„Dekada polskiego rynku najmu” – raport oczami ekspertów

ZDJĘCIA: https://wetransfer.com/downloads/11c3d8f982fa16ef35e2321e2197d53220231130100544/ee126816ef2d83db52e8f5ada706726720231130100610/3581eb

Opublikowany w tym roku raport „Dekada polskiego rynku najmu”, przygotowany przez PFR Nieruchomości i Polityka Insight, podsumowuje przemiany sektora nieruchomości począwszy od utworzenia Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem w 2013 r. Fundusz położył podwaliny pod rozwój najmu instytucjonalnego w Polsce i znacząco przyczynił się do jego rozwoju. Jak zatem wygląda sytuacja na polskim rynku najmu 10 lat później?

Raport „Dekada polskiego rynku najmu” miał za zadanie poszerzenie wiedzy na temat procesów zachodzących na polskim rynku mieszkaniowym oraz podniesienie poziomu świadomości społecznej na temat różnorodności form najmu. W rezultacie, w raporcie znajdują się zestawienia poszczególnych z nich wraz z omówieniem ich charakterystycznych cech.

Sytuacja na rynku

Z raportu wyraźnie wynika, że w Polsce wciąż dominującą formą najmu są mieszkania wynajmowane od osób prywatnych na rynku rozproszonym, z wyraźnymi wahaniami sezonowymi. Szacunkowe dane wskazują, że ilość lokali przeznaczonych na najem długoterminowy w tym sektorze wynosi ok. 1.1 mln. Równolegle, jednym z mniejszych, aczkolwiek najszybciej rozwijających się segmentów rynku są mieszkania wynajmowane od firm i funduszy. Według raportu, pod koniec 2022 r. podmioty z sektora PRS posiadały w swoim portfelu ok. 13.9 tys. mieszkań. Warto zauważyć, że większość z nich (8.4. tys.) należała do zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które skupiały się przede wszystkim na ulokowaniu swojego kapitału w największych polskich metropoliach.

Profesjonalizacja i elastyczność

Podstawowym problemem polskiego rynku wciąż pozostaje niska dostępność każdej z opisanych form najmu (zwłaszcza w miastach o populacji niższej niż 100 tys. mieszkańców), która rodzi naturalną potrzebę jego profesjonalizacji. W efekcie w ciągu kilku ostatnich lat wyraźnie wzrosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem przez państwowe oraz zagraniczne fundusze inwestycyjne, przy równoległej profesjonalizacji najmu rozproszonego, który jeszcze do niedawna nie był najlepiej dostosowany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych różnych grup społecznych. Oczywistym skutkiem tych procesów był rozwój całego sektora rynku oraz wzrost dostępności atrakcyjnych ofert, które są lepiej dostosowane do zróżnicowanych grup najemców.

Szczególną grupą mającą istotny wpływ na rynek najmu w największych polskich miastach są studenci i młodzi dorośli. W obu przypadkach niezwykle istotnym czynnikiem jest elastyczność form najmu i przejrzystość jego zasad. Chęć zdobycia wyższego wykształcenia czy atrakcyjne warunki zatrudnienia rodzą nieustanny popyt na najem lokali w atrakcyjnych lokalizacjach największych metropolii – w niedalekiej odległości od uniwersytetów lub centrów biznesowych.

W Silver Rock doskonale wyczuliśmy nowy trend rynkowy, budując jeden z pierwszych prywatnych akademików w Polsce – mówi Karol Wojtas, prezes zarządu spółki Silver Rock Investment, właściciela pierwszego w Trójmieście prywatnego akademika Collegia. Popyt na rynku powoduje, że na 3 miesiące przed rozpoczęciem roku akademickiego mamy wynajętych 100% pokoi, a nasz model biznesowy został przygotowany tak, że w sezonie letnim obiekt funkcjonuje jako największy w Trójmieście hotel, oferujący blisko 450 pokoi w standardzie ***+. Infrastruktura dodatkowa, którą przygotowaliśmy dla studentów (siłownia, pokój muzyczny, food court, play-roomy z konsolami do gier, stołami do piłkarzyków i ping ponga) powoduje, że nasz obiekt w sezonie letnim cieszy się zainteresowaniem młodych turystów, rodzin i grup sportowych, a w czasie roku akademickiego należy do najchętniej wybieranych akademików w Gdańsku. Popyt na rynku na dobrze przemyślane rozwiązania jest bardzo duży.

Czy rok 2023 będzie rekordowy?

Według szacunkowych danych opublikowanych w raporcie, rok 2023 może okazać się rekordowy pod względem liczby mieszkań oddanych do użytku przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Zdaniem ekspertów, na rynek może trafić niespełna 7 tys. lokali, z czego zdecydowana większość będzie zlokalizowana w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi. Prognozy opublikowane w raporcie wskazują również, że do końca aktualnej dekady rynek najmu profesjonalnego powinien przekroczyć liczbę 100 tys. lokali.

Jedną z tendencji, jaką dostrzegają eksperci w branży jest profesjonalizacja najmu. Wzrost ilości mieszkań wprowadzanych na rynek przez profesjonalne podmioty, przygotowujące mieszkania z myślą o najmie długoterminowym, zarządzane w ramach jednolitego standardu i oferujące w pełni wyposażone apartamenty sprzyja wzrostowi bezpieczeństwa najemców, jak i jakości dostępnych lokali. Odpowiada także na popyt na rynku ze strony klientów ceniących jakość i komfort, czego nierzadko brakowało w ofercie najmu na rynku nieprofesjonalnym. Wzrost konkurencyjności pozwala prognozować także poprawę jakości oferty wszystkich podmiotów na rynku najmu, co z pewnością sprzyjać będzie najemcom.

Równocześnie warty dostrzeżenia jest fakt, że zapowiadane manipulacje podażą mieszkań przez duże fundusze inwestycyjne, a co się z tym łączy ingerowanie w ceny nieruchomości na polskim rynku w ogóle nie zostały potwierdzone przez rynek. Wejście do Polski zagranicznych funduszy inwestycyjnych miało skutkować masowym wykupowaniem mieszkań w największych polskich miastach, w efekcie ograniczeniem ich podaży, co miało prowadzić do podniesienia ich cen sprzedaży i albo spekulacyjną odsprzedażą mieszkań w późniejszym okresie po sztucznie zawyżonych cenach albo też uzależnieniem klientów od najmu lokali w związku z brakiem ich na rynku. Czas pokazał, że pojawienie się profesjonalnych podmiotów pozwoliło na ucywilizowanie zasad najmu, stworzenie nowego sektora na rynku nieruchomości oraz było odpowiedzią na realne zapotrzebowanie części klientów, a także pozwoliło na utrzymanie wielu miejsc pracy w sektorze budownictwa w okresie kryzysu gospodarczego, ograniczenia dostępności kredytów i w efekcie wstrzymania realizacji projektów deweloperskich w wielu miastach w Polsce.