Newsy

Większość umów najmu lokali nie była przygotowana na wybuch pandemii. Najemcy mogą walczyć o obniżki czynszu w drodze negocjacji lub przed sądem [AUDIO]

2020-04-28  |  06:30

Niewiele umów najmu lokali zakładało w swoich zapisach takie nadzwyczajne sytuacje jak pandemia koronawirusa. Problemy mają zarówno wynajmujący, jak i najemcy, którzy borykają się z ograniczeniami w działalności, utratą przychodów i niemożnością opłacenia czynszów. – To może spowodować zalew pozwów do sądu powołujących się na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków – podkreśla radca prawny Łukasz Pogonowski, ekspert WSB we Wrocławiu. Jednak ścieżka sądowa nie musi być jedynym wyjściem. Coraz częściej wynajmujący i najemcy siadają do stołu negocjacyjnego, żeby przetrwać ten trudny czas. Dotyczy to także innych umów.

Decyzją rządu od 14 marca obowiązują duże ograniczenia w działalności centrów i galerii handlowych, w których czynne pozostają wyłącznie apteki, sklepy spożywcze, drogerie i pralnie. Rozporządzenie Ministra Zdrowia wprowadziło też zakaz prowadzenia działalności usługowej, z wyłączeniem takich usług jak: medyczne, bankowe, ubezpieczeniowe, pocztowe, pralnicze lub gastronomiczne (tylko przygotowanie i dostarczanie żywności). Handel to jedna z gałęzi gospodarki najbardziej dotkniętych obecnym kryzysem, obok m.in. turystyki, hotelarstwa, branży eventowej i odzieżowej, kin i teatrów, salonów kosmetycznych, fryzjerów i innej działalności usługowej. Sprawę umów najmu w sklepach wielkopowierzchniowych reguluje art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 roku, natomiast we wszystkich pozostałych przypadkach zastosowanie mają przepisy prawa ogólnego.

– Wielu przedsiębiorców nie może normalnie prowadzić działalności i nie osiąga z niej przychodów ze względu na obostrzenia i zakazy wprowadzone przez władze na czas walki z pandemią. Dla tej grupy firm wywiązanie się z umów najmu lokali i opłacanie czynszu w pełnej wysokości groziłoby rażącą stratą i wiązałoby się z dużymi trudnościami. Dlatego też przedsiębiorcy prowadzą negocjacje z wynajmującymi. W przypadku braku porozumienia najemca prowadzący działalność szczególnie podatną na obecny kryzys może wystąpić do sądu z powództwem przeciw wynajmującemu z tzw. klauzuli rebus sic stantibus, domagając się zmiany wysokości czynszu w okresie trwającej pandemii – mówi agencji Newseria Biznes Łukasz Pogonowski, radca prawny i wykładowca Wyższej Szkoły Bankowej we Wrocławiu.

Art. 357 indeks 1 Kodeksu cywilnego, czyli właśnie tzw. klauzula rebus sic stantibus, to w polskim prawie po prostu klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności. Oznacza, że w nadzwyczajnej sytuacji – której żadna ze stron nie była w stanie przewidzieć – umowę można sądownie zmienić lub rozwiązać na wniosek strony, dla której spełnienie świadczenia wiązałoby się z dużymi trudnościami i groziło rażącą stratą.

W polskim prawodawstwie jest jeszcze jeden przepis, który pozwala wystąpić z roszczeniami w przypadku długoterminowych umów najmu lokalu, w których najemcy nie mogą obecnie prowadzić działalności gospodarczej – to art. 495 Kodeksu cywilnego. Reguluje on sytuację, w której co najmniej jedna ze stron nie jest w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań umownych, przy czym obie nie ponoszą odpowiedzialności za zaistniałą sytuację.

Pandemia jest doskonałym przykładem takiej właśnie sytuacji – mówi Łukasz Pogonowski. – Trzeba zwrócić uwagę na różnice pomiędzy klauzulą rebus sic stantibus a art. 495 kc. W tym drugim przypadku mamy do czynienia z niemożnością świadczenia, czyli z sytuacją, w której nie jesteśmy w stanie wywiązać się z naszego zobowiązania. Z kolei w pierwszym przypadku zasadniczo jesteśmy w stanie wywiązać się ze zobowiązania, ale to groziłoby dużymi trudnościami i rażącą stratą. W przypadku klauzuli rebus sic stantibus ważne jest też to, że w momencie zawierania umowy nie można było przewidzieć tej nadzwyczajnej zmiany okoliczności.

