Deweloperzy rozpoczęli ten rok z impetem, ale z czasem ich aktywność przygasła

Najnowsze statystyki Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) dotyczące budownictwa mieszkaniowego budzą mieszane uczucia. Z jednej strony wskazują na potężny wzrost aktywności inwestycyjnej w porównaniu z rokiem ubiegłym. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają też jednak uwagę, że impet inwestycyjny gaśnie ze względu na niską dostępność kredytów i malejący popyt na mieszkania.

Ten rok z pewnością nie będzie rekordowy pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Z danych GUS wynika, że po ośmiu miesiącach było ich nieco ponad 128,8 tys., czyli o ok. 11% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wprawdzie te dane nie pokazują stanu bieżącej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Najpewniej zmartwią one jednak m.in. producentów wyrobów wykończeniowych, mebli czy sprzętu AGD. Mniej przekazywanych kluczy do mieszkań i domów oznacza spadek popytu na te wyroby. Na szczęście jest szansa, że w następnych latach chętnych na nie będzie więcej, a świadczą o tym statystyki GUS dotyczące mieszkań objętych pozwoleniami na budowę i mieszkań rozpoczętych. Tych pierwszych było w ciągu ośmiu miesięcy o 30% więcej niż przed rokiem, zaś drugich – o ponad 35% więcej.

Szczególnie cieszy tegoroczne ożywienie w budownictwie jednorodzinnym. W tym okresie inwestorzy indywidualni uzyskali pozwolenia na budowę blisko 53,5 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych). Oznacza to ok. 12% wzrost w porównaniu z analogicznym okresem rok temu. Pytanie czy ta dynamika utrzyma się w kolejnych miesiącach. Lekkim niepokojem mogą bowiem napawać dane z sierpnia (ponad 6,7 tys. mieszkań i domów objętych pozwoleniami na budowę), które są o ok. 14% gorsze od lipcowych. Jednak o wiele ważniejsze z punktu widzenia szeroko pojętej branży budowlanej jest to, że w tym roku inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę większej niż rok temu liczby mieszkań – po ośmiu miesiącach było ich ok. 54,4 tys., co oznacza wzrost o ponad 11%. Jednak wyniki sierpniowe wskazują na to, że w trzecim kwartale inwestycyjny impet w budownictwie indywidualnym może stracić na sile.

Podobnie w budownictwie deweloperskim. Przy czym nie są zmartwieniem uzyskane przez deweloperów pozwolenia na budowę. Objętych nimi mieszkań było po ośmiu miesiącach ok. 138,2 tys., czyli o ponad 40% więcej niż przed rokiem. I cały trzeci kwartał też najpewniej będzie lepszy od poprzednich. Niepokojące są natomiast dane dotyczące mieszkań rozpoczętych.

[WYKRES NR 1]

Wprawdzie sierpniowe statystyki budowlane GUS wskazują na wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich, bo rozpoczęły one budowę ok. 12,8 tys. mieszkań, czyli o blisko 9% więcej niż w lipcu. Także bilans ośmiu miesięcy wygląda bardzo dobrze, bo rozpoczętych w tym okresie przez deweloperów mieszkań było blisko 105,2 tys., czyli o ok. 55% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Warto pamiętać jednak o tym, że ten imponujący wynik jest w dużej mierze efektem niskiej bazy. Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl przez większą część ubiegłego roku rozpoczynaniu budów nie sprzyjała niepewna sytuacja gospodarcza, a ściślej obawa przed recesją mogącą skutkować wzrostem bezrobocia. I dopiero w końcówce roku deweloperzy włączyli wyższy bieg, kiedy stało się jasne, że taki czarny scenariusz raczej nam nie grozi. Co więcej, ten rok rozpoczęli oni z wyjątkową werwą. Pod względem liczby rozpoczętych mieszkań pierwszy kwartał zapisał się jako absolutnie najlepszy w historii rynku. Niestety, w kolejnych miesiącach aktywność inwestycyjna deweloperów przygasła. Drugi kwartał był zdecydowanie gorszy od pierwszego, a zanosi się na to, że trzeci przyniesie dalszy spadek liczby rozpoczynanych mieszkań.

I trudno się dziwić, bo nie dość, że pojawiły się wątpliwości, czy nowy program wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart” w ogóle wejdzie w życie, to z każdym miesiącem banki udzielały coraz mniej kredytów na warunkach rynkowych. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), w sierpniu banki udzieliły 14,8 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o 12% mniej niż w lipcu i o 41% mniej niż w styczniu tego roku. Co gorsza, w sierpniu wyraźnie spadła także liczba wniosków kredytowych.

Trzeba też wziąć pod uwagę, że rozpoczęcie budowy mieszkań nie oznacza, że automatycznie pojawiają się one w sprzedaży. Wiele wskazuje na to, że na skutek spadku popytu deweloperzy przyjmą pozycję wyczekującą. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w trzecim kwartale br. w niemal wszystkich metropoliach (wyjątkiem może być Kraków) nowa podaż będzie dużo niższa niż w miesiącach poprzedzających wakacje.

Tymczasem w rządzie toczy się obecnie spór, czy warto wspierać kupujących mieszkania lub budujących domy. Rośnie presja ze strony tych, którzy uważają, że wszystkie dostępne w budżecie państwa środki na wsparcie mieszkaniówki powinny być adresowane do gmin i towarzystw budownictwa społecznego (TBS). Z danych GUS wynika, że po mieszkania komunalne czeka w kolejce ponad 126 tys. gospodarstw domowych, które ze względu na zbyt niskie zarobki nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania za kredyt lub na najem na zasadach rynkowych. W ciągu ostatnich 5 lat gminy wybudowały niespełna 6 tys. mieszkań, czyli średnio ok. 1,2 tys. na rok.  Ten rok przyniesie lekką poprawę.  W ciągu ośmiu miesięcy gminy zakończyły budowę niespełna 1,3 tys. lokali (o ok. 57% więcej niż rok temu w tym samym czasie), a TBS-y - niemal 1,9 tys., czyli prawie dwukrotnie więcej. Niestety, dramatyczne są statystyki dotyczące mieszkań rozpoczętych. Gminy mają w tym roku na swoim koncie zaledwie 432 lokale (spadek o ok. 41%), zaś TBS-y – nieco ponad 1,8 tys. (spadek o ok. 3%).  To pokazuje, że zmienić się musi przede wszystkim podejście gmin. Już od 2021 r. mogą one liczyć na dofinansowanie w wysokości nawet 80% kosztów przedsięwzięcia.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl