przygotowana na wybuch pandemii. Najemcy mogą walczyć o obniżki czynszu w drodze negocjacji lub przed sądem [AUDIO]

2020-04-28  |  06:30

Niewiele umów najmu lokali zakładało w swoich zapisach takie nadzwyczajne sytuacje jak pandemia koronawirusa. Problemy mają zarówno wynajmujący, jak i najemcy, którzy borykają się z ograniczeniami w działalności, utratą przychodów i niemożnością opłacenia czynszów. – To może spowodować zalew pozwów do sądu powołujących się na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków – podkreśla radca prawny Łukasz Pogonowski, ekspert WSB we Wrocławiu. Jednak ścieżka sądowa nie musi być jedynym wyjściem. Coraz częściej wynajmujący i najemcy siadają do stołu negocjacyjnego, żeby przetrwać ten trudny czas. Dotyczy to także innych umów.

Decyzją rządu od 14 marca obowiązują duże ograniczenia w działalności centrów i galerii handlowych, w których czynne pozostają wyłącznie apteki, sklepy spożywcze, drogerie i pralnie. Rozporządzenie Ministra Zdrowia wprowadziło też zakaz prowadzenia działalności usługowej, z wyłączeniem takich usług jak: medyczne, bankowe, ubezpieczeniowe, pocztowe, pralnicze lub gastronomiczne (tylko przygotowanie i dostarczanie żywności). Handel to jedna z gałęzi gospodarki najbardziej dotkniętych obecnym kryzysem, obok m.in. turystyki, hotelarstwa, branży eventowej i odzieżowej, kin i teatrów, salonów kosmetycznych, fryzjerów i innej działalności usługowej. Sprawę umów najmu w sklepach wielkopowierzchniowych reguluje art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 roku, natomiast we wszystkich pozostałych przypadkach zastosowanie mają przepisy prawa ogólnego.

– Wielu przedsiębiorców nie może normalnie prowadzić działalności i nie osiąga z niej przychodów ze względu na obostrzenia i zakazy wprowadzone przez władze na czas walki z pandemią. Dla tej grupy firm wywiązanie się z umów najmu lokali i opłacanie czynszu w pełnej wysokości groziłoby rażącą stratą i wiązałoby się z dużymi trudnościami. Dlatego też przedsiębiorcy prowadzą negocjacje z wynajmującymi. W przypadku braku porozumienia najemca prowadzący działalność szczególnie podatną na obecny kryzys może wystąpić do sądu z powództwem przeciw wynajmującemu z tzw. klauzuli rebus sic stantibus, domagając się zmiany wysokości czynszu w okresie trwającej pandemii – mówi agencji Newseria Biznes Łukasz Pogonowski, radca prawny i wykładowca Wyższej Szkoły Bankowej we Wrocławiu.

Art. 357 indeks 1 Kodeksu cywilnego, czyli właśnie tzw. klauzula rebus sic stantibus, to w polskim prawie po prostu klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności. Oznacza, że w nadzwyczajnej sytuacji – której żadna ze stron nie była w stanie przewidzieć – umowę można sądownie zmienić lub rozwiązać na wniosek strony, dla której spełnienie świadczenia wiązałoby się z dużymi trudnościami i groziło rażącą stratą.

W polskim prawodawstwie jest jeszcze jeden przepis, który pozwala wystąpić z roszczeniami w przypadku długoterminowych umów najmu lokalu, w których najemcy nie mogą obecnie prowadzić działalności gospodarczej – to art. 495 Kodeksu cywilnego. Reguluje on sytuację, w której co najmniej jedna ze stron nie jest w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań umownych, przy czym obie nie ponoszą odpowiedzialności za zaistniałą sytuację.

Pandemia jest doskonałym przykładem takiej właśnie sytuacji – mówi Łukasz Pogonowski. – Trzeba zwrócić uwagę na różnice pomiędzy klauzulą rebus sic stantibus a art. 495 kc. W tym drugim przypadku mamy do czynienia z niemożnością świadczenia, czyli z sytuacją, w której nie jesteśmy w stanie wywiązać się z naszego zobowiązania. Z kolei w pierwszym przypadku zasadniczo jesteśmy w stanie wywiązać się ze zobowiązania, ale to groziłoby dużymi trudnościami i rażącą stratą. W przypadku klauzuli rebus sic stantibus ważne jest też to, że w momencie zawierania umowy nie można było przewidzieć tej nadzwyczajnej zmiany okoliczności.

