Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zmniejszy ryzyko inwestycji deweloperskich?

Trzecia wersja nowelizacji ustawy deweloperskiej wprowadza wiele zmian, pozwalających lepiej chronić środki klientów. Jedną z kluczowych poprawek jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zasilanego przez realizatorów inwestycji. Jak ten projekt może wpłynąć na rynek nieruchomości?

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń-grudzień 2019 roku oddano do użytkowania 207,2 tys. mieszkań, o 12% więcej w porównaniu z rokiem 2018. Wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 268,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 4,4% w stosunku do roku poprzedniego. Rozpoczęto budowę 237,3 tys. mieszkań[1].

Jak potwierdzają powyższe dane sektor budowlany pracuje na pełnych obrotach. Jednocześnie trwają prace nad nowelizacją ustawy deweloperskiej mającej na celu większy wzrost poczucia bezpieczeństwa nabywców oraz zwiększenie zaufania do branży deweloperskiej. Nowa, trzecia już wersja projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym była przedmiotem prac legislacyjnych rządu w październiku ubiegłego roku.

W nowym kształcie projekt zakłada optymalizację rozwiązań ochrony nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym[2].  Celem projektu jest przede wszystkim poprawa skuteczności i efektywność ochrony nabywców nieruchomości na rynku deweloperskim, poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego oraz wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców. Fundamentalną zmianą jest modyfikacja katalogu ochrony wpłat nabywcy. Zgodnie z obowiązującą obecnie regulacją deweloper ma obowiązek zapewnić jeden z następujących środków ochrony:

            •           Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

            •           Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

            •           Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

            •           Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy[3].

Deweloperzy otwierają najczęściej otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez dodatkowego zabezpieczenia, co z punktu widzenia interesów nabywcy jest bardzo ryzykowne w przypadku upadłości dewelopera. Zgodnie z propozycją zmian legislacyjnych zgłoszonych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów deweloper będzie miał możliwość wyboru pomiędzy otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Obowiązkowa będzie natomiast składka wpłacana na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, mająca zapewnić komplementarną ochronę środków nabywcy na wypadek upadłości dewelopera lub banku prowadzącego MRP (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Fundusz zasilany ma być przez realizatorów inwestycji.

– Proponowane zmiany legislacyjne do obecnie obowiązującej ustawy i utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego są jak najbardziej zasadne. Popularność lokowania kapitału w nieruchomości ściąga na rynek deweloperski wielu niedoświadczonych przedsiębiorców niemających elementarnej wiedzy o trudnej branży budownictwa. Przeciągające się terminy realizacji inwestycji są dzisiaj plagą na rynku deweloperskim. Zmieniające się warunki ekonomiczne znacznie zwiększają również ryzyko rynkowe. Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest solidnym zabezpieczeniem dla nabywcy w przypadku zawirowań na rynku i upadłości dewelopera w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego oraz gwarancją wypłaty wpłaconych środków finansowych – komentuje Agata Karolina Lasota dyrektor zarządzająca LBC INVEST.                

W przypadku nowego projektu najwięcej emocji budzi wysokość składki na DFG, która ma wynosić do 3% wartości wpłat nabywców na otwarty rachunek mieszkaniowy powierniczy oraz 0,6% w przypadku rachunków zamkniętych. Związek Firm Deweloperskich postuluje, by jej wysokość nie przekraczała 0,6% w przypadku wpłat na otwarty rachunek powierniczy występujący w 90% inwestycji. To jednak maksymalny pułap, a docelowo wysokość składki ma być uzależniona od sytuacji na rynku i regulowana rozporządzeniem. Faktyczną wysokość składki ministrowie określą po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego i Prezesa UOKiK. Obecnie Ocena Skutków Regulacji przewiduje, iż wysokość składki wyniesie: 1% - dla OMRP  oraz 0,2% - dla ZMRP.

– Najważniejszy jest klient i bezpieczeństwo transakcji, dlatego ochrona środków nabywcy powinna być nadrzędnym celem regulacji. Masę nieprzychylnych komentarzy ze strony deweloperów wywołała już ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2012 roku. Tymczasem jak pokazują ostatnie lata, realizowanych jest coraz więcej inwestycji, a deweloperzy biją kolejne rekordy sprzedaży. Trzeba też pamiętać, że fundusz zabezpiecza nie tylko klientów, ale też samych deweloperów, w przypadku bankructwa z powodu zawirowań na innych rynkach np. finansowym - podkreśla Agata Karolina Lasota.

Przyjęty już przez Komitet Stały Rady Ministrów projekt zakłada obowiązek dostarczenia przez dewelopera prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej czy umowy przedwstępnej. Przewiduje ponadto zmiany i uzupełnienia w obszarach związanych m.in. z prowadzeniem przez bank mieszkaniowego rachunku powierniczego, uprawnieniami kontrolnymi banku, umową deweloperską, umową rezerwacyjną,  prawami i obowiązkami stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz sankcji za brak wpłaty środków ochrony.

[1] https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-

mieszkaniowe-w-okresie-styczen-grudzien-2019-roku,5,98.html

[2] https://bip.kprm.gov.pl/kpr/form/r807189517,Projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-ochronie-praw-nabywcy-

lokalu-mieszkalnego-lub-.html

[3] Art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377