Deweloperzy budują poza wielką szóstką. Rynek będzie należał do małych miast.

Deweloperzy budują poza wielką szóstką. Rynek będzie należał do małych miast.

Prawdopodobnie już za dwa lata blisko ⅔ sprzedaży deweloperskiej będzie pochodziło z mniejszych rynków – podaje Polski Związek Firm Deweloperskich w Raporcie Rynek Mieszkaniowy w 2021 roku. To nie Warszawa, Kraków czy Wrocław, ale mniej oczywiste ośrodki miejskie są dziś najbardziej pożądanymi punktami na mapie dla inwestorów. Spośród czynników, które mają wpływ na wzrost tej tendencji są przede wszystkim atrakcyjne ceny i dostępność gruntów oraz sprawnie przeprowadzane procedury administracyjne.

Dla rynku mieszkaniowego ubiegły rok był pod wieloma względami przełomowy. Deweloperzy przekazali w nim ok. 78 tys. mieszkań, co było najwyższym wynikiem w historii. Według szacunków GUS, w okresie styczeń-luty 2022 roku, oddano do użytkowania 33,7 tys. mieszkań, tj. nieznacznie mniej niż w roku ubiegłym. Polacy nadal chętnie inwestują w nieruchomości, uważając ich zakup za najlepszy sposób lokowania kapitału.

O ile do niedawna prym na rynku mieszkaniowym wiodła tzw. wielka szóstka, czyli Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto i Łódź, liczba mieszkań w nowych projektach dotyczących tych miast, skurczyła się drastycznie. Gdzie należy upatrywać przyczyn?

Deweloperzy nie mają gdzie budować

Niebagatelnym problemem, z jakim od pewnego czasu borykają się deweloperzy są braki gruntów pod budowę. Bardzo trudno jest znaleźć miejsce dla nowych inwestycji. Niska podaż w naturalny sposób winduje ceny istniejących już mieszkań, a zainteresowanie zyskują nawet lokale, które w innych warunkach nie zostałyby pewnie zagospodarowane. W aglomeracjach buduje się obecnie mniej z jeszcze jednego powodu. Chodzi oczywiście o pandemię koronawirusa, z której konsekwencjami borykamy się do dziś. Znacząco spotęgowała ona trwające już opóźnienia w wydawaniu pozwoleń na budowę i związanych z nimi różnego rodzaju decyzji, a także powodowała wstrzymywanie prac nad nowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Trudności, jakie napotykają deweloperzy w dużych aglomeracjach, w naturalny sposób kierują ich uwagę ku mniejszym miejscowościom. Inwestorzy coraz wyraźniej dostrzegają ich ekonomiczny potencjał.

- W dużych aglomeracjach, otrzymanie pozytywnej decyzji zezwalającej na rozpoczęcie prac jest aktualnie bardzo mocno opóźnione. W miastach gminnych i powiatowych administracja działa sprawniej, pozwolenia wydawane są w znacznie szybszym tempie. Dla nas oznacza to mniejsze koszty związane z przygotowaniem inwestycji do wprowadzenia do sprzedaży, a co za tym idzie – cena, którą możemy zaoferować klientowi, jest atrakcyjna – mówi Piotr Baran, Prezes Zarządu PCG S.A.

Ceny nieruchomości w mniejszych ośrodkach rosną, ale wciąż są atrakcyjne

– Podczas gdy we Wrocławiu średnia cena za metr mieszkania oscyluje obecnie wokół
10,1 tys. zł/m2, w Wałbrzychu czy Legnicy kształtuje się ona na poziomie 7,5 tys. zł/m2. Z tych miast można dotrzeć w ciągu niecałej godziny do Wrocławia. W obliczu spadającej siły nabywczej Polaków wiele osób zaczyna rozważać zakup mieszkania w mniejszych ośrodkach miejskich – mówi Piotr Baran.

Według danych BIK, na przestrzeni ostatnich miesięcy zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego spadła o 30%, a w najbliższym czasie spadek ten może się pogłębić do 45%. Konsumenci, którzy nie chcą rezygnować z zakupu własnego mieszkania, często stoją przed wyborem: kupić mniejsze lub poszerzyć poszukiwania o miasta powiatowe. Obecnie w przeważającej większości są to dobrze skomunikowane ośrodki, oferujące transport publiczny na wysokim poziomie. Dzięki temu w dalszym ciągu można docierać do pracy w większej aglomeracji. Alternatywą dla wielu jest home office bądź znalezienie zajęcia w nowym miejscu zamieszkania. W małych miastach swoje siedziby mają duże zakłady oraz centra logistyczne, które oferują tysiące miejsc pracy. Zatrudnione w nich osoby poszukują mieszkań w bezpośrednim sąsiedztwie takich obiektów.

Nieruchomości to nadal najlepsza inwestycja

– Rynkiem nieruchomości w mniejszych miastach zainteresowani są również inwestorzy, dla których istotna jest stopa zwrotu, a ta jest największa właśnie w mniej oczywistych lokalizacjach. Mamy klientów, którzy robią zakupy „pakietowe” kupując nasze nieruchomości w kilku miastach. Są to osoby z kapitałem, chcące ulokować gotówkę i ochronić ją przed spadkiem wartości – mówi Prezes Zarządu PCG S.A.

W obliczu deficytu mieszkań na wynajem w dużych miastach, inwestycja w nieruchomości w mniejszych aglomeracjach ma olbrzymi potencjał. Nie każdego stać na kupno mieszkania za gotówkę, nie każdy też chce wiązać się wieloletnim kredytem i nie każdy chce mieszkać w dużym mieście takim jak Warszawa. Rozwiązaniem w tej sytuacji jest właśnie wynajem.

Grono osób poszukujących mieszkania do wynajęcia poszerzyły również osoby przybyłe z Ukrainy. W Polsce schronienia szuka aktualnie ponad 2,5 mln uchodźców. Większość z nich poszukuje nieruchomości na wynajem. W dużych miastach oferty mieszkań znikają w zastraszającym tempie, a ich ceny gwałtownie wzrastają. Przy założeniu, że wielu Ukraińców zostanie w Polsce na stałe, większość z nich osiedli się w mniejszych miastach.

Małe miasta w rozkwicie

Czy deweloperzy na stałe skoncentrują swoje działania na mniejszych rynkach? Należy zakładać, że tak. Zauważalne są wyraźnie zmieniające się potrzeby i preferencje klientów oraz inwestorów. W miastach powiatowych zdominowanych przez wielką płytę, klienci chętnie kupują nowe mieszkania, mając nareszcie okazję do podniesienia standardu życia. Te ośrodki przyciągają również mieszkańców okolicznych wsi i miasteczek, ale także obecnych mieszkańców metropolii, w których mieszkania stają się towarem deficytowym.