Wykładowca wrocławskiej WSB podkreśla, że niewiele umów najmu lokali zawartych przed wybuchem pandemii koronawirusa przewidywało obecnie trwającą sytuację.

– Obecnie w imieniu licznych klientów prowadzę negocjacje bądź doradzam przy zmianach warunków umowy najmu lokali. Jednak spodziewam się dużej liczby powództw skierowanych do sądów właśnie z art. 357 indeks 1. Dotyczy to w szczególności umów najmu lokali, w których znajdują się restauracje, zakłady kosmetyczne, salony fryzjerskie, żłobki, opiekunowie dzienni i inne tego typu podmioty – mówi.

Jak podkreśla Łukasz Pogonowski, problemy mają zarówno najemcy, którzy borykają się z ograniczeniami w działalności, utratą przychodów i niemożnością opłacenia czynszów, jak i wynajmujący, którzy muszą liczyć się z roszczeniami najemców związanymi z faktem, że nie mogą oni korzystać z lokali w sposób przewidziany w umowach najmu. Dlatego najlepiej byłoby, aby obie strony umowy wypracowały kompromis w drodze negocjacji bez wkraczania na ścieżkę sądową, jeżeli nie jest to konieczne.

Często porozumienie między stronami umowy na czas kryzysu może mieć kluczowe znaczenie dla zainteresowanych w przyszłości. Najemca, który będzie miał obniżony czynsz w okresie, kiedy nie świadczy usług, będzie mieć większą szansę na powrót do normalnej działalności po ustaniu pandemii. Dotyczy to nie tylko relacji przy wynajmie lokali, lecz również innych umów. Przykładem mogą być prywatne żłobki czy przedszkola, z którymi rodzice mają podpisane umowy na sprawowanie opieki nad dziećmi.

– W okresie pandemii nie mogą sprawować tej opieki zgodnie z umową. Z kolei rodzice dziecka nie są zobowiązani do opłacania czesnego za usługi takiego żłobka. Żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za taką sytuację, trzeba jednak wziąć pod uwagę, że jeżeli pandemia będzie się przedłużać, brak wpłat czesnego prawdopodobnie doprowadzi do zamknięcia takiego żłobka. Po jej zakończeniu dziecko nie będzie miało gdzie wrócić. Mamy do czynienia z wysypem tego typu sytuacji i istnieje obawa, że kiedy rodzice wrócą już normalnie do pracy, nie będzie komu sprawować opieki nad dziećmi. Dlatego, aby nie wylać dziecka z kąpielą, strony powinny dojść do porozumienia, jak z tej sytuacji wybrnąć – mówi radca prawny.

Więcej na temat
Prawo Rząd wprowadza kolejne rozwiązania dla firm. Przedsiębiorcy czekają głównie na konkretny harmonogram odmrażania gospodarki Wszystkie newsy
2020-04-24 | 06:40

Rząd wprowadza kolejne rozwiązania dla firm. Przedsiębiorcy czekają głównie na konkretny harmonogram odmrażania gospodarki

Kolejne programy pomocowe dla firm różnej wielkości mają umożliwić im przetrwanie okresu zamrożenia gospodarki i uratować jak najwięcej miejsc pracy. Dziś Komitet Stały
Handel [DEPESZA] Sprzedaż biznesu spadła aż o 1/3 przez pandemię koronawirusa. Firmy znacznie rzadziej sprawdzają wiarygodność płatniczą swoich kontrahentów i klientów
2020-04-09 | 06:25

[DEPESZA] Sprzedaż biznesu spadła aż o 1/3 przez pandemię koronawirusa. Firmy znacznie rzadziej sprawdzają wiarygodność płatniczą swoich kontrahentów i klientów

Pandemia koronawirusa dotkliwie odbija się na kondycji firm, które muszą mierzyć się ze spadkiem liczby klientów, mniejszymi przychodami i zatorami płatniczymi.
Handel Galeriom handlowym grożą gigantyczne straty. Muszą liczyć się z brakiem opłat za czynsz i upadłością części najemców
2020-03-25 | 06:30

