Obecna sytuacja na rynku PRS okiem eksperta z Leach & McGuire

W ostatnich latach obserwujemy dynamiczny rozwój na polskim rynku najmu instytucjonalnego (PRS). O obecnej sytuacji, różnicach z rynkami zachodnimi oraz perspektywach jego rozwoju opowiada Tom Leach - ekspert Leach & McGuire – międzynarodowej firmy działającej od lat również na polskim rynku PRS.

Jak przebiegał proces kształtowania się polskiego rynku PRS na przestrzeni lat?

Tom Leach: Kupno mieszkania z zamiarem wynajmu ma w Polsce długą historię. Wszystko zaczęło się od zamożnej części polskiego społeczeństwa, mieszkającej w Stanach Zjednoczonych, która zaczęła kupować a następnie wynajmowała nieruchomości w Polsce. Wraz z pojawieniem się tanich lotów i mody na bardziej egzotyczne inwestycje w nieruchomości, począwszy od 2004 roku, wielu brytyjskich, irlandzkich, izraelskich i hiszpańskich inwestorów stworzyło coś w rodzaju drugiej fali, dodatkowo podsycanej przez dostępność niskooprocentowanych kredytów. Po kryzysie mogliśmy zaobserwować trzecią falę w 2010 r. Bazowała ona na krajowym kapitale - wówczas Polacy zaczęli inwestować w mieszkania i wynajmować je swoim rodakom.

Oczywiście, rynek ten ulega nieustannym zmianom i profesjonalizacji - obecnie nadrzędną rolę odgrywają głównie fundusze z Europy Zachodniej. W pewnym sensie polski rynek PRS istnieje już od ponad 20 lat, trzeba jednak zauważyć, że początkowo polegał on na pewnego rodzaju eksperymentach. Aktualnie jest on już wysoko rozwinięty. PRS już teraz poprawia sytuację najemców w Polsce, a dalszy rozwój sektora może przynieść wyłącznie korzyści także wynajmującym.

Jakie są najistotniejsze różnice pomiędzy polskim rynkiem PRS a rynkami zagranicznymi?

Tom Leach: Chyba wszyscy zgodzimy się z faktem, że Polska jest krajem o wiele bardziej kosmopolitycznym niż miało to miejsce jeszcze 5-10 lat temu. Oprócz masowego napływu imigrantów z krajów takich jak Białoruś i Ukraina do wschodniej części kraju, w Polsce pracuje obecnie również wielu mieszkańców południowego regionu Morza Śródziemnego, a nawet Ameryki Południowej, szczególnie w branży usługowej i outsourcingu.

Nie można zapomnieć również o tym, że miliony Polaków spędziły kilka lat pracując za granicą - przede wszystkim w Wielkiej Brytanii i Irlandii - a obecnie wielu z nich ponownie osiedliło się w Polsce. W istocie kraj ten nie jest już tak jednorodny ani hermetyczny jak kiedyś, a jego obywatele są zdecydowanie bardziej otwarci. Polacy coraz częściej podróżują i pracują poza granicami kraju lub w innych miastach, mieszkają z dala od rodziny, a także rozwodzą się, co oznacza, że ich wymagania mieszkaniowe coraz bardziej przypominają wymagania mieszkańców innych krajów.

Jakie są główne niebezpieczeństwa związane z rynkiem PRS?

Tom Leach: Aktualnie w polskim sektorze PRS inwestorzy angażują się w proces transakcji od samego początku, ponieważ kupują tzw. „dziurę w ziemi”. Istnieje więc pewne ryzyko budowlane, które może opóźnić plany inwestora. Należy pamiętać, że rynek jest stosunkowo młody i nie tak dużej płynności, jak w innych sektorach, chociaż na chwilę obecną, z powodu dużego zainteresowania PRS, nie wydaje się to być problemem.

Pułapką może być również duża ilość pustostanów, jeśli inwestorzy wybiorą niewłaściwą lokalizację czy produkt. Pewnym ryzykiem mogą być też zbyt wygórowane czynsze, oczekiwane przez właścicieli apartamentów PRS, wynikające w naturalny sposób z wysokich cen zakupu mieszkań. Wiąże się z tym również fakt, że ze względu na dopiero kształtujący się charakter polskiego rynku PRS istnieje niewiele przejrzystych porównań czynszów dla danej lokalizacji, a inwestorzy muszą mieć świadomość, że tzw. „czynsze wywoławcze” podawane w reklamach internetowych są często dalekie od ostatecznych uzgodnionych stawek czynszu pomiędzy stronami. Oczywiście zawsze istnieje też zagrożenie regulacyjne lub polityczne, gdyby na przykład wprowadzono przepisy przeciwdziałające ustalaniu cen najmu na wolnym rynku.