Deweloperzy nie nadążają za popytem

Mieszkania drożeją, a nowych powstaje rekordowo mało. W 2023 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 114,5 tys. lokali – to najmniej od sześciu lat. Ceny za mkw. w Warszawie zdążyły natomiast wzrosnąć o blisko 22 proc.

Zdominowanie przez ograniczenia

Polski rynek mieszkaniowy na przestrzeni lat 2023 i 2024 zmaga się z wyraźnym spadkiem aktywności deweloperskiej. Według danych GUS, w ubiegłym roku deweloperzy rozpoczęli budowę jedynie 114 526 mieszkań, co stanowi najniższy wynik od sześciu lat. Ponadto, w budowie pozostawało 801,8 tys. lokali – o 31,2 tys. mniej niż rok wcześniej, a do użytkowania przekazano ich 136 539 - o 5,2 proc. mniej niż w 2022 r. Sytuacja ta różni się znacznie od dynamicznego wzrostu, który obserwowaliśmy przez ostatnie kilka lat – Obecnie rynek zdominowany jest przez ograniczenia, które hamują realizację nowych inwestycji. Sytuację dodatkowo pogarsza rosnąca niepewność ekonomiczna. W rezultacie wiele projektów pozostaje w fazie planowania – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.

Niezauważalny spadek

Jednym z głównych problemów, na które trafiają deweloperzy, są rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny. Inflacja oraz niestabilność gospodarcza sprawiają, że ceny surowców albo pozostają bardzo wysokie, albo wciąż rosną. Grupa PSB Handel podaje, że chociaż we wrześniu zanotowano spadek dynamiki cenowej, to w kanale detalicznym był on niezauważalny i wyniósł zaledwie -0,2 proc. Ponadto, odnotowano wzrosty w relacji r./r. w istotnych grupach towarowych: płyty OSB i drewno (+11 proc.), cement i wapno (+5 proc.), ściany i kominy (+4 proc.) oraz farby, lakiery i materiały do otoczenia domu (+1 proc.).– Wysokie ceny materiałów budowlanych to ciągnący się od dłuższego czasu problem, a kolejnym jest ograniczona dostępność gruntów pod zabudowę, szczególnie w dużych miastach. Znacząco utrudnia to realizację nowych projektów. Deweloperzy muszą również mierzyć się z wydłużonymi procedurami administracyjnymi, które powodują opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę. Biurokracja, w połączeniu z wysokimi kosztami, tworzy barierę, która skutecznie ogranicza skalę działalności inwestycyjnej – mówi Piotr Koszyk.

W konsekwencji, ceny mieszkań zaczęły stopniowo rosnąć. W raporcie Narodowego Banku Polskiego czytamy, że w Warszawie średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w II kwartale 2024 roku wyniosła 16 021 zł/mkw., co oznacza wzrost o 21,6 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku, a w grupie sześciu największych miast (łącznie Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław) cena ta wzrosła o 18,8 proc. rok do roku.

Trudności mogą się pogłębiać

Jak prognozują eksperci Cushman & Wakefield, pod koniec 2024 i w 2025 roku możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań. Deweloperzy mogą nie być w stanie zwiększyć podaży na tyle, aby wzrosty znacząco spowolniły. Dalsze podwyżki to więc kwestia czasu, zwłaszcza biorąc pod uwagę nadchodzącą reformę planowania przestrzennego, która dotknie rynek już w styczniu 2026 roku. – Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym prowadzi do przewagi popytu nad podażą, co nieuchronnie skutkuje dalszym wzrostem cen mieszkań. Dla wielu osób, szczególnie młodych rodzin, zakup nieruchomości staje się tym samym niedostępny, co może pogłębiać problem wykluczenia mieszkaniowego. W dłuższej perspektywie niedobór lokali może negatywnie wpłynąć na mobilność społeczną i rozwój gospodarczy, ograniczając możliwości rozwoju lokalnych społeczności. Prognozy wskazują, że bez wprowadzenia systemowych zmian – takich jak uproszczenie procedur administracyjnych czy zwiększenie dostępności gruntów – trudności w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa będą się pogłębiać – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.