Galeriom handlowym grożą gigantyczne straty. Muszą liczyć się z brakiem opłat za czynsz i upadłością części najemców

Pandemia koronawirusa mocno uderzy w najemców powierzchni handlowych. Część z nich może nie być w stanie regulować czynszów, straci płynność finansową

Czytaj także

Więcej ważnych informacji

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Transport

W czasie pandemii Polacy zaczęli korzystać z carsharingu na dłuższe dystanse. Na krótkoterminowy wynajem aut stawia też coraz więcej firm

W czasie kolejnych lockdownów mobilność Polaków była mniejsza, ale z drugiej strony własny samochód stał się jedynym pewnym i bezpiecznym środkiem transportu. Za zmianami wynikającymi z obostrzeń pandemicznych szybko nadążyły też firmy carsharingowe, które wprowadziły do oferty usługę dezynfekcji pojazdu, tak żeby ich użytkowanie było bezpieczne dla zdrowia. Po chwilowym zahamowaniu popytu w ubiegłym roku w kolejnych miesiącach klienci chętniej sięgali po auta na minuty. I to nie tylko na krótkich dystansach, lecz również na dłuższe podróże. – Musieliśmy rozszerzyć naszą ofertę o pakiety dobowe czy tygodniowe i weszliśmy do 100 kolejnych miast – mówi Maciej Panek z PANEK Carsharing. Wynajem aut na minuty – zamiast własnej floty – rozważa też coraz więcej firm.

Ochrona środowiska

Do końca czerwca Krajowy Plan Odbudowy powinien uzyskać zgodę Komisji Europejskiej. Polska liczy na pierwsze środki już w wakacje

W drugiej połowie tego roku krajową gospodarkę powinny realnie wesprzeć środki przewidziane na realizację Krajowego Planu Odbudowy. Projekt tego dokumentu kilka dni temu trafił do konsultacji. Jego głównymi celami mają być m.in. wzmocnienie konkurencyjności i odbudowa polskiej gospodarki po pandemii, wsparcie ochrony zdrowia i zielonej transformacji. Do rozdysponowania będzie prawie 60 mld euro. – W najbliższych miesiącach będziemy obserwowali boom gospodarczy i rozwojowy, o ile uporamy się z pandemią – mówi wiceminister Waldemar Buda. 

Prawo

W kwietniu możliwe duże zmiany w ubezpieczeniach społecznych. Rząd pracuje nad ustawą, która ma usprawnić rozliczenia płatników z ZUS-em

1 kwietnia 2021 roku ma wejść w życie nowelizacja ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, nad którą pracuje Ministerstwo Rodziny i Polityki Społecznej. Zgodnie z założeniami projekt ma uporządkować system ubezpieczeń społecznych, wprowadzić jednolite rozwiązania w zakresie przyznawania i wypłaty świadczeń oraz usprawnić rozliczanie płatników z ZUS-em. Część rozwiązań budzi jednak wątpliwości. – Skrócenie do roku możliwości samodzielnego złożenia korekt informacji ZUS IWA, czyli dokumentów, na podstawie których ZUS ustala wysokość składki wypadkowej dla płatnika, zaburza równowagę między przedsiębiorcą a urzędem – komentują eksperci Inventage.

Problemy społeczne

Efektem pandemii może być fala samobójstw wśród nastolatków. Prawie 40 proc. zmaga się z objawami depresji, a co piąty z nich ma myśli samobójcze

Polska jeszcze przed pandemią COVID-19 była w niechlubnej czołówce państw z najwyższym odsetkiem samobójstw wśród dzieci i młodzieży. W 2019 roku w grupie wiekowej 13–18 lat odnotowano blisko tysiąc prób samobójczych. W ubiegłym roku było ich nieco mniej, ale specjaliści od zdrowia psychicznego obawiają się, że długotrwałym skutkiem pandemii może być fala samobójstw wśród nastolatków. – W grupie nastolatków z objawami depresji, potrzebującej natychmiastowej pomocy psychologa i psychiatry, ok. 18 proc. zmaga się z myślami samobójczymi – alarmuje psycholog dr Beata Rajba. – Nie oznacza to, że te nastolatki popełnią samobójstwo, ale że są w grupie wysokiego ryzyka i potrzebują natychmiastowej pomocy – dodaje.