Czy deweloperzy będą waloryzować ceny mieszkań?

Prognozy inflacyjne dla polskiej gospodarki w 2022 roku nie napawają optymizmem. Szybko drożejące surowce energetyczne w połączeniu z zawirowaniami wywołanymi wojną w Ukrainie z dużym prawdopodobieństwem przełożą się na dalszy wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych.

Inflacja w lutym nieco wyhamowała – według danych Głównego Urzędu Statystycznego wyniosła 8,5 proc. w ujęciu rocznym. W styczniu wskaźnik ten kształtował się na poziomie 9,4 proc. i był najwyższy od ponad 21 lat. Nie mamy jednak dużych powodów do optymizmu – spadek jest efektem działania uruchomionej 1 lutego rządowej Tarczy Antyinflacyjnej 2.0 i ma charakter tymczasowy. Ekonomiści są zgodni, że niebawem wrócimy do dwucyfrowych odczytów. Według prognoz Narodowego Banku Polskiego inflacja w 2022 roku wyniesie 10,8 proc., ze szczytem w III kwartale (12,1 proc.). Będzie to przekładać się na rosnące koszty materiałów budowlanych, a w konsekwencji również na ceny mieszkań.

Na trwające od miesięcy podwyżki stawek surowców energetycznych nakładają się również wydarzenia za wschodnią granicą. Dynamika działań militarnych, politycznych i gospodarczych utrudnia formułowanie długoterminowych prognoz dla segmentu nieruchomości, jednak już teraz można stwierdzić, że wojna w Ukrainie będzie miała dla niego wyraźne skutki. Według danych Ministerstwa Rodziny i Polityki Społecznej w 2021 r. w sektorze budownictwa na podstawie tzw. oświadczeń o powierzeniu pracy i zezwoleń na pracę pracowało ok. 373 tys. Ukraińców (+21 proc. r/r), co stanowi blisko 80 proc. zatrudnionych w ten sposób osób z zagranicy. Od momentu wybuchu konfliktu tysiące pracowników z Ukrainy opuściły place budów. Podobna sytuacja ma miejsce w transporcie i logistyce, gdzie byli zatrudniani jako kierowcy. Po ustabilizowaniu sytuacji obywatele Ukrainy zaczną wracać do pracy, ale może dojść do opóźnień w realizacjach inwestycji, co z kolei wpłynie na powiększanie luki podażowej na rynku mieszkaniowym.

Kolejnym problemem będą także rosnące ceny materiałów budowlanych, które drożały jeszcze przed rosyjską agresją w Ukrainie. Według Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa czeka nas dalsza aprecjacja stawek ropy naftowej, miedzi, aluminium i rud żelaza, co przełoży się na wyższe koszty produkcji asfaltu, kabli i przewodów elektrycznych, wyrobów stalowych oraz konstrukcji aluminiowych. Drożejące surowce energetyczne zwiększą również stawki za produkcję materiałów oraz w istotny sposób podwyższą nakłady na eksploatację maszyn i sprzętu budowlanego. Nie bez znaczenia pozostanie fakt, że w ostatnich latach Polska importowała z Ukrainy, Rosji i Białorusi duże ilości stali, cementu i kruszyw do produkcji betonu. 

- Zarówno drożejące surowce energetyczne, jak i wojna w Ukrainie będą wywierać dodatkową presję na wzrost cen materiałów na polskim rynku i mogą utrudniać realizację niektórych inwestycji. Z pewnością nie pozostanie to bez wpływu na podaż i wycenę nowych lokali – mówi Andrzej Oślizło, prezes zarządu firmy deweloperskiej Develia.

W obliczu postępującej inflacji, rosnących kosztów wykonawstwa i związaną z nimi możliwością opóźnień na budowach deweloperzy mogą zabezpieczać się przed utratą rentowności inwestycji, wprowadzając do umów deweloperskich klauzule waloryzujące ceny mieszkań, oparte np. o oficjalne wskaźniki GUS. – Nie jest to nowe rozwiązanie, ale do tej pory stosowano je sporadycznie. Należy się spodziewać, że w obecnych warunkach ekonomicznych będziemy się z nim stykać częściej. Develia nie ma w planach takiego posunięcia – ceny naszych projektów są stałe. Warto jednak pamiętać, że rosnące stopy procentowe wpływają nie tylko na zdolność kredytową potencjalnych nabywców, ale podwyższone zostają również koszty finansowania nieruchomości dla deweloperów. Przy tak dużej kumulacji czynników cenotwórczych – do inflacji, podwyżek stóp i drożejących materiałów dodałbym wprowadzenie w tym roku Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz spodziewany istotny popyt na mieszkania ze strony ukraińskich uchodźców - 2022 będzie kolejnym rokiem, w których wzrosty cen lokali w ujęciu rocznym będą znaczące – dodaje Andrzej Oślizło.