Obszar rewitalizacji oznacza dodatkowe problemy?

Leszek Markiewicz
NieruchomosciSzybko.pl (Grupa ML sp. z o.o.)
ul. Marszałkowska 111
00-102 Warszawa Warszawa
media|nieruchomosciszybko.pl| |media|nieruchomosciszybko.pl
+48 22 100 47 31
www.nieruchomosciszybko.pl
W lutym 2022 r. stołeczni radni przyjęli uchwałę wyznaczającą w Warszawie obszar rewitalizacji i obszar zdegradowany. Ta uchwała umknęła bardzo wielu mieszkańcom stolicy - podobnie jak zdecydowana większość aktów prawa miejscowego. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z faktu, że lutowa uchwała jest istotna dla osób sprzedających i kupujących nieruchomości w kilku, całkiem sporych częściach Warszawy. Decyzja radnych o wyznaczeniu strefy rewitalizacji oznacza bowiem dodatkowe koszty i formalności w czasie sprzedaży nieruchomości (najczęściej lokali). Warto wyjaśnić na czym dokładnie polegają utrudnienia transakcyjne związane z obszarem rewitalizacji w Warszawie. Inne krajowe miasta już wyznaczyły podobne strefy lub mogą je wprowadzić w najbliższym czasie.
Nasz artykuł w dużym skrócie:
- Stołeczny obszar rewitalizacji zapewnia miastu prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości znajdujących się na jego terenie. Nie jest to ustawowy wymóg, lecz decyzja władz Warszawy.
- Ustawowe prawo pierwokupu oznacza konieczność zawarcia warunkowej umowy sprzedaży. Jeśli miasto nie skorzysta z prawa pierwokupu, to właściciel może sprzedać nieruchomość wybranemu wcześniej nabywcy.
- W razie skorzystania z prawa pierwokupu przez miasto, niedoszły nabywca niestety nie będzie mógł liczyć na zwrot poniesionych kosztów notarialnych.
Poniżej prezentujemy więcej informacji o zmianach, jakie spowodował stołeczny obszar rewitalizacji w kontekście zakupu i sprzedaży nieruchomości.
Obszar rewitalizacji: mieszka tam 10% warszawiaków
Konkretniej rzecz ujmując, wspomniana uchwała warszawskich radnych w sprawie pierwokupu to Uchwała z dnia 17 lutego 2022 r. o numerze LX/1967/2022 w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji w Warszawie. „Zawartość tego aktu prawnego jest dość specyficzna, ponieważ dużą część zajmują mapy pokazujące, gdzie dokładnie sięga strefa rewitalizacji i obszar zdegradowany” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Opisanie zasięgu warszawskiego obszaru rewitalizacji nie jest łatwe. Ogólnie mówiąc, chodzi o dużą część prawobrzeżnej Warszawy, w skład której wchodzą następujące obszary z Miejskiego Systemu Informacji (MSI): Grochów, Kamionek, Nowa Praga, Pelcowizna, Stara Praga, Szmulowizna, Targówek Fabryczny i Targówek Mieszkaniowy. Warto pamiętać, że obszar rewitalizacji nie pokrywa się z granicami terenów MSI. Przykładowo, część Grochowa nie została objęta strefą rewitalizacji. „Na całym obszarze wspomnianej strefy mieszka ok. 10% ludności miasta. Udział analizowanego terenu w zasobie mieszkaniowym jest też spory” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Powszechny pierwokup to decyzja radnych ze stolicy
Uchwała z dnia 17 lutego 2022 r. nie jest jedyną podstawą prawną do wyznaczenia stołecznego obszaru rewitalizacji. Artykuły 8 oraz 11 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. 2015 poz. 1777) wskazują na konieczność podjęcia uchwały rewitalizacyjnej razem w załącznikami w postaci map. Wspomniana ustawa mówi także, że prowadzenie rewitalizacji należy do zadań własnych gminy. Przyjęcie uchwały takiej jak ta warszawska, stanowi wstęp do opracowania gminnego programu rewitalizacji. „To ogólna zasada obowiązująca również w pozostałych polskich miastach” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Artykuł 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) informuje, że uchwała o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji może zawierać przepisy przyznające gminie prawo pierwokupu nieruchomości z tego terenu. Władze Warszawy wykorzystały fakt, że prawo pierwokupu nie zostało ustawowo ograniczone tylko do nieruchomości niezabudowanych, które obejmuje obszar rewitalizacji (zobacz: E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 109.).
