Jak konflikt w Ukrainie wpływa na nasz rynek mieszkaniowy

Czy inwazja na Ukrainę wywarła wpływ na decyzje zakupowe nabywców mieszkań? Czy są opóźnienia w realizacji projektów mieszkaniowych? Czy pojawiły się trudności z pracownikami na budowach lub terminami dostaw materiałów budowlanych? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A. 

Po wybuchu konfliktu w Ukrainie duża część pracowników z tego kraju udała się w kierunku przejść granicznych, by pomóc swoim rodzinom w ewakuacji do Polski. Spodziewamy się jednak, że grupa ta będzie stopniowo wracać do pracy. W naszych inwestycjach utrzymujemy pełne załogi i nie przewidujemy opóźnień z tego tytułu. 
Większym wyzwaniem dla branży mogą być terminowe dostawy stali, miedzi, cementu i kruszyw do produkcji betonu, które Polska importowała w dużych ilościach z Rosji, Białorusi i Ukrainy. W tej chwili trudno oszacować, jakie  znaczenie ten problem będzie miał dla rynku nieruchomości. Można się jednak spodziewać, że w przypadku niektórych realizacji może dojść do przesunięć terminów ich ukończenia. 

Jeśli chodzi o nabywców, wojna w Ukrainie ma wpływ na ich decyzje zakupowe. W pierwszych tygodniach marca odnotowaliśmy w naszych biurach sprzedaży nawet o 50 proc. mniej zapytań. Obecnie sytuacja wraca do normy, a zainteresowanie klientów jest na poziomie sprzed 24 lutego br.  W kolejnych miesiącach spodziewamy się, że większy wpływ na nastroje konsumenckie w sektorze mieszkaniowym będą miały rosnące stopy procentowe oraz nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, nakazująca bankom, aby do analizy zdolności kredytowej klientów przyjmowały oprocentowanie powiększone o 5 proc. 

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Z naszych obserwacji wynika, że na wahania popytu większy wpływ miał Polski Ład, wzrost stóp procentowych i obniżenie zdolności kredytowej niż wojna w Ukrainie.W pierwszych tygodniach roku okazało się że w związku ze zmianami podatkowymi realne zarobki klientów są niższe. Osoby, które sprawdzały zdolność kredytową pod koniec 2021 roku, decydując się na zakup już w 2022 roku, były niemiło zaskoczone niższą zdolnością kredytową wyliczaną przez banki.

Oczywiście w pierwszych dniach wojny zaobserwowaliśmy duże obawy klientów przed podejmowaniem decyzji o zakupie mieszkań. Mieliśmy też przypadki rezygnacji z zakupu np. przez osoby, które biznesowo były związane z Ukrainą lub Rosją. W tej chwili w jakimś stopniu rynek zaakceptował fakt toczącej się za naszą granicą wojny i od strony popytowej nie widzimy większego wpływu. 

Od strony podażowej natomiast wojna w Ukrainie z pewnością będzie miała wpływ na nasz rynek. Mieliśmy sygnały od podwykonawców, że część ukraińskich pracowników wróciła do kraju walczyć. Na ten moment jednak nie wpływa to na opóźnienia prac. Być może wpłynie to jednak na koszty realizacji przyszłych budów ze względu na mniejszą  dostępność wykwalifikowanych pracowników. 

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A.

Wojna w Ukrainie wydłuża proces decyzyjny nabywców. Podobnie wyglądało to na początku pandemii. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak rozwinie się sytuacja w związku z atakiem Rosji na Ukrainę. Oddziałuje to również na nas. Na naszych budowach pracowało bardzo dużo pracowników z Ukrainy, którzy musieli wrócić do kraju. Nastąpiła redukcja o 10-15 proc. załogi Ukraińców. Ta skala odpływu nie jest jednak tak duża, żeby skutkowała brakiem możliwości wykonania zdań. W ciągu ostatnich lat grupy podwykonawców zmodyfikowały się w ten sposób, że częściowo składają się z Polaków, a częściowo Ukraińców. Nie mamy już sytuacji, że cała firma podwykonawcy czy cały zespół składa się z pracowników z Ukrainy. Obecnie we wszystkich miastach, w których działa Atal, wakaty są uzupełniane od razu pracownikami z Polski.

