Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym urosły kolejny miesiąc z rzędu

W kwietniu aż o 12% wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Na rynku pierwotnym rekordzistą podwyżek było Trójmiasto, gdzie tylko w ciągu jednego miesiąca średnia poszła w górę o 5%. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. zwracają uwagę na specyfikę poszczególnych miast.

–  W kwietniu, w większości największych metropolii wyraźnie spadła sprzedaż nowych mieszkań w porównaniu z przeciętną miesięczną sprzedażą w pierwszym kwartale. Nie zahamowało to jednak wzrostu średniej ceny metra kwadratowego lokali w ofercie firm deweloperskich – mówi ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w kwietniu rekordzistą podwyżek było Trójmiasto. Średnia cena metra kwadratowego wzrosła tu aż o 5%! Wysokie podwyżki odnotowano także w Krakowie (o 4%) i Łodzi (o 3%). 

[WYKRES NR 1]

W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu średnia wzrosła w kwietniu tylko o 1%. Jednak podwyżki odnotowano tam także w poprzednich miesiącach. W efekcie, od grudnia nowe mieszkania w stolicy podrożały średnio na metrze aż o 7%. Przed rokiem w analogicznym okresie podwyżka wynosiła 8%. Wyższą od ubiegłorocznej podwyżkę w okresie czterech miesięcy odnotowaliśmy w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu.

[WYKRES NR 2]

Warto zwrócić uwagę, że na wzrost średniej ceny metra kwadratowego mogą mieć wpływ dwa czynniki: rosnące koszty budowy, a w efekcie coraz wyższe ceny mieszkań wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży oraz wyprzedawanie się mieszkań najtańszych. Ponadto deweloperzy wciąż budują mieszkania głównie z myślą o zamożnych klientach, co pokazuje przykład Trójmiasta, Krakowa i Warszawy np. jeden z gdańskich deweloperów wprowadził w kwietniu do sprzedaży pulę mieszkań ze średnią ceną ok. 30 tys. zł za m kw., a więc przeszło dwukrotnie wyższą od średniej w tym mieście, która wynosiła w kwietniu niespełna 12,9 tys. zł. Wszystkie nowe mieszkania, które pojawiły się na trójmiejskim rynku miały średnią cenę przekraczającą 17,8 tys. zł za metr. Z kolei w Krakowie deweloperzy wprowadzili w kwietniu do sprzedaży mieszkania, za które życzą sobie średnio po 20,7 tys. zł za m kw.

Jedynie w Aglomeracji Katowickiej (w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) średnia cena metra kwadratowego lokali w ofercie firm deweloperskich zatrzymała się w kwietniu na poziomie z grudnia ubiegłego roku. Jak to możliwe? W tym przypadku nowe mieszkania, które trafiły na rynki śląskich miast kosztowały średnio „tylko” 8,8 tys. zł za m kw., a więc poniżej średniej dla metropolii.

Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl podkreślają, że średnia cena metra kwadratowego w ofercie rośnie też wtedy, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych. Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w okresie pierwszych czterech miesięcy 2023 r. dość mocno się zmieniła. W Trójmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła w tym roku najbardziej, oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł skurczyła się z 24% do 17%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 17% do 26%.

[WYKRES NR 3]

Spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich odnotowano również w Warszawie i Krakowie, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 15 tys. zł za metr wzrósł w ciągu ostatnich czterech miesięcy odpowiednio z 24% do 34% oraz z 18% do 26%. Z kolei w Aglomeracji Katowickiej wyraźnie wzrósł udział jedynie mieszkań z ceną nieprzekraczającą 10 tys. zł za m kw. Dlatego średnia nie drgnęła. 

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Zupełnie inaczej ma się rzecz na rynku wtórnym. Właśnie w Aglomeracji Katowickiej kwiecień przyniósł potężny, bo aż 12% wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez agencje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Co prawda pierwsze dwa miesiące tego roku zapowiadały cenową stabilizację jednak od marca średnia zaczęła piąć się w górę. Jak wynika z danych GetHome.pl w Aglomeracji Katowickiej pod koniec kwietnia średnia cena metra kwadratowego była o 16% wyższa niż w grudniu ubiegłego roku.

W Krakowie średnia wzrosła w tym okresie o 4%, w Poznaniu – o 3%, zaś w Warszawie i Wrocławiu – o 2%. Z kolei w Łodzi i Trójmieście, który był liderem wzrostu cen na rynku pierwotnym, podwyżka była raczej symboliczna, bo wyniosła 1%.

[WYKRES NR 4]

Bardzo duża na tle pozostałych metropolii podwyżka w Aglomeracji Katowickiej jest prawdopodobnie efektem wyprzedawania najtańszych lokali. Średnia cena metra kwadratowego mieszkań, na które agencje pośrednictwa znalazły chętnych wynosiła w kwietniu niespełna 5,7 tys. zł za m kw. Średnia w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii sięga zaś 6,3 tys. zł za metr.

[WYKRES NR 5]

Efektem tego były zmiany w strukturze cenowej oferty. W grudniu ubiegłego roku 93% mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw. W kwietniu tego roku udział takich lokali skurczył się do 75%. Z kolei z 5% do 21% zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr.

Na drugim biegunie jest Trójmiasto, w którym struktura cen praktycznie się nie zmieniła w tym roku. Warto zauważyć, że w Warszawie, Krakowie i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest wyższa niż kupowanych od deweloperów.

[WYKRES NR 6]

W pozostałych metropoliach mieszkania na rynku wtórnym są tańsze np. w Aglomeracji Katowickiej aż o 30%. Ta różnica zaczęła się jednak kurczyć. Dodajmy, że specyfiką śląskich miast, ale też Łodzi, jest duży udział w ofercie mieszkań w starych blokach i kamienicach, których stan techniczny często pozostawia wiele do życzenia.