7 faktów na temat kondycji rynku magazynowego w Polsce w 2021 r.

W 2021 r. rynek magazynowy w Polsce zanotował kolejne imponujące wyniki w swojej historii. Wśród siedmiu najistotniejszych faktów znalazły się rekordowy wolumen transakcji inwestycyjnych, popyt i powierzchnia pozostająca w budowie. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2021 r. wynosiły ponad 25 mln mkw., przy czym współczynnik pustostanów wskazał jedynie 3,72% w skali kraju. Firma AXI IMMO zachęca do zapoznania się z najnowszą publikacją „Raport: Polski Rynek Magazynowy w 2021 r.”

„W 2021 r. ponownie byliśmy świadkami przesuwania się kolejnych granic dotyczących polskiego rynku magazynowego. Zanotowaliśmy kilka spektakularnych transakcji najmu na ponad 100 000 mkw., gdzie to znów segment e-commerce oraz operatorzy logistyczni okazali się najaktywniejszymi graczami. Dobra koniunktura na rynku sprzyja budowie nowych powierzchni magazynowych, przy czym rosnące od drugiej połowy 2021 r. koszty materiałów i wykonawstwa pośrednio wpływają na wzrost wyjściowych stawek czynszów. Polski rynek magazynowy w 2021 r. udowodnił, że każdy rekord może zostać ustanowiony na nowo i tego życzymy sobie również w 2022 r.,” mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

1.      Duże transakcje portfelowe na rynku inwestycyjnym

Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w 2021 r. wyniósł 5,9 mld EUR (+5% r/r). Sektor magazynowy odpowiadał za 53% całości popytu, co przełożyło się na kwotę około 3 mld EUR (+15% r/r). Najwięcej kapitału na polskie nieruchomości logistyczne i produkcyjne przeznaczyły fundusze azjatyckie (ok 30%) oraz amerykańskie. W strukturze popytu dominowały transakcje portfelowe. Wartym uwagi jest liczba zawieranych transakcji, która wzrosła o 40% w ujęciu rok do roku. Inwestorzy, jak przed rokiem byli najbardziej zainteresowani wieloformatowymi, w pełni wynajętymi magazynami zlokalizowanymi na największych rynkach. Stopy kapitalizacji dla takich inwestycji osiągnęły wartość 5,0-5,5% na rynkach regionalnych i 4,0-4,3% w rejonie Warszawy. Dużym zainteresowaniem cieszyły się także projekty z segmentu logistyki miejskiej oraz nieruchomości BTS/BTO. Wśród trzech największych transakcji znalazły się sprzedaż portfolio EQT Exeter do singapurskiego funduszu GIC (ok. 330 000 mkw.*), zakup nieruchomości Panattoni w ramach Projektu Phoenix (285 000 mkw.) przez amerykański fundusz Ares Management oraz sprzedaż przez Elite Partners Capital’s praw do portfela nieruchomości Elite Logistics Fund I (250 000 mkw.*), którego właścicielem został fundusz Blackstone.

2.      Popyt ponownie z rekordem

Całkowita aktywność najemców na koniec 2021 r. w ramach długoterminowych umów najmu osiągnęła wysokość 6,8 mln mkw. (+31% r/r). W okresie od stycznia do grudnia ubiegłego roku podpisano także 446 000 mkw. (-25% r/r) w ramach umów krótkoterminowych, co pozwoliło na uzyskanie rekordowego w historii całego rynku wolumenu na poziomie 7,25 mln mkw. Ponad 70% umów najmu zostało zawartych w pięciu głównych regionach magazynowych, gdzie najwyższą aktywność zarejestrowano w Warszawie i okolicach (1,2 mln mkw.), Poznaniu (1,12 mln mkw.) oraz na  Górnym Śląsku (1,1 mln mkw.).

3.      E-commerce napędza rynek magazynowy

Ponownie jak przed rokiem to najemcy z segmentu e-commerce oraz operatorzy logistyczni odpowiadali za ponad 50% całkowitego popytu. Wśród największych transakcji przekraczających 100 000 mkw. znalazły się dwie umowy podpisane przez Zalando (ponad 100 000 mkw. w Białych Błotach w parku Hillwood i ponad 140 000 mkw. w Bydgoszczy w parku Panattoni). Z kolei poufny najemca z segmentu e-commerce zdecydował się na wynajem 130 000 mkw. w Panattoni BTS Iłowa. Ponadto reprezentujący operatorów logistycznych DHL zajmie ok. 105 000 mkw. w budynku Panattoni BTS w Poznaniu (Żerniki).