Eyal Keltsh, wiceprezes zarządu Grupy Robyg 

W pierwszych miesiącach 2022 roku mieliśmy wiele wydarzeń w Europie i w Polsce. Istotny wpływ na rynek miała wojna na Ukrainie, napływ uchodźców, a także nowe przepisy podatkowe. Sprzedaż mieszkań w pierwszym kwartale była trudniejsza. Wysoki poziom niepewności, wynikający z wprowadzenia nowych przepisów podatkowych, wzrostu stóp procentowych i wyższej inflacji, a także nowych regulacji zdolności kredytowej banków doprowadził do presji wśród klientów w zakresie ich możliwości uzyskania finansowania i ich sytuacji finansowej. 

Wojna między Rosją a Ukrainą i wywołany przez nią kryzys humanitarny oraz uchodźczy również przyczyniły się do niepewności i strachu ludzi. Dodatkowymi wyzwaniami są szybki wzrost kosztów budowy, niedobór materiałów budowlanych, ogólny wzrost cen, niska dostępność gruntów pod budowę w dużych miastach, co prowadzi do niedoboru mieszkań i wzrostu cen. 

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Branża deweloperska mierzy się dzisiaj kilkoma wyzwaniami. Są wśród nich rosnące ceny wykonawstwa i odpływ pracowników firm budowlanych. Niepewność cenowa i zawirowania na rynku materiałów sprawiają, że generalni wykonawcy renegocjują terminy zakończenia budów i kwestie dopłat. To wszystko wpływa na koszty działalności deweloperów i będzie  miało przełożenie na wzrost cen mieszkań. Z punktu widzenia klientów natomiast ewentualne zmiany terminów oddania projektów nie powinny być odczuwalne. 

Sytuacja w Ukrainie nie powstrzymuje już klientów przed zakupem mieszkania. Na wstrzemięźliwość kupujących większy wpływ mają dzisiaj rosnące stopy procentowe i ich przełożenie na zdolność kredytową i koszt samego kredytu.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

W pierwszych tygodniach po wybuchu wojny rynek nieruchomości nieco zwolnił. Teraz obserwujemy powrót zainteresowania kupujących do poziomu sprzed rosyjskiej inwazji. Wydaje się, że wojna nie spowodowała więc zmian, jeśli chodzi o decyzje zakupowe, a jedynie czasowe ich zawieszenie i to też tylko w ograniczonym zakresie. 
Widać już jednak, że wojna w Ukrainie odbije się na całej gospodarce, choćby poprzez wzrost cen paliw i materiałów budowlanych. Warunki działania stały się na pewno mniej stabilne i dotyczy to również branży deweloperskiej. Dziś trudno jednak prognozować, jak rozwinie się sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna nawet w najbliższych miesiącach. 

Jeśli chodzi o realizację projektów, to dynamiczne zmiany na rynku stanowią oczywiście wyzwanie. Trzeba zdawać sobie sprawę, że przygotowanie i finalizacja inwestycji mieszkaniowych to długotrwały proces, liczony w latach, nie w miesiącach. Dysponujemy jednak zapleczem pozwalającym na realizację inwestycji również w tak zmiennych warunkach.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential 

Generalni wykonawcy realizujący dla  nas inwestycje nie informują obecnie, aby braki personelu na budowach były znaczne. Inaczej wygląda jednak kwestia dostaw materiałów budowlanych. Tu wiemy, że pojawiają się problemy z terminowością. Nasi wykonawcy starają się jednak na bieżąco rozwiązywać te kwestie. Przez ostatni miesiąc obserwowaliśmy pewne spowolnienie procesu decyzyjnego klientów. Było ono związane nie tylko z wojną w Ukrainie, ale przede wszystkim z czynnikami, takimi jak inflacja czy wzrost stóp procentowych. Dotyczyło to głównie klientów kredytowych w segmencie popularnych. Trzeba jednak podkreślić, że zainteresowanie mieszkaniami jest nadal duże i klienci są chętni, aby inwestować.

