Deweloperzy: spadek cen mieszkań w 2024 roku jest mało realny

Każdy, kto planuje w 2024 r. zakup mieszkania, zadaje sobie pytanie: czy jest szansa, że będzie taniej? Przedstawiciele firm deweloperskich raczej nie wierzą w taki scenariusz. – Nie należy spodziewać się spadku cen, trudno będzie nawet o ich wyhamowanie. Szanse na wystąpienie nadpodaży na rynku czy wyraźnego spadku popytu są nikłe – mówią, chociaż podkreślają, że bardzo wiele zależy od przyszłości programu Bezpieczny Kredyt 2%.

– Ostatni rok przyniósł wzrost cen nowych mieszkań praktycznie we wszystkich miastach wojewódzkich. Jak wynika z danych NBP po III kwartale, średnia cena transakcyjna w relacji rok do roku procentowo najmocniej skoczyła w Rzeszowie (16 proc.), Olsztynie (14 proc.), Wrocławiu (11 proc.), Warszawie i Poznaniu (9 proc.). Był to efekt mieszanki kilku czynników, m.in. wzmożonego popytu wywołanego Bezpiecznym Kredytem 2% oraz spadającej liczby ofert, ponieważ w wielu miastach deweloperzy wprowadzali na rynek znacznie mniej mieszkań niż sprzedawali. Nic dziwnego, że osoby planujące kupno mieszkania w 2024 r. mają dylemat: kupować teraz, jeśli trafi się oferta, czy czekać, licząc na obniżki – mówi Rafał Bieńkowski z portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl.   

Większa podaż mogłaby wyhamować ceny, ale…

Przedstawiciele firm deweloperskich nie widzą jednak przestrzeni nie tylko na obniżkę, ale nawet na ustabilizowanie się cen mieszkań w 2024 r. 

– Między innymi dlatego, że ceny gruntów rosły nawet w fatalnym dla rynku 2022 r., gdy zainteresowanych mieszkaniami było jak na lekarstwo. Ponadto, jeśli na szczeblu rządowym nie zapadną decyzje mające wpływ na zwiększenie dostępności mieszkań poprzez np. uwolnienie gruntów spółek Skarbu Państwa czy „naprawę" specustawy mieszkaniowej, nie możemy spodziewać się stabilizacji cen mieszkań – mówi Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Podobnego zdania jest Bartłomiej Mandryga, dyrektor sprzedaży i marketingu w firmie Sagaris, która realizuje inwestycje m.in. we Wrocławiu i Poznaniu.

– Na wyhamowanie cen mogłaby wpłynąć większa produkcja mieszkań, natomiast dane o liczbie wydanych pozwoleń na budowę nie dają tutaj nadziei. W tym roku sprzedało się więcej mieszkań niż wprowadzono ich na rynek, co oznacza zachwianie równowagi rynkowej i przerost popytu nad podażą, a to nie przekłada się na spadki cenowe – mówi Bartłomiej Mandryga i dodaje: – Biorąc pod uwagę nikłe szanse na wystąpienie nadpodaży, spadku popytu i wzrostu stóp procentowych, to nawet przy zmianie polityki rządowej nie widzę możliwości obniżek czy wyhamowania wzrostu cen mieszkań.

W opinii przedstawiciela firmy Sagaris, sytuacji w mieszkaniówce nie poprawia też polityka części samorządów. – Niektóre miasta wydają się wręcz zniechęcać deweloperów do nowych inwestycji, jednocześnie nie zwiększając liczby lokali komunalnych. Przykładem może być Kraków, który dotychczas był drugim największym rynkiem w Polsce, a aktualnie w ofercie jest tam mniej nowych mieszkań niż np. w Poznaniu.

O tym, że w dłuższym terminie mieszkania będą droższe, podczas debaty „Nastroje na rynku nieruchomości” zorganizowanej w Krakowie przez Nieruchomosci-online.pl mówił niezależny analityk Jan Dziekoński: – Nie oszukujmy się, gruntów nagle nie przybędzie, koszty pracy nie spadną, nie zostaną też złagodzone wymagania techniczne co do efektywności energetycznej budynków.  

Co dalej z Bezpiecznym Kredytem 2%, który podbijał ceny?

Jednym z czynników, który w ostatnim czasie mocno podbijał ceny mieszkań, był popyt wygenerowany przez rządowy steryd, jakim był Bezpieczny Kredyt 2%. – Rykoszetem odbiło się to na osobach, które nie mogły być beneficjentami tego programu. One nie mogły liczyć na wsparcie, a ceny mieszkań – szczególnie tych mniejszych – rosły – przypomina Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Według niedawnych szacunków PKO Banku Hipotecznego zakończenie programu może spowodować spadek cen mieszkań o około 5-8% w perspektywie roku. Zdaniem Patryka Kozierkiewicza z PZFD skutki decyzji co do przyszłości BK2% mogą być jednak różne. Jak mówi, wraz z wejściem w życie BK2% koniunktura na rynku uległa poprawie. A niektórzy deweloperzy, widząc większe zainteresowanie mieszkaniami, wyszli z marazmu rozpoczynając więcej inwestycji.   

– Faktem jest, że wyłączenie lub zmniejszenie skali programu BK2% może obniżyć tempo wzrostów, ale odbędzie się to kosztem spadku inwestycji i pogłębianiem się luki mieszkaniowej. Tym sposobem, kosztem chwilowego zahamowania wzrostu, doprowadzimy do niedoboru mieszkań i wzrostów cen w perspektywie kilku następnych lat. Jeżeli program zostanie wstrzymany, to z jednej strony zabierzemy możliwość zakupu nieruchomości tysiącom młodych Polaków, z drugiej odetniemy impuls zachęcający do rozpoczynania nowych inwestycji. Pytanie brzmi: czy jesteśmy gotowi na skutki gospodarcze takiej decyzji? Słabsza kondycja w budownictwie odbija się bowiem również na branżach powiązanych, czyli AGD, stolarce, firmach wykończeniowych czy producentach okien – mówi.

– Duża odpowiedzialność za wyniki sektora mieszkaniowego będzie spoczywać więc na nowej koalicji rządzącej i zależeć od przyjętego przez nią kursu w zakresie polityki mieszkaniowej, w tym decyzji, co dalej z BK2% – dodaje Patryk Kozierkiewicz.

– Ingerencje w ten program mogą wpłynąć na zmniejszenie popytu – potwierdza Bartłomiej Mandryga z firmy Sagaris. – Z drugiej strony do zakupów nie wróciła jeszcze liczna grupa, która ze względu na wysokie stopy procentowe nie posiada zdolności kredytowej lub obawia się wysokości rat. Jeśli w kolejnych miesiącach spadek inflacji będzie postępował i Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje o obniżeniu stóp procentowych, wspomniana grupa może ruszyć na zakupy i zastąpić ewentualne mniejsze zainteresowanie wśród finansujących zakup preferencyjnym kredytem.