Wykładowca wrocławskiej WSB podkreśla, że niewiele umów najmu lokali zawartych przed wybuchem pandemii koronawirusa przewidywało obecnie trwającą sytuację.

– Obecnie w imieniu licznych klientów prowadzę negocjacje bądź doradzam przy zmianach warunków umowy najmu lokali. Jednak spodziewam się dużej liczby powództw skierowanych do sądów właśnie z art. 357 indeks 1. Dotyczy to w szczególności umów najmu lokali, w których znajdują się restauracje, zakłady kosmetyczne, salony fryzjerskie, żłobki, opiekunowie dzienni i inne tego typu podmioty – mówi.

Jak podkreśla Łukasz Pogonowski, problemy mają zarówno najemcy, którzy borykają się z ograniczeniami w działalności, utratą przychodów i niemożnością opłacenia czynszów, jak i wynajmujący, którzy muszą liczyć się z roszczeniami najemców związanymi z faktem, że nie mogą oni korzystać z lokali w sposób przewidziany w umowach najmu. Dlatego najlepiej byłoby, aby obie strony umowy wypracowały kompromis w drodze negocjacji bez wkraczania na ścieżkę sądową, jeżeli nie jest to konieczne.

Często porozumienie między stronami umowy na czas kryzysu może mieć kluczowe znaczenie dla zainteresowanych w przyszłości. Najemca, który będzie miał obniżony czynsz w okresie, kiedy nie świadczy usług, będzie mieć większą szansę na powrót do normalnej działalności po ustaniu pandemii. Dotyczy to nie tylko relacji przy wynajmie lokali, lecz również innych umów. Przykładem mogą być prywatne żłobki czy przedszkola, z którymi rodzice mają podpisane umowy na sprawowanie opieki nad dziećmi.

– W okresie pandemii nie mogą sprawować tej opieki zgodnie z umową. Z kolei rodzice dziecka nie są zobowiązani do opłacania czesnego za usługi takiego żłobka. Żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za taką sytuację, trzeba jednak wziąć pod uwagę, że jeżeli pandemia będzie się przedłużać, brak wpłat czesnego prawdopodobnie doprowadzi do zamknięcia takiego żłobka. Po jej zakończeniu dziecko nie będzie miało gdzie wrócić. Mamy do czynienia z wysypem tego typu sytuacji i istnieje obawa, że kiedy rodzice wrócą już normalnie do pracy, nie będzie komu sprawować opieki nad dziećmi. Dlatego, aby nie wylać dziecka z kąpielą, strony powinny dojść do porozumienia, jak z tej sytuacji wybrnąć – mówi radca prawny.

Więcej na temat
Prawo Rząd wprowadza kolejne rozwiązania dla firm. Przedsiębiorcy czekają głównie na konkretny harmonogram odmrażania gospodarki Wszystkie newsy
2020-04-24 | 06:40

Rząd wprowadza kolejne rozwiązania dla firm. Przedsiębiorcy czekają głównie na konkretny harmonogram odmrażania gospodarki

Kolejne programy pomocowe dla firm różnej wielkości mają umożliwić im przetrwanie okresu zamrożenia gospodarki i uratować jak najwięcej miejsc pracy. Dziś Komitet Stały
Handel [DEPESZA] Sprzedaż biznesu spadła aż o 1/3 przez pandemię koronawirusa. Firmy znacznie rzadziej sprawdzają wiarygodność płatniczą swoich kontrahentów i klientów
2020-04-09 | 06:25

[DEPESZA] Sprzedaż biznesu spadła aż o 1/3 przez pandemię koronawirusa. Firmy znacznie rzadziej sprawdzają wiarygodność płatniczą swoich kontrahentów i klientów

Pandemia koronawirusa dotkliwie odbija się na kondycji firm, które muszą mierzyć się ze spadkiem liczby klientów, mniejszymi przychodami i zatorami płatniczymi.
Handel Galeriom handlowym grożą gigantyczne straty. Muszą liczyć się z brakiem opłat za czynsz i upadłością części najemców
2020-03-25 | 06:30

