Nadeszła era ESG

Zmniejszenie emisji dwutlenku węgla staje się priorytetem dla właścicieli nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sytuacji, gdy wielu inwestorów zobowiązało się do zeroemisyjności. Duża część biurowców stoi w połowie pustych w związku z popularnością modelu pracy zdalnej. Nadszedł więc czas na to, by właściciele obiektów zainwestowali w rozwiązania cyfrowe jak Space in the Cloud. Warto podkreślić, że zrównoważone pod względem środowiskowym i zarządzania budynki osiągają nawet do 26 proc. wyższe czynsze, wykazując jednocześnie 8 proc. większe obłożenie. Niestety, aktualnie ponad 90 proc. wszystkich budynków komercyjnych nie jest zgodnych z zasadami ESG. Najwyższy czas na to, by branża nieruchomości zastosowała przełomową technologię i zainwestowała w cyfryzację w celu lepszego wykorzystania przestrzeni i zmniejszenia emisji dwutlenku węgla – o tym między innymi mówi nowy raport na temat ESG i cyfryzacji na rynku biurowym autorstwa dostawcy usług cyfrowych workcloud24.

Spośród 51 gigaton zanieczyszczeń wytwarzanych przez ludzkość rocznie, nieruchomości odpowiadają za około 39 proc. całkowitej światowej emisji. Aby złagodzić skutki zmiany klimatu, coraz więcej inwestorów deklaruje zobowiązania mające zneutralizować generowany ślad węglowy. Deweloperzy i zarządcy obiektów będą musieli pójść w ich ślady, jeśli nie chcą ryzykować spadku notowań i wyników. Według danych PWC, zgodność z ESG znalazła się już na 1. miejscu w badaniu Due Diligence.

ESG na szczycie potrzeb branży

Presja ze strony rynków kapitałowych, wspierana przez oczekiwania społeczne w tym zakresie stymuluje transformację branży. Ponad 90 proc. budynków komercyjnych nie spełnia obecnie standardów ESG. Według raportu McKinsey’a, bez wdrożenia odpowiednich działań, zagrożenia klimatyczne mogą zmniejszyć roczne zwroty pod koniec dekady nawet o 40 proc. Inne badania pokazują, że budynki certyfikowane ESG mogą generować znacznie wyższe czynsze, a także notować większe obłożenie powierzchni, niż budynki niecertyfikowane. Najemcy są także bardziej świadomi tego, jakich powierzchni oczekują ich pracownicy i interesariusze. Mowa tutaj o zaawansowanych technologicznie, zdigitalizowanych i zrównoważonych ekologicznie biurach. Wkrótce większość najemców korporacyjnych będzie wybierać wyłącznie budynki zgodne ze standardami ESG.

Czas cyfryzacji

Zarówno właściciele nieruchomości i inwestorzy będą musieli podnieść swoją inteligencję klimatyczną, aby zrozumieć potencjalny wpływ przychodów, kosztów operacyjnych, kosztów kapitałowych i stopy kapitalizacji na aktywa. Obejmuje to rozwijanie zdolności analitycznych do konsekwentnej oceny zarówno ryzyka fizycznego, jak i tego związanego z wdrożeniem założeń proklimatycznych.

W ESG chodzi o wystarczającą liczbę danych, które są przetwarzane cyfrowo. Dlatego każda próba wdrożenia nowych wartości i założeń powinna zaczynać się od cyfryzacji i ogólnej kontroli dostępnych systemów przetwarzania danych.

To działanie jest znacznie łatwiejsze w przypadku nowych projektów niż tych już istniejących. Wówczas zespół może od samego początku symulować aktywności cyfrowe i ewentualne modernizacje. Stworzenie cyfrowego bliźniaka budynku przed położeniem pierwszego kamienia węgielnego skutkuje znacznymi oszczędnościami w kosztach, transporcie, materiałach, czasie i energii, co dobrze wpływa na zgodność z ESG. Gromadzenie danych i wykorzystywanie nowych technologii do zarządzania budynkiem jest trudniejsze w przypadku starszych nieruchomości, wymagających znacznie większych nakładów inwestycyjnych.

Koszt miejsc pracy w zupełnie innym wymiarze

W krajach takich jak Polska, gdzie 96 proc. energii pochodzi z elektrowni opalanych węglem, dochodzi do emisji około 2,8 tony węgla, podczas gdy dodatkowe 0,28 tony na metr kwadratowy rocznie emitowane jest w wyniku eksploatacji. Przy dzisiejszym standardzie 10 metrów kwadratowych na jedno stanowisko pracy, przekłada się to na 2,8 tony węgla rocznie i aż 28 ton węgla przeznaczonego na jedno stanowisko pracy.