4.      25 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce, wciąż z apetytem na więcej

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2021 r. wyniosły ponad 25 mln mkw. i był to wzrost o 26% rok do roku. Od stycznia do grudnia ubiegłego roku deweloperzy dostarczyli 2,8 mln mkw. (34% r/r), z czego najwięcej oddano na rynku górnośląskim (709 tys. mkw.), warszawskim (ponad 350 tys. mkw.) i w Polsce Zachodniej (336 tys. mkw.). Wśród największych zrealizowanych inwestycji znalazły się BTS Panattoni dla firmy Amazon (ponad 200 tys. mkw.), Hillwood Rokitno (112 tys. mkw.) oraz GLP Lędziny (111 500 mkw.). W 2021 r. znacząco wzrósł odsetek powierzchni spekulacyjnej w budowie (do ok. 50%), a wielkoformatowe projekty magazynowe zaczęły częściej powstawać poza głównymi rynkami regionalnymi.

5.      W drodze po 30 mln mkw.

Według zapowiedzi deweloperów na rynku magazynowym w budowie znajduje się 4,8 mln mkw. (+152% r/r), z których zdecydowana większość trafi na rynek w 2022 roku. Najwięcej nowej podaży powinno zostać oddane na Dolnym Śląsku (823 000 mkw.) Górnym Śląsku (780 000 mkw.), w Polsce Centralnej (770 000 mkw.), w Warszawie i okolicach (698 000 mkw.) oraz w Poznaniu (558 000 mkw.).

6.      Pustostany najniżej w historii

Niesłabnący popyt na powierzchnie magazynowe i logistyczne ponownie obniżył poziom pustostanów do 3,72% w skali kraju, przy czym to najniższy w historii wynik od III kw. 2018r., który wtedy osiągnął 4,3% całkowitych zasobów. Największą dostępnością powierzchni charakteryzują się regiony Górnego Śląska (7,8%, spadek o 2,4 pp. r/r),  woj. kujawsko-pomorskie (4,77%) oraz Warszawa i okolice (średnio 4,08% dla stref I-III). Na zakończenie 2021 r. w Polsce w ujęciu nominalnym znajdowało się ok. 961 000 mkw. wolnej powierzchni magazynowej. Najwięcej do wynajęcia od ręki znajduje się na Górnym Śląsku (345 000 mkw.), Warszawie i okolicach (234 000 mkw.) oraz w Polsce Centralnej (127 000 mkw.).

7.      Niewielki wzrost w wyjściowych stawkach czynszów

Od połowy 2021 r. zaobserwowaliśmy powolny wzrost wyjściowych stawek czynszów na rynku magazynowym. Wśród kilku powodów wskazuje się wysoki popyt, ograniczoną dostępność wolnej powierzchni, a także rosnące ceny materiałów i wykonawstwa. Średnie stawki w projektach typu big box wahają się w przedziale pomiędzy 3,0 – 3,9 EUR/mkw. na głównych rynkach, przy czym to wciąż Warszawa pozostaje najdroższą lokalizacją, w której czynsze zamykają się pomiędzy 4,9 a 5,3 EUR/mkw.

Prognozy

W 2022 r. polski rynek magazynowy może okazać się czasem wyzwań. Głównym czynnikiem, który będzie miał wpływ nie tylko na sektor, ale także na całą gospodarkę jest utrzymująca się wysoka inflacja. Wzrost kosztów materiałów oraz wykonawstwa mogą przyczynić się do wydłużenia terminu dostarczanej nowej podaży, przy czym spodziewamy się, że deweloperzy szybko znajdą rozwiązanie tej sytuacji. Rynek  będzie nadal stymulowany przez rozwój najemców z segmentów e-commerce oraz operatorów logistycznych, co wpłynie na optymalizację czasu dostawy towarów do odbiorców końcowych i budowę regionalnych centrów dystrybucji w byłych miastach wojewódzkich. Spodziewamy się także kontynuacji ekotrendów rozumianych jako spełnianie założeń i uwarunkowań ESG (eng. Environmental, Social and Corporate Governance) oraz dalszej zielonej certyfikacji budynków magazynowych.

*Część portfela, powierzchni magazynowa zlokalizowana w Polsce.

** Dane pochodzą z informacji uzyskanych przez AXI IMMO oraz podanych przez deweloperów.