2022: Rynek biurowy w fazie przemiany

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz

W nadchodzącym czasie coraz większe znaczenie zyskiwać będą nowoczesne miejsca pracy, bogato wykorzystujące nowe technologie i stwarzające przyjazne środowisko dla użytkowników. Wiodącą pozycję zajmą biurowce funkcjonujące w zgodzie z zasadami ESG, nowym ładem środowiskowym, społecznym i korporacyjnym, szczególnie te usytuowane w centralnych obszarach miast.

Dalsze zmiany na rynku biurowym w dużej mierze determinowało będzie tempo adaptacji w firmach hybrydowego modelu pracy. Jeśli popatrzymy na dzisiejszy rynek możemy zauważyć, że praca hybrydowa powoli staje się normą. Firmy otwierają się na ten model, co wiąże się z preferencjami pracowników, którzy coraz częściej oczekują od pracodawców większej elastyczności w zakresie wyboru formy i godzin pracy. Wielu młodych ludzi od tego uzależnia zainteresowanie ofertą pracy i chęć przystąpienia do rekrutacji. W najbliższych latach biura będą więc ewoluować w stronę powierzchni dostosowanych do rotacyjnego modelu pracy. 

Nie we wszystkich sektorach wprowadzenie podziału na pracę zdalną i biurową jest oczywiście możliwe, ale przykładowo w obszarze IT, finansach, administracji i księgowości, czy usługach dla biznesu, marketingu, obsłudze klienta, czy HR można spodziewać się sukcesywnego upowszechnienia się hybrydowego modelu pracy.    

Opcja elastycznego wynajmu

W perspektywie następnych lat części firm prawdopodobnie zdecyduje się na pewną redukcję zajmowanej powierzchni biurowej. Choć, jak dotąd skala tego zjawiska, wbrew pozorom nie jest tak duża jak można przypuszczać, to tendencja jest widoczna. Z pewnością najemcy poszukiwać będą też coraz bardziej elastycznych rozwiązań, dzięki którym będą mogli wykorzystywać przestrzeń biurową na wiele sposobów, dostosowując ją na bieżąco do zmieniających się potrzeb firmy. Będzie rosła liczba firm, które decydować się będą na opcję core&flex, zakładającą połącznie tradycyjnej przestrzeni i korzystanie z powierzchni elastycznych.  

Ten kierunek doboru przestrzeni do pracy przez przedsiębiorców zauważają właściciele nieruchomości biurowych, którzy włączają przestrzenie elastyczne do puli udogodnień w swoich budynkach. To również woda na młyn firm oferujących powierzchnie flex. Segment systematycznie rośnie. W tym roku planowane jest uruchomienie kolejnych przestrzeni coworkingowych w całej Polsce.

Prawdopodobnie, coraz częściej wykorzystywaną opcją staną się także abonamenty dostępu do sieci coworkingów z powierzchnią dostępną w różnych lokalizacjach.  

Należy zauważyć, że jeszcze większym powodzeniem niż wcześniej cieszą się teraz budynki położone w centralnych częściach miast. Świadczyć może o tym choćby  zeszłoroczna struktura najmu w Warszawie, gdzie większość wynajętej powierzchni usytuowana była w centrum miasta. Zmieniają się też same biura. Ich przestrzeń jest jeszcze bardziej dostosowywana do interaktywnej pracy w grupie. Zyskuje open space, który przy niskim obłożeniu w biurze daje pracownikom poczucie większego komfortu. Jednocześnie, ważny jest także dostęp do stref przeznaczonych do pracy cichej oraz części socjalnych.    

Nowi inwestorzy

Cieszy fakt, że wiele podmiotów planuje wejście na polski rynek, dzięki czemu wypełnione zostaną powierzchnie ewentualnie redukowane przez niektóre branże. Jednym z głównych sektorów, który od lat prężnie rozwija się w Polsce i jest najemcą sporej części biur jest branża świadcząca nowoczesne usługi dla biznesu. Rosnące zatrudnienie w tym segmencie związane jest ze stałym napływem do naszego kraju nowych inwestorów oraz rozwojem organizacji obecnych już na polskim rynku. W sektorze prowadzone są rekrutacje na szeroką skalę. Najwięcej miejsc pracy oferują dziś firmy z Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Holandii, Belgii oraz Niemiec, które w ostatnim czasie zdecydowały się na przeniesienie swoich usług do naszego kraju. 