Galeriom handlowym grożą gigantyczne straty. Muszą liczyć się z brakiem opłat za czynsz i upadłością części najemców

Pandemia koronawirusa mocno uderzy w najemców powierzchni handlowych. Część z nich może nie być w stanie regulować czynszów, straci płynność finansową

Czytaj także

Więcej ważnych informacji

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Bankowość

Ruch w biurach sprzedaży mieszkań powraca do poziomów sprzed pandemii. Nie ma co liczyć na spadki cen

Pandemia SARS-CoV-2 chwilowo zachwiała rynkiem deweloperskim. W kwietniu liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o prawie 40 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem, a statystyki wskazywały na malejące zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Powoli widać jednak odbicie – klienci wracają do biur sprzedaży zainteresowani zakupem mieszkania. Nie powinni jednak liczyć na duże spadki cen w związku z koronawirusem. Tym, na co warto zwrócić uwagę przy zakupie, jest za to pozycja i sytuacja finansowa dewelopera oraz terminowość realizacji inwestycji. Z tym ostatnim nie ma raczej problemów, bo pandemia nie wstrzymała prac na budowach.

Problemy społeczne

Szpitale przygotowują się na drugą falę pandemii. Z pomocą biznesu Caritas przekazuje im właśnie kolejne z setki zamówionych respiratorów

W czasie pandemii jednym z głównych problemów jest dostępność sprzętu medycznego. Już dzisiaj szpitale przygotowują się na drugą falę zachorowań, która według ministra zdrowia może nadejść jesienią. Nie mają jednak w swoich budżetach wystarczających środków na zakup respiratorów. Dlatego w pomoc zaangażował się biznes: wiele firm zdecydowało się na zakup respiratorów i przekazanie ich do najbardziej potrzebujących szpitali. Do polskich placówek pierwsze z ponad setki takich urządzeń, zamówionych jeszcze w kwietniu, dostarcza już Caritas w ramach akcji #WdzięczniMedykom. Prawie połowa z nich została zakupiona ze środków przekazanych przez Generali Polska.

Jak korzystać z materiałów Newserii?

Ważne informacje dla dziennikarzy i mediów

Wszystkie materiały publikowane w serwisach agencji informacyjnej Newseria przeznaczone są do bezpłatnej dystrybucji poprzez serwisy internetowe, stacje radiowe i telewizje, wydawców prasy oraz aplikacje pełniące funkcję agregatorów newsów. 

Szczegóły dotyczące warunków współpracy znajdują się tutaj.

Edukacja

Polscy naukowcy badają pracę mózgu u dzieci z dysleksją. Chcą opracować metodę wczesnego wykrywania zaburzeń w nauce czytania

Około 10 proc. dzieci w Polsce może mieć problemy z nauką czytania, co często powoduje niechęć do nauki, kompleksy i problemy emocjonalne. – Diagnoza dysleksji możliwa jest dopiero od trzeciej klasy szkoły podstawowej, a to dość późno, żeby wprowadzać trening i terapię – mówi Katarzyna Chyl, doktorantka w Instytucie Biologii Doświadczalnej im. M. Nenckiego PAN. Dzięki jej badaniom, które wykazały zmienione działania lewej półkuli mózgu u dzieci z dysleksją, możliwe będzie opracowanie testów przesiewowych do stosowania na wcześniejszym etapie edukacji. Za tę pracę ekspertka otrzymała stypendium w ramach programu START Fundacji na rzecz Nauki Polskiej.

Transport

Liczba rejestracji nowych samochodów najniższa od kilkunastu lat. Sprzedaż w tym roku spadnie co najmniej o kilkadziesiąt procent

Pandemia koronawirusa mocno uderzyła w branżę motoryzacyjną. Tegoroczny kwiecień był najsłabszym miesiącem od 15 lat. Sprzedaż samochodów osobowych spadła o 67 proc., a dostawczych – o 55 proc. W połączeniu ze wzrostem cen aut ze względu na wyższe normy bezpieczeństwa czy emisji CO2 spadku sprzedaży może nie udać się odrobić. – Nawet jeśli założymy najbardziej optymistyczny scenariusz, to spadek w całym roku wyniesie kilkadziesiąt procent – ocenia Jakub Faryś, prezes Polskiego Związku Przemysłu Motoryzacyjnego.