- Dlatego właśnie kluczowe na ile efektywnie korzystamy z przestrzeni biurowej i ile energii potrzebujemy do jej obsługi. Z jednej strony ma więc znaczenie, jaka technologia systemów HVAC i oświetlenia funkcjonuje w budynku, to jak jest monitorowany, a z drugiej strony ważne jest, w jaki sposób przestrzeń jest wykorzystywana – wyjaśnia Hubert Abt, CEO i założyciel New Work i workcloud24.

Po stronie operacyjnej problem można rozwiązać za pomocą inteligentnego oprogramowania, które pomaga w zmniejszeniu zużycia energii w czasie, gdy biuro nie jest zajmowane. Użycie jak największej ilości materiałów neutralizujących emisję dwutlenku węgla już na etapie budowy lub modernizacji budynku jest kolejnym krokiem ku ESG. Po stronie operacyjnego zarządzania CO2 istnieje wiele aplikacji wspierających pomiar oraz kontrolę zużycia energii. Jednak dostępne oprogramowanie do pomiaru i zarządzania osadzonym węglem jest znacznie mniej dostępne. Aby zbudować świadomość potrzeby zmian po stronie wynajmującego, kluczowa jest nie tylko zmiana kultury organizacyjnej, w firmie, ale także znalezienie cyfrowych narzędzi wspierających proces wdrożenia ESG.

Lepsze wykorzystanie przestrzeni

Świadomość, że zrównoważone, certyfikowane budynki osiągają wyższe czynsze i obłożenie, powinna być wystarczającym powodem do tego, aby zagłębić się w możliwości tworzenia przez właścicieli wartości dodanej dla pojedynczego budynku lub portfela zgodnego ze standardami ESG. Badania pokazują, że poprzez poprawę wykorzystania przestrzeni można osiągnąć znaczne oszczędności w zakresie emisji dwutlenku węgla. Wymaga to jednak sporej reorganizacji zarządzania, by móc poprawić optymalizację w czasie, gdy biura są przez większość czasu w połowie puste z powodu pracy zdalnej. A ten model pracy zostanie z nami już na zawsze.

Jak wszystko w ESG wszystko zaczyna się od zebrania danych. Pierwszym krokiem ku optymalizacji biur jest skrupulatne wymierzenie przestrzeni użytkowej. Pomiar może odbywać się za pomocą czujników zainstalowanych w każdym miejscu pracy lub za pomocą oprogramowania zarządzającego przestrzenią.

Dzięki tego typu aplikacjom, plan piętra zostaje zdigitalizowany i umieszczony w odpowiednim segmencie aplikacji. Wszyscy użytkownicy mają do niego dostęp, co umożliwia im wcześniejszą rezerwację miejsca pracy, zameldowanie i wymeldowanie po wyjściu. Administrator może wówczas wygenerować raport na temat średniego stopnia wykorzystania przestrzeni, szczytowego zapotrzebowania na powierzchnię odpowiednio zarządzać hybrydowym systemem pracy, przy jednoczesnym wzroście efektywności wykorzystania przestrzeni.

– W New Work osiągamy najlepsze wyniki dzięki koncepcji „Space in the Cloud”. w której najemcy mogą zmniejszyć swoje zaangażowanie w dedykowaną przestrzeń biurową do 50 proc. i pokryć szczytowe zapotrzebowanie na biuro usługami w chmurze – dodaje Hubert Abt.

Space in the Cloud to koncepcja, która doskonale wpisuje się w potrzeby firm korzystających z modelu hybrydowego. Jeśli cały zespół nie pracuje codziennie z biura, firma może w ramach stałej umowy korzystać z mniejszej powierzchni – takiej która odpowiada liczbie osób przebywających w biurze w tym samym czasie. W przypadku zmieniającego się zapotrzebowania, klient ma do dyspozycji szereg usług, które z łatwością można znaleźć i zarezerwować za pośrednictwem aplikacji mobilnej.

ESG a najem

Zwiększone wykorzystanie przestrzeni ma także zdecydowanie pozytywny wpływ na najem. Zespół odpowiedzialny za ten segment może składać propozycje wartości dodanej nowym najemcom decydującym się na powierzchnię na wynajem. Co więcej, fakt oferowania w pełni zdigitalizowanego produktu pozwala zespołowi marketingowemu na wielopoziomowe podejście, które nie zawsze jest możliwe w przypadku tradycyjnego najmu powierzchni biurowej. Oczywiście wymaga to od wynajmującego dodatkowych inwestycji – powierzchnia musi być w pełni przygotowana do natychmiastowego użytkowania i codziennej eksploatacji. Jednak przy podejściu opartemu na zarządzaniu najmem, wynajmujący będzie w stanie uzyskać premię od przychodów.

Digitalizując obiekty biurowe, właściciele mogą wykorzystywać swoje lokalizacje do tworzenia wielu strumieni przychodów i poprawy wartości aktywów lub uruchamiania zupełnie nowych firm. Nadeszła era ESG.