Firmy sektorowe nieustannie otwierają nowe procesy rekrutacyjne, ale kandydatów jest mniej od niż stanowisk pracy. Także w przypadku tej branży oczekiwania pracowników i pracodawców rozmijają się. Większość pracowników, którzy na ogół zasypywani są ofertami pracy, oczekuje pracy w systemie hybrydowym lub w pełni zdalnej, a pracodawcy chcą powrotu do biur.

Sądzę, że w tym roku możemy spodziewać się większej aktywności najemców, co przekładać będzie się na spadek współczynnika pustostanów biurowych w kraju. Na świecie już teraz obserwować możemy wielki powrót do biur. Symptomy odwrócenia się trendu spadkowego w sektorze biurowym mogliśmy obserwować na naszym rynku już w ostatnim kwartale 2021 roku. W Warszawie w ostatnich trzech miesiącach minionego roku aktywność najemców wróciła do poziomu rejestrowanego przed pandemią. Tylko na czwarty kwartał zeszłego roku przypadło aż 40 proc. powierzchni wynajętej na rynku warszawskim w ciągu całego 2021 roku. Popyt na stołeczne biura sięgnął w ubiegłym roku poziom niemal 650 tys. mkw. powierzchni, podczas, gdy na rynek weszło niespełna 325 tys. mkw. nowych biur. Prawie 80 proc. oddanej powierzchni znajduje się w obszarze centralnym. Podobnie też, najwięcej zakontraktowanych biur usytuowanych jest centralnie.    

Rośnie popyt, spada podaż

Niestety inwestycje biurowe w większości są nadal zamrożone. Deweloperzy ostrożnie podchodzą do budowy nowych projektów. W Warszawie w budowie jest o połowę mniej powierzchni biurowych niż w 2019 roku. Inwestycje wyhamowują szybko rosnące koszty realizacji nieruchomości przy mało stabilnych warunkach rynkowych. Jeśli sytuacja się nie zmieni i nie będą uruchamiane nowe realizacje w perspektywie 2-3 lat możemy mieć do czynienia z niedoborem powierzchni na głównych rynkach biurowych w kraju. 

Rośnie z kolei aktywność inwestorów, którzy mają jednak coraz większe wymagania w zakresie jakości budynków, w tym pod kątem ESG. Wzrasta popyt na nowoczesne biurowce spełniające restrykcyjne wymogi związane z parametrami ekologicznymi, zlokalizowanymi w największych miastach w kraju. Szacowana wartość wolumenu transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce w 2021 roku jest zbliżona do poziomu osiągniętego w 2020 roku. Oczekujemy jednak wzrostu dynamiki rynku inwestycyjnego w nadchodzących miesiącach i większego napływu kapitału do Polski. W trakcie procesu negocjacji znajduje się wiele transakcji dotyczących projektów z segmentu biurowego, które weszły niedawno na rynek, stąd rok bieżący powinien przynieść już poprawę wyników.  

Decydujące ESG

Dla decyzji podejmowanych przez inwestorów kluczowe będą kwestie związane z ESG. Chodzi, nie tylko o rosnącą ogólnie świadomość w zakresie zrównoważonego rozwoju i wpływu budownictwa oraz budynków na środowisko, ale także przyjętymi wymogami i związaną z nimi koniecznością raportowaniem działalności w zakresie ESG. Strategie inwestycyjne będą ściśle związane z nabywaniem aktywów oraz współpracą z firmami, które oferują produkt spełniający wymagania pod kątem środowiskowym.  

Będzie to miało istotny wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości w przyszłych latach i wycenę aktywów. Inwestorzy i najemcy będą oczekiwać niskiej emisyjności biurowców czy planów dochodzenia do niej. Przewagę konkurencyjną zyskiwać będą obiekty oferujące rozwiązania z obszaru technologii klimatycznych. Na sile przybierać będą też trendy związane z certyfikowaniem budynków odnośnie przyjaznego wpływu na użytkowników oraz gwarantujące im pełne  bezpieczeństwo.