Niedawna uchwała radnych z Warszawy wskazuje, że gminnemu pierwokupowi podlegają wszystkie nieruchomości położone na wyznaczonym obszarze rewitalizacji (również lokalowe). Warto dodać, że Uchwała Nr LX/1967/2022 w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji obowiązuje w Warszawie od dnia 15 marca 2022 r. „Jeśli w ciągu 2 lat władze miejskie nie podejmą uchwały o specjalnej strefie rewitalizacji, to pierwokup na rzecz miasta przestanie obowiązywać (po 14 marca 2024 r.)” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Osoby sprzedające i kupujące „M” są niezadowolone
Efekty stołecznej rewitalizacji na pewno będą widoczne w dłuższej perspektywie czasowej i wpłyną pozytywnie na wartość nieruchomości z wyznaczonego obszaru i jego najbliższych okolic. „Doświadczenia agentów nieruchomości potwierdzają, że obecnie można jednak zauważyć niezadowolenie sprzedawców i nabywców mieszkań z powodu wymaganych formalności oraz dodatkowych kosztów” - informuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Negatywne nastawienie stron wielu transakcji do dodatkowych formalności potwierdzają również notariusze współpracujący z agencją NieruchomosciSzybko.pl. Chodzi przede wszystkim o konieczność zawierania dodatkowej, warunkowej umowy sprzedaży i oczekiwania na ewentualne wykonanie pierwokupu przez prezydenta miasta. „Stołeczny pierwokup spowalnia sprzedaż, ponieważ Prezydent Warszawy może podjąć decyzję o wykonaniu swojego prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od daty otrzymania zawiadomienia notariusza” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Znaczenie ma też koszt sporządzenia warunkowej umowy sprzedaży. W przypadku lokalu o wartości 500 000 zł, taksa notariusza za taką dodatkową umowę wynosi maksymalnie 1385 zł + 23% VAT. Strony muszą zadecydować o podziale tej kwoty. Sprzedawcy nieruchomości nieobjętych pierwokupem narzekają z kolei na konieczność starania się o zaświadczenie, które potwierdza, że dana nieruchomość nie znajduje się na obszarze rewitalizacji. Opłata skarbowa za wspomniany dokument to 17 zł. Na szczęście o wydanie potrzebnego zaświadczenia można wnioskować również przez Internet. „W każdej sytuacji konieczne jest jednak wypełnienie odpowiedniego wniosku” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Dlaczego doświadczeni inwestorzy wolą lokować kapitał w apartamenty premium, niż w nieruchomości z segmentu popularnego?

Rośnie przekonanie, że ceny nieruchomości mogą spadać. Przynajmniej te ofertowe

Cena i funkcjonalność - to decyduje o zakupie mikroapartamentów
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii

Prawo

S. Cichanouska: Białorusini żyją jak w gułagach z czasów stalinowskich. Jednak nie poddają się mimo represji i brutalności reżimu
Przedstawiciele białoruskiej opozycji podkreślają, sytuacja w kraju jest bardzo poważna. Z jednej strony od niemal pięciu lat ludzie na Białorusi żyją jak w gułagach z czasów stalinowskich, doświadczają represji, są codzienne zatrzymania. – Co najmniej pół miliona ludzi musiało uciec z kraju – mówi agencji informacyjnej Newseria Swiatłana Cichanouska, liderka białoruskiej opozycji, która w 2020 roku kandydowała na stanowisko prezydenta Białorusi.
Handel
Automatyzacja pomaga firmom budować przewagę nad konkurencją. Zwłaszcza wykorzystanie narzędzi sztucznej inteligencji

Firmy coraz chętniej inwestują w cyfryzację i automatyzację procesów, w tym z wykorzystaniem sztucznