Dlaczego nadal tak wiele zabytków nie jest remontowanych?

Wiele zabytkowych budynków wciąż pozostaje w opłakanym stanie. Samorządy często nie dysponują odpowiednimi funduszami na ich remont, również dla prywatnych właścicieli jest to zbyt dużym obciążeniem finansowym. Rozwiązaniem mogłaby być rewitalizacja prowadzona przez inwestorów zewnętrznych. Niestety, skomplikowane i czasochłonne procedury administracyjne wielu z nich zniechęcają. Dochodzą do tego często niezrozumiałe, a przy tym uznaniowe decyzje wojewódzkich konserwatorów zabytków wydających pozwolenia. Czy jest szansa, żeby to zmienić?

Z roku na rok przybywa w Polsce budynków objętych ochroną konserwatorską. W 2022 roku było ich ponad 79 tys. Szczególnie wiele zabytków znajduje się w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Niestety, z większością czas nie obszedł się łaskawie – w wielu miejscach wciąż „straszą” opuszczone fabryki czy zrujnowane kamienice. Dotyczy to nie tylko niewielkich miasteczek, w których samorządy nie dysponują odpowiednimi budżetami i brak jest chętnych inwestorów, lecz również największych polskich aglomeracji.

Kamienice czekają na ratunek

Problem coraz częściej sygnalizują dziennikarze. W lipcu br. w „Gazecie Wyborczej” Wojciech Karpieszuk opisał zrujnowane kamienice w ścisłym centrum Warszawy, które na pewno nie przynoszą chluby stolicy. Tytuł cyklu – „Ciemna strona Warszawy” – brzmi aż nadto znacząco. Aleje Jerozolimskie 21 i 23, Nowogrodzka 14 i 16, Mokotowska 73, Chmielna 126, okolice Hożej, Wilczej czy Żelaznej... To tylko kilka z adresów wymienionych w artykule. Zarośnięte podwórka, hałdy śmieci, zrujnowane pustostany, prowizoryczne zadaszenia chroniące przechodniów, tabliczki z informacjami o groźbie zawalenia... A to wszystko w ścisłym centrum Warszawy. Opisany krajobraz bardziej pasuje do kadrów rodem z Kroniki Filmowej przedstawiającej powojenną Warszawę niż dynamicznie rozwijającego się nowoczesnego miasta.

– Działania wojenne, jak i planowe, i skoordynowane niszczenie Warszawy po upadku Powstania Warszawskiego oraz powojenne wyburzenia tkanki miejskiej przyniosły nieodwracalne zmiany w obszarze warszawskiego Śródmieścia. Tyczy się to zarówno Śródmieścia Północnego, jak i w trochę mniejszym stopniu Śródmieścia Południowego, które mimo zniszczeń zachowało pierzejowy układ ulic i wcale niemało domów czynszowych z przełomu dziewiętnastego i dwudziestego stulecia. Chociaż w warszawskim Śródmieściu odnajdujemy wiele przykładów udanych rewitalizacji kamienic, to nadal wiele budynków czeka na przywrócenie należytego stanu technicznego i wizualnego, który w dużej mierze decyduje o atrakcyjności architektury i przyczynia się do pozytywnego odbioru architektury zarówno przez mieszkańców, jak i turystów – ocenia Adrian Sobieszczański, historyk, przewodnik i varsavianista.

Niestety, problem nie dotyczy wyłącznie stolicy. Dziennikarze z wielu miast Polski opisują stare, często zabytkowe kamienice, które popadają w ruinę, czyniąc życie ich mieszkańców istną „szkołą przetrwania”. Przykładowo w marcu br. Aneta Kolesińska opublikowała na portalu „Gazety Wrocławskiej” artykuł pod wiele mówiącym tytułem: „Wrocławska lista hańby, czyli budynki w mieście, które pilnie potrzebują remontu. Niektóre to zapomniane perełki”. Z kolei na małopolskim portalu informacyjnym Głos24 w styczniu br. pojawił się tekst Krzysztofa Kwarciaka „Krakowskie kamienice popadają w ruinę. Czy jest jakaś szansa na uratowanie zabytkowych budynków?”. Podobnych artykułów powstało znacznie więcej. W zasadzie pojawiają się one w mediach wszystkich największych miast.

Jak widać, wiele zabytków jest w opłakanym stanie. A to oznacza, że trzeba działać szybko i skutecznie. W innym przypadku niegdyś okazałe kamienice czy reprezentacyjne pałace staną się wkrótce gruzowiskiem. Dlaczego więc, choć wszyscy są zgodni co do potrzeby ochrony zabytków, wiele z nich nadal niszczeje. Dlaczego straszą osypującym się tynkiem, powybijanymi oknami czy zapadającymi się dachami?

Zabytki powinny stać się częścią współczesnego miasta

Postępującą degradację zabytków może powstrzymać wyłącznie ich rewitalizacja. Zresztą architekci i urbaniści podkreślają wielokrotnie, że rewitalizacja to coś znacznie więcej niż tylko odnowienie zabytkowego budynku. W praktyce inicjuje ona wiele istotnych zmian dla miasta i jego mieszkańców. Wpływa na komfort codziennego życia, tworzy nowe przestrzenie użytkowe, poprawia wizerunek miast. To ważne zważywszy na fakt, że rewitalizacje zwykle dotyczą miejsc zniszczonych, zdegradowanych, opuszczonych. Tym samym, przywracając budynki do życia, dają miastu impuls do dalszego rozwoju. Rozwoju, który jest naturalną cechą miast.

– Rewitalizacja wpisuje się w naturalny rytm rozwoju miasta i daje impuls do pozytywnych zmian. Należy bowiem pamiętać, że miasta nieustannie się zmieniają. Rewitalizacja umożliwia włączenie do tkanki miejskiej budynków, które do tej pory z powodu złego stanu technicznego były opuszczone lub w znikomym stopniu wykorzystane. Dzięki niej zostają one przywrócone mieszkańcom. Jak widać, rewitalizacja odgrywa bardzo ważną rolę w rozwoju współczesnego miasta, dlatego należy ją wspierać, a nie utrudniać czy hamować – mówi Krzysztof Budzisz, architekt z pracowni WXCA.

Nieuchronną częścią naturalnego procesu rozwoju miasta jest adaptacja starych budynków do nowych funkcji. Nikt dziś przecież nie oczekuje w nowoczesnych miastach budynków o XIX-wiecznych standardach. Za to wszyscy liczą, że zostaną one na nowo „wskrzeszone” i dostosowane do potrzeb współczesnych mieszkańców. Tak jak choćby miało to miejsce w przypadku Browarów Wrocławskich, które stały się nowoczesnym osiedlem, Manufaktury w Łodzi znowu tętniącej życiem jako wielofunkcyjne centrum handlowe czy starych spichlerzy zamienionych na cieszące się dużą popularnością wśród turystów i mieszkańców Gdańska apartamenty. To pozytywne przykłady, które pokazują, że zabytkowe budynki lub ich całe zespoły można z powodzeniem zaadaptować do aktualnych potrzeb, zapewniając przy tym funkcjonalność, dostępność i bezpieczeństwo zgodne z przepisami.

Niestety, tego rodzaju pozytywnych przykładów wciąż jest zbyt mało. – Centra wielkich miast są atrakcyjnymi miejscami nie tylko do pracy, ale też do mieszkania. Swobodny dostęp do miejskiej infrastruktury zapewnia tam wygodne funkcjonowanie na co dzień. Niestety, gęsta zabudowa – typowa dla centrum – ogranicza możliwość budowania nowych lokali, zarówno komercyjnych, jak i mieszkalnych. Zdaniem architektów i urbanistów skutecznym rozwiązaniem tego problemu są rewitalizacje zabytkowych kamienic i nadbudowy. Wciąż jednak można odnieść wrażenie, że potencjał istniejących budynków pozostaje niewykorzystany – można przeczytać w artykule „Rewitalizacja w centrum miasta – w poszukiwaniu idealnej przestrzeni do życia”, opublikowanym na portalu tygodnika „Wprost” w kwietniu br. Dlaczego tak się dzieje?

Długa droga do otrzymania pozwolenia na budowę

Samorządom często brakuje finansów na remont zabytkowych budynków, podobnie jak prywatnym właścicielom. Z kolei wielu inwestorów odstraszają procedury towarzyszące rewitalizacji zabytków. Oczekiwanie na wydanie pozwolenia konserwatorskiego może trwać kilka miesięcy, a w skrajnych przypadkach – nawet kilka lat. Bez niego nie jest możliwe formalne rozpoczęcie przedsięwzięcia.

Z czego to wynika? Niestety, w przypadku rewitalizacji wciąż brakuje jednoznacznych wytycznych, w efekcie wiele decyzji podejmowanych jest przez wojewódzkich konserwatorów uznaniowo. Dochodzi nawet do tak absurdalnych sytuacji, że w analogicznych sprawach podejmowane są zupełnie odmienne decyzje.

– Inwestorzy często napotykają na problem związany z brakiem jednoznacznych standardów i wytycznych dotyczących rewitalizacji zabytków. Przepisy są różnie interpretowane przez poszczególnych konserwatorów i inspektorów ochrony zabytków, również tych działających w ramach jednego urzędu. To prowadzi do nieprzewidywalności procesu. Czasami podejście konserwatora jest bardzo liberalne, a czasami ultrakonserwatywne, wręcz zakazujące robienia czegokolwiek. Nawet mając zalecenia konserwatorskie, na etapie uzyskiwania pozwolenia konserwatora zabytków można spotkać się ze zmianą podejścia do obiektu względem stanowiska przedstawionego w zaleceniach – przyznaje Sylwia Wańska, prezes zarządu spółki Chmielna WWC Development, specjalizującej się w modernizacjach, konserwacjach i rewitalizacjach kamienic będących pod ochroną konserwatorską.

Arbitralność leżąca u podstaw decyzji wojewódzkich konserwatorów wydaje się być niejedynym powodem trudności towarzyszących staraniom o uzyskanie pozwolenia. Niekiedy można odnieść wrażenie, że konserwatorzy zabytków nie uwzględniają również szerszej perspektywy, związanej z rozwojem miasta. Perspektywy, która w naturalny sposób zakłada włączenie zrewitalizowanych zabytków do współczesnej tkanki miejskiej i dostosowanie ich do aktualnych potrzeb mieszkańców.

– Najlepszym sposobem „uruchomienia” obiektów zabytkowych i przywrócenia ich społeczeństwu jest tworzenie w nich usług publicznych. Coraz częściej dostrzegamy wartość w tym co prawdziwe, wykonane z dbałością i estetyką. Zabytki takie właśnie są. Oczywiście miasto w tempie swojego rozwoju może mieć tendencje do pomijania zabytków czy też zasłaniania ich nową zabudową, w szczególności w przypadku, gdy stan techniczny obiektów historycznych pozostawia wiele do życzenia. Niemniej jednak umiejętne wkomponowanie zabytków w tkankę miejską tylko podwyższa wartość przestrzeni, a ich ogólnospołeczne wykorzystanie także integruje społeczności lokalne. Rewitalizacja bowiem to tak naprawdę też proces społeczny, a nie tylko budowlany – podkreśla Michał Romański, urbanista, właściciel pracowni urbanistycznej Esprit.

Adaptacja obiektów zabytkowych do potrzeb współczesnych mieszkańców jest od wielu lat z powodzeniem praktykowana w krajach Europy Zachodniej. Modelowym przykładem takiego podejścia do rewitalizacji jest choćby zabytkowa kopalnia Zollverein w Essen. Wszystkie jej budynki zostały odrestaurowane – w części z nich powstało muzeum techniki, zaś pozostała część obiektów zyskała zupełnie nowe przeznaczenie. Obecnie funkcjonują tam liczne restauracje i kawiarnie, sale wystawowe i koncertowe, a nawet basen, a zimą lodowisko. W praktyce wyszło to na dobre i miastu, i zabytkom. Co ciekawe, w 2001 roku kompleks poprzemysłowy Zollverein został nawet wpisany na listę dziedzictwa kulturowego UNESCO. Jak widać rewitalizacja w udany sposób łącząca dwa światy – przeszłość i teraźniejszość – zyskała uznanie i akceptację instytucji, której celem jest ochrona światowego dziedzictwa.

Czas jest bezcenny jak... zabytki

Z jednej strony skomplikowane procedury administracyjne utrudniają współpracę między konserwatorem a inwestorem. Z drugiej zaś strony konserwator w każdej chwili może zażądać dodatkowych opinii czy specjalistycznych ekspertyz, które wydłużają czas oczekiwania na decyzje i generują kolejne koszty.

Niestety, odwlekanie decyzji tylko odstrasza potencjalnych inwestorów, co odbywa się ze szkodą dla zabytków, które czekają na remont. W efekcie niszczeją, psując wizerunek miast, a niekiedy nawet zagrażając bezpieczeństwu mieszkańców. 

– W przypadku zaleceń konserwator nie ma narzuconego ustawowego terminu załatwienia sprawy. W przypadku pozwoleń – obowiązują terminy „Kodeksu postępowania administracyjnego”. Moim zdaniem długotrwałość procedur jest pochodną liczby spraw do rozpatrzenia przy danym zasobie kadrowym. Jeden urząd konserwatorski odpowiada za obszar danego województwa. Liczby województw nie zwiększymy, ale ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami pozwala przekazywać kompetencje konserwatora wojewódzkiego konserwatorom samorządowym w obszarze danego miasta lub gminy – wyjaśnia Łukasz Dziamski, adwokat i partner kancelarii Hanton.

Takie rozwiązanie pozwala sprawniej i szybciej rozpatrywać wnioski o pozwolenia konserwatorskie. Dotyczy to szczególnie dużych miast, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, które mogą się pochwalić dużą liczbą zabytków, a tym samym ewentualnych spraw do rozpatrzenia. Jak widać, istnieje możliwość znalezienia prostych i skutecznych rozwiązań. Wystarczą tylko elastyczność działania i dobra wola.

Rewitalizacja, czyli dlaczego powinno się łączyć stare z nowym

Inwestycja w zabytki jest bardzo kosztowna. Z tego względu powinna też, choćby w pewnym stopniu, samofinansować się. Nic dziwnego, że – oprócz przywrócenia historycznego charakteru – budynek zostaje rozbudowany lub nadbudowany, by mógł pełnić nowe funkcje. Niestety, bywa to kolejną kością niezgody między konserwatorami zabytków a inwestorami. Zwłaszcza kwestia nadbudów budzi kontrowersje i nieporozumienia, choć prawo budowlane ich nie zabrania.

– Nie ma takiego ustawowego zakazu. Nadbudowa jako nowa tkanka budowlana podlega zasadom planowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zakazać nadbudów – ale to dotyczy obiektów objętych działaniem takiego planu, niezależnie od tego, czy są chronione jako zabytki, czy nie. Prace budowlane przy obiektach wpisanych do rejestru zabytków wymagają uprzedniego pozwolenia konserwatora zabytków – i to ten organ kazuistycznie przesądza, czy w danym przypadku nadbudowa jest dopuszczalna, w jakiej skali i formie – wyjaśnia Łukasz Dziamski.

Negując możliwość wykonania nadbudowy, konserwator zwykle powołuje się na dbałość o historyczny charakter budynku. Decyzja taka budzi duże wątpliwości. Należy bowiem pamiętać, że zabytkowy budynek często i tak w trakcie swojego długiego istnienia doświadczył wielu ingerencji architektonicznych. Każdy nowy element staje się po prostu kolejnym etapem „życia” budynku. Nadbudowa także.

– W Europie istnieje wiele świetnych przykładów łączenia zabytkowej architektury z nowoczesną. To coraz częstsza praktyka. W ten sposób historyczne obiekty stają się częścią współczesnego, tętniącego życiem miasta. Dzięki udanym projektom niektóre z nich stały się nawet turystycznymi atrakcjami – podkreśla Krzysztof Budzisz.

W Berlinie, Wiedniu, Kopenhadze czy Paryżu bez trudu można dostrzec dopracowane architektonicznie przykłady wkomponowania nowoczesnych nadbudów w zabytkową strukturę miejską. Co więcej, wiele z nich stało się wizytówkami tych miast. Wystarczy choćby podnieść nieco wyżej wzrok, mijając znany wiedeński Hotel Motto, na rogu ulic Mariahilfer Strasse i Amerlinstrasse, by dostrzec efektową nowoczesną nadbudowę na secesyjnym budynku.

– Należy dbać o to, aby chęć przywrócenia świetności zabytkom nie doprowadziła do odwrotnej sytuacji, w której ich wartości przepadną bezpowrotnie. Niemniej jednak umiejętne działanie w ramach zabytków lub nawet wykonanie szerokich prac budowlanych może być pożądane. Pozostawienie bowiem niewykorzystanych obiektów zabytkowych, w szczególności z uwagi na ich stan techniczny, nie służy nikomu. Degradacja i zniszczenie to prosta droga do zapomnienia, a to dla zabytków najgorszy stan. Przepadnie bowiem razem z nimi część historii, której są świadectwem – mówi Michał Romański.

To że połączenie historycznej architektury z nowoczesnymi elementami tworzy zupełnie nową, a przy tym docenianą jakość świadczy na przykład nagroda w międzynarodowym konkursie architektonicznym Life Challenge, którą w połowie 2024 roku otrzymała rewitalizacja zabytkowej fasady dziecięcego Hospicjum Caritas Archidiecezji Warmińskiej w Olsztynie. Fasada ma nowoczesną, bardzo nietypową formę, choć zdobi przecież XIX-wieczny budynek. W oficjalnym werdykcie można przeczytać, że projekt w interesujący sposób łączy stare z nowym.

Unia Europejska popiera gospodarkę cyrkularną… i nadbudowy

Przy okazji warto wspomnieć o polityce Unii Europejskiej i realizowanym przez nią od kilku lat projekcie o nazwie Nowy Europejski Bauhaus. Zakłada on między innymi dostosowanie zabytków do aktualnych wymogów środowiskowych oraz potrzeb mieszkaniowych. Według wyliczeń ONZ do 2030 roku w miastach będzie mieszkać prawie 60% światowej populacji. I niewątpliwie ta liczba stale będzie wzrastać. Nic dziwnego, że kwestia nowych zasobów mieszkaniowych staje się coraz większym wyzwaniem.

Nowy Europejski Bauhaus ma uczynić Unię Europejską liderem w zakresie gospodarki cyrkularnej. Gospodarki, która wykorzystuje już istniejące zasoby. Nic dziwnego, że w XXI wieku nadbudowy powinny stać się jednym z podstawowych elementów europejskiej polityki mieszkaniowej. Gdy zaczyna brakować gruntów pod nowe inwestycje, a zabytkowe nieruchomości popadają w ruinę, wykorzystanie istniejących budynków jest świetnym rozwiązaniem. Warto, żeby wojewódzcy konserwatorzy zabytków uwzględniali założenia polityki europejskiej w kwestii renowacji zabytków wraz z możliwością dopuszczenia ich nadbudów.

Kompromis jest możliwy

O tym że jednak da się wypracować czytelne zasady prowadzenia rewitalizacji przekonują na przykład opracowane w 2021 roku przez Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego oraz Generalnego Konserwatora Zabytków wytyczne dotyczące fortyfikacji wzniesionych w Polsce między połową XVIII wieku a końcem I wojny światowej. Owszem, temat jest niszowy, ale pokazuje, że wspólnie można stworzyć swoistą rewitalizacyjną „mapę drogową”.

Inwestorzy zainteresowani rewitalizacjami wielokrotnie sugerowali wprowadzenie rozwiązań, które – ich zdaniem – ułatwiłyby i przyspieszyły cały proces.

– Dobrym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie systemu, w którym inwestorzy mogliby załatwić wszystkie formalności związane z rewitalizacją zabytku w jednym miejscu. To znacząco skróciłoby czas i zmniejszyło złożoność procedur. Dzisiaj w proces inwestycyjno-budowlany jest zaangażowanych wiele organów, które niestety nie współpracują ze sobą. Można by też stworzyć platformy konsultacyjne, gdzie inwestorzy uzyskiwaliby porady i konsultacje od ekspertów oraz urzędników przed rozpoczęciem projektu. Uzgodnienie wielu elementów w taki sposób pozwoliłoby na efektywne wydawanie pozwoleń. Poza tym, zamiast obecnie funkcjonujących zaleceń konserwatorskich, potrzebny jest nowy rodzaj dokumentu, który każdemu inwestorowi będzie dawał równe prawa, który nie będzie zależny od chwilowych nastrojów czy osobistych przekonań konserwatora, będzie obowiązywał niezależnie od zmian w urzędzie konserwatorskim i po stronie inwestora. Ważne jest też ustalenie ściśle określonych terminów na wydanie decyzji przez urzędy konserwatorskie, co zmniejszyłoby niepewność i przyspieszyło proces inwestycyjny. Warto byłoby pomyśleć także o systemie kompensacji finansowych dla inwestorów za opóźnienia wynikające z przeciągających się procedur administracyjnych – analizuje Sylwia Wańska.

Skomplikowane procedury administracyjne stosowane w przypadku rewitalizacji zabytków sprawiają, że niekiedy oczekiwanie na pozwolenie trwa dłużej niż sam proces inwestycyjny. W efekcie część zabytków bezpowrotnie zniknie z map naszych miast. Uproszczenie procedur i wzięcie pod uwagę szerszej perspektywy zrównoważonego rozwoju miast mogłoby temu zapobiec.

Odnowa zabytkowych obiektów przyczynia się nie tylko do rozwoju miast, ale też realizuje wiele istotnych społecznie celów. Dlatego utrudnianie lub opóźnianie procedur rewitalizacyjnych rodzi wiele negatywnych konsekwencji także dla mieszkańców, by wymienić choćby pogłębianie problemów mieszkaniowych czy obniżenie wartości turystycznej miast. Tracą na tym miasta, mieszkańcy i... zabytki.

Fot. Justyn Oboladze