Marcin Żurek, dyrektor działu inwestycji w Nickel Development 

Najbardziej widocznym dla konsumenta efektem wojny w Ukrainie jest dalszy wzrost cen nieruchomości związany z kosztem wytworzenia inwestycji. Mam tu na myśli przerwane łańcuchy dostaw z Rosji, Białorusi i objętej działaniami zbrojnymi Ukrainy. Trzeba sobie natomiast zdawać sprawę z tego, że to nie jedyna przyczyna rosnących cen, ale kolejny z czynników, które mają na to wpływ. Jakkolwiek paradoksalnie by to nie brzmiało, wojna zwiększyła popyt na mieszkania. Wprawdzie kupujący na własne potrzeby stali się ostrożniejsi, ale za to inwestorzy widząc rosnący popyt na najem, zwiększyli swoją aktywność. Mogą mieć rację analitycy, którzy twierdzą, że uciekający przed wojną Ukraińcy, ale także Rosjanie i Białorusini, którzy nie godzą się żyć w kraju agresora przyjeżdżają do Polski i zasilają rynek najmu. Do tego grona dołączają Polacy, którzy z powodu trudniejszego dostępu do kredytowania z powodu kolejnych podwyżek stóp procentowych i utraty zdolności kredytowej również wybiorą najem zamiast zakupu. 

Na budowach, które prowadzimy nie ma problemu z opóźnieniami, ponieważ braki kadrowe związane z powrotem do kraju pracowników z Ukrainy udaje nam się na bieżąco uzupełniać. Jeśli chodzi o dostawy materiałów, mamy je zabezpieczone i na chwilę obecną nic nie wskazuje na to, aby miało to wpływ na terminy przewidziane harmonogramami budowy. 

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus 

Wojna w Ukrainie wpłynęła na sprzedaż i decyzje klientów, choć jak często podkreślam, nie jest to jedyny czynnik, który ma wpływ na to, co dzieje się aktualnie na rynku mieszkaniowym. Bez wątpienia trzeba jednak powiązać z nią mocne wstrzymanie decyzji po stronie nabywców w pierwszych dwóch tygodniach od rosyjskiej agresji. Po tym okresie nastąpiło odbicie rynku, ale zainteresowanie klientów nie powróciło do stanu sprzed wojny. Naszym zdaniem nie ma to jednak związku z wojną, tylko kolejnymi decyzjami Rady Polityki Pieniężnej o podniesieniu stóp procentowych. 

Według naszych obserwacji wojna wywołała więcej trudności po stronie produkcyjnej. Szacujemy, że między 20 proc. a 30 proc. Ukraińców pracujących na budowach wróciło do ojczyzny walczyć z najeźdźcą. To przekłada się na 10-15 proc. osób łącznie zatrudnionych na budowach. Staramy się na bieżąco uzupełniać te braki, co jest nie lada wyzwaniem i wiemy, że w związku z tymi trudnościami będziemy musieli zmierzyć się z koniecznością wydłużenia terminów zapisanych w początkowych harmonogramach prac. Do tego dochodzą również utrudnienia w dostawcach materiałów budowlanych. Szczególnie mam tu na myśli stal i beton, importowane zarówno z Ukrainy, jak i z Rosji, a także białoruskie drewno. Należy zdawać sobie sprawę z tego, że w połowie marca Unia Europejska wydała zakaz importu rosyjskiej stali, której zaopatrzenie pokrywało 10 proc. potrzeb produkcyjnych w Polsce. Na to wszystko jednak nakłada się zwiększony popyt na mieszkania do wynajęcia. Według danych, które posiadamy, koszty dla najemców podrożały w Poznaniu o 22 proc.,  a w innych miastach nawet więcej, licząc od początku wojny. Należy więc w dalszej kolejności spodziewać się przypływu inwestorów skłonnych kupować z myślą o późniejszym wynajmie. W tym gronie z pewnością znajdą się fundusze inwestycyjne, zarówno z Polski, jak i z zagranicy.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

Wojna w Ukrainie oddziałuje na kondycję polskiego rynku mieszkaniowego w sposób zauważalny. W bardzo krótkim czasie wzrosły ceny surowców na rynkach światowych, głównie ropy, gazu i metali. Pojawił się problem z dostępnością materiałów budowlanych ze wschodu i bardzo wysokie koszty ich transportu. Choć trzeba mieć świadomość tego, że jeszcze przed wybuchem konfliktu ceny materiałów były bardzo niestabilne. Niektóre produkty drożały w krótkim czasie nawet o kilkadziesiąt procent.

Ponadto, w związku z działaniami wojennymi wielu Ukraińców pracujących w Polsce wróciło do ojczyzny, a warto wiedzieć, że stanowią oni około 60 proc. wszystkich pracowników w polskich firmach budowlanych. Szacuje się, że od początku agresji Rosji na Ukrainę polskie budowy opuściło nawet 20–30 proc. ukraińskich pracowników. A to skutkuje znaczącymi brakami personalnymi.

Na decyzje zakupowe klientów wpływa wyraźnie z kolei podwyżka stóp procentowych, której zmiany bezpośrednio przekładają się na wysokość rat kredytów z oprocentowaniem zmiennym, a te stanowią w Polsce około 98 proc. wszystkich kredytów hipotecznych. W efekcie podwyżek miesięczne raty kredytu wzrosły nawet o kilkaset złotych. Ostatnia podwyżka była spektakularna i wyraźnie wyższa niż spodziewał się rynek. Wyższe raty oznaczają niższą zdolność kredytową, co powoduje, że część zainteresowanych zrezygnuje lub odkłada w czasie decyzję o nabyciu mieszkania. Inni wstrzymają się z obawy o to, jak wysoko w przyszłości poszybuje oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Adam Urbański, dyrektor Sprzedaży w TDJ 

Rynek mieszkaniowy odczuł skutki konfliktu toczącego się za naszą wschodnią granicą, zarówno po stronie realizacji budów jak i popytu na nowe mieszkania. Szacuje się, że od początku prowadzenia działań zbrojnych polskie budowy opuściło od 20-30 proc. pracowników pochodzących z Ukrainy, którzy od kilku lat są znaczącą grupą pracowników zatrudnioną w polskim sektorze budowlanym. Obecnie inwestorzy borykają się nie tylko z niedoborem siły roboczej ale również dostaw - duża część chociażby stali wykorzystywana w polskim budownictwie była importowana z ukraińskich hut, które w obecnym czasie nie prowadzą produkcji. Te dwa czynniki mogą powodować wydłużenia terminów realizacji inwestycji, chociaż w TDJ Estate na ten moment wszystkie projekty prowadzone są zgodnie z harmonogramem. 

Kolejną kwestią, której bezpośrednim powodem jest sytuacja na Ukrainie jest niepewność nabywców. Rosnące stopy procentowe, coraz większe trudności w uzyskaniu pozytywnej decyzji dotyczącej przyznania kredytu mieszkaniowego ale również zwyczajna ludzka ostrożność i zachowawczość w bardzo niepewnych czasach negatywnie wpływają na decyzje klientów związane z zakupem nowego „M”, część klientów wstrzymuje się z podjęciem decyzji podobnie jak to miało miejsce na początku wybuchu pierwszej fali pandemii. 

Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG S.A.

Konflikt w Ukrainie ma oczywiście wpływ na rynek mieszkaniowy. Wszyscy możemy obserwować duże zainteresowanie wynajmem mieszkań spowodowane w dużej mierze napływem uchodźców do Polski, a co za tym idzie, inwestorzy chętniej podejmują decyzje o zakupie lokalu pod wynajem. 

Jeżeli chodzi o sytuację związaną z budową inwestycji, nie mieliśmy większych problemów z odpływem pracowników ukraińskich. Odnotowaliśmy pojedyncze przypadki wyjazdów, ale częściej był to wyjazd po rodzinę i powrót do pracy po kilku dniach niż rezygnacja z zatrudnienia. Nie spowodowało to opóźnień w realizacji osiedli. Największe opóźnienia dostrzegamy na polu dostaw, z którymi jeszcze przed agresją Rosji na Ukrainę były spore kłopoty. Obecnie ceny materiałów budowalnych szybują w górę z dnia na dzień, trudny do przewidzenia jest ostateczny koszt kupowanego surowca do momentu dostarczenia go na budowę. Na ten moment prowadzimy jednak nasze inwestycje zgodnie z harmonogramami, ponieważ mieliśmy zakontraktowane lub zmagazynowane zapasy z wyprzedzeniem. 
W ciągu pierwszych dwóch tygodni od ataku na Ukrainę rzeczywiście zauważyliśmy spowolnienie rynku, zapytania od klientów pojawiały się sporadycznie. Jednak z czasem ludzie oswoili się z sytuacją i osoby zdecydowane już wcześniej na zakup wracają do poszukiwań lokali.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. Relacji z Klientem w Aria Development

W następstwie wojny zostały zerwane niektóre łańcuchy dostaw materiałów z rynków wschodnich oraz część pracowników wróciła na Ukrainę. Nie ma to jednak wpływu na nasze budowy, które realizowane są zgodnie z harmonogramem. Mieszkania są podstawowym towarem, niezbędnym do ludzkiej egzystencji. Na rynku wciąż brakuje 3 mln mieszkań, więc nie spodziewamy się znacznego spadku popytu. Obecnie proces decyzyjny nabywców jest dłuższy niż kiedyś. Klienci obawiają się pogorszenia sytuacji gospodarczej i politycznej, a banki wydłużyły terminy weryfikacji wniosków kredytowych.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Wojna w Ukrainie mocno wpływa na rynek mieszkaniowy. Obecnej sytuacji towarzyszy niepewność. Rzeczywistość wokół nas jest dynamiczna i nieprzewidywalna. Przekłada się to na osłabienie sprzedaży na rynku pierwotnym, co jest bezpośrednio związane z nagłym przeniesieniem uwagi na sytuację w Ukrainie. Wielu klientów wstrzymuje się z zakupem, aby zobaczyć, co przyniesie przyszłość.  Bardzo duża cześć mieszkań w ostatnim czasie zniknęła z rynku najmu.  Sprzedaż nowych projektów nieco wyhamowała, a budownictwo musi się zmierzyć z gwałtownym odpływem pracowników z Ukrainy. 

Jednocześnie rosnące koszty kredytu oznaczają dla części osób zmniejszenie zdolności kredytowej i ograniczenie dostępu do zewnętrznego finansowania. Poza tym, mieszkania systematycznie drożeją. Mamy do czynienia z kolejnym skokiem cen materiałów budowlanych, który rozpoczął się wraz z wojną w Ukrainie. Po kilku miesiącach nieustannych zwyżek i windowania cen większość materiałów budowlanych jest na poziomie o około 30 proc. wyższym niż w 2020 roku. W lutym br. nastąpiła stabilizacja i gdyby nie wojna ceny rosłyby jedynie w relacji do inflacji. Widzimy jednak oznaki powolnego odbudowywania się popytu. Klienci zdają sobie sprawę, że ceny mieszkań nie spadną, a inwestycja w nieruchomości pozostaje jedną z najlepszych form ochrony kapitału. 

Marcin Michalec, CEO Okam

Wojna w Ukrainie może powstrzymać czasowo niektórych inwestorów indywidualnych oraz instytucjonalnych polskich i zagranicznych od realizacji inwestycji w naszym kraju, w tym od lokowania kapitału w nieruchomości. Może również dojść do wstrzymania lub odłożenia w czasie części planowanych przez inwestorów projektów mieszkaniowych z uwagi choćby na braki lub opóźnienia w dostawie wybranych materiałów budowlanych czy właśnie to, co nazwałbym “niepewnością rynkową”. Podwykonawcy, z którymi współpracujemy, nie sygnalizują w tym momencie znaczących trudności kadrowych czy w kwestii dostępności materiałów budowlanych. Na razie w naszych inwestycjach nie odnotowujemy żadnych opóźnień w postępach prac. 
Sytuacja na świecie jest jednak jak wiadomo dynamiczna i sektor budowlany może już wkrótce zmagać się ze wspomnianymi wyzwaniami, co może naturalnie skutkować opóźnieniami w realizacji inwestycji. W konsekwencji, z jednej strony może zostać oddanych do użytku mniej mieszkań niż było to zakładane na ten czy przyszły rok, z drugiej zaś może przełożyć się to na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a tym samym wpłynąć na cenę końcową metra kwadratowego nowych lokali. 

Jednocześnie na uwadze należy mieć to, że popyt na mieszkania na naszym rynku od dłuższego czasu przewyższał podaż. Widoczne było to przede wszystkim w największych miastach. Dodatkowo popyt w ostatnim czasie został również w pewnym stopniu wyhamowany przez wyższe stopy procentowe czy inflację. Część osób chętnych na zakup własnego M wstrzymywała się z tą decyzją albo miała problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. W perspektywie spodziewamy się dalszego wzrostu zainteresowania lokalami, nie tylko na najem, ale także zakup wśród obywateli Ukrainy, którzy zdecydują się związać z naszym krajem na dłużej. 

DOMPRESS