70% nowej podaży w Warszawie powstaje w okolicach ronda Daszyńskiego

Na koniec 2023 r. Warszawa pozostaje liderem na rynku powierzchni biurowych w Polsce, przy czym oddane w ostatnich 12 miesiącach 61 000 mkw. (-74% r/r) było jednym z najniższych wyników w całej jego historii. Okres spowolnienia aktywności deweloperów wydaje się, że dobiegł końca, ponieważ do 2026 r., rocznie powinno oddawać się po ok. 150 000 mkw. nowej podaży. Po bardzo dobrym 2022 r., 2023 r. okazał się niewiele gorszy. W okresie od stycznia do grudnia 2023 r. najemcy podpisali umowy na ok. 750 000 mkw., co oznaczało, że całkowity wolumen transakcji był niewiele, bo o 13% niższy niż przed rokiem. Utrzymująca się w 2023 r. niska podaż wraz ze stabilizującym się popytem wpłynęła na obniżenie powierzchni dostępnej od ręki do 647 000 mkw. (-11% r/r). Największa polska firma doradcza AXI IMMO prezentuje najnowszą analizę stołecznego rynku biurowego w raporcie: „Rynek biurowy w Warszawie 2023”.

2023 rokiem luki podażowej

Warszawski rynek biurowy w 2023 r. wszedł w długo zapowiadany okres tzw. luki podażowej. Aktywność deweloperów w całym ubiegłym roku wyniosła 61 000 mkw. Całkowite zasoby sektora to obecnie ok. 6,23 mln mkw. W trójce największych dostarczonych biurowców znalazły się m.in. Lakeside (22 700 mkw., Grupa Atenor) i Studio B (17 900 mkw., Skanska), z kolei White Star zdecydował się rozbudować kompleks The Park o budynek B9 (11 000 mkw.).

Na koniec 2023 r. w stolicy w budowie znajdowało się ok. 290 000 mkw. powierzchni biurowej. Inwestorzy i deweloperzy intensyfikują swoje działania w okolicach Ronda Daszyńskiego, gdzie powstaje ok. 70% nowej podaży. Wśród największych realizowanych projektów należy wskazać The Bridge (47 000 mkw., Ghelamco), Office House w wielofunkcyjnym kompleksie Towarowa 22 (31 100 mkw., Echo Investment) oraz The Form (28 000 mkw., Lincoln Property).

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „W kontekście nowej podaży w Warszawie od lat obserwujemy duże trudności z uzyskaniem atrakcyjnych działek w centralnych lokalizacjach. Z tego względu w planach deweloperów zaczęły pojawiać się propozycje wyburzeń starszych i nieefektywnych budynków, a następnie zastąpienie ich nowymi projektami. Przykładem może być biurowiec Upper One, który powstaje w miejscu Atrium International.”

Poza Służewcem pustostan poniżej 10%

Na koniec 2023 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,4% (-0,2 p.p. kw./kw. i -1,2 p.p. r/r), co przekłada się na ok. 647 000 mkw. dostępnej powierzchni. Poza Służewcem, który ze współczynnikiem na poziomie 20,1% zawyża statystykę, w pozostałych strefach biurowych w stolicy znajduje się poniżej 10% wolnych biur.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, dodaje: „W IV kwartale 2023 r. wskaźnik pustostanów w strefach centralnych kontynuował trend spadkowy obserwowany od III kw. 2021 r. W porównaniu do poprzedniego kwartału udział powierzchni wolnej na koniec 2023 r. obniżył się o 0,6 p.p. Natomiast w strefach biurowych poza centrum zaobserwowano nieznaczny kwartalny wzrost współczynnika pustostanów z 11,8% w III kw. 2023 r. do 11,9% na koniec roku.”

Popyt niższy, ale lepszy niż w czasie pandemii

Całkowity wolumen najmu na warszawskim rynku biurowym w 2023 r. wyniósł prawie 750 000 mkw. (-13% r/r). Natomiast w ramach tzw. Popytu netto, który obejmuje nowe umowy i ekspansje podpisano ok. 430 000 mkw. (-9% r/r). Porównując uzyskane w 2023 r. prawie 750 000 mkw. był to wynik wyższy o odpowiednio 16% i 24% od wolumenów uzyskiwanych w latach 2021 i 2020. W ujęciu strukturalnym w popycie brutto najczęściej, włączając w to umowy przednajmu, podpisywano nowe umowy (50,5%), przed renegocjacjami (42,7%) i ekspansjami (3,9%) Powierzchnia zagospodarowana na własny użytek stanowiła ok. 2,9%. W 2023 r. wśród największych transakcji najmu znalazły się renegocjacja 12 900 mkw. przez GDDiK w Green Corner B, nowa umowa Lux Med na 12 000 mkw. w Lakeside oraz renegocjacja 8 800 mkw. przez Accenture w budynku Proximo II.

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „W całym 2023 r. obserwowaliśmy pozytywny trend, w którym po pandemii i związanym z nim okresie optymalizacji biur, najemcy utrzymali swoją wysoką aktywność. Wynik na poziomie 750 000 mkw. wynajętej powierzchni oznacza pewnego rodzaju stabilizację, która mogłaby być nawet wyższa jeżeli w stolicy pojawiłyby się nowe atrakcyjne biurowce. Duży współczynnik renegocjacji może wskazywać również, że część z firm postanowiła dać sobie jeszcze czas i poczekać z wyborem lepszej lokalizacji biura o wyższym standardzie do następnych 3 do 5 lat.”

Zarówno w centralnych lokalizacjach, jak i strefach poza centrum stawki czynszów utrzymywały się na stabilnym poziomie. W najbardziej prestiżowych biurowcach w COB (Centralny Obszar Biznesu) oferty kształtowały się w przedziale od 19,00 do 27,50 EUR/ mkw./ mies., z kolei w niektórych pozacentralnych lokalizacjach czynsze wyjściowe zaczynały się od ok. 10,00 EUR/ mkw./ mies. Z kolei w zależności od standardu i lokalizacji budynku opłaty eksploatacyjne wahały się od ok. 14,00 PLN/ mkw./ mies. do 39,00 PLN/ mkw./ mies.

Prognozy

Bartosz Oleksak, wskazuje: „Warszawski rynek biurowy przechodzi okres zmian, którego przejawem jest ograniczenie nowej podaży i wejście w okres luki podażowej. Niemniej jednak po pandemii covid-19 deweloperzy pozostają aktywni i rozpoczęli budowę kilku interesujących projektów w stolicy. Obserwujemy duże zainteresowanie rozwojem tkanki biurowej w strefie Centrum-Zachód, szczególnie wokół Ronda Daszyńskiego, które staje się kluczowym punktem, przyciągającym uwagę firm i inwestorów. Dodatkowo, spodziewamy się, że ograniczona do przełomu 2024/2025 r. nowa podaż wpłynie na spadek wolumenu dostępnej powierzchni, co może z kolei przyczynić się do wzrostu czynszów, zwłaszcza w budynkach "prime".

Jakub Potocki, dodaje: „Inwestorzy i deweloperzy coraz bardziej skupiają się na modernizacji starszych obiektów, aby dostosować się do zmieniających się potrzeb najemców oraz zwiększyć ich atrakcyjność na rynku. Jednocześnie rośnie również znaczenie zrównoważonego rozwoju (ESG), co staje się coraz bardziej istotnym kryterium dla firm poszukujących nowej powierzchni biurowej. W kontekście tych zmian istnieje również możliwość, że nieefektywne i nieużytkowane biurowce mogą zostać wyburzone lub przekształcone, aby dostosować się do nowych trendów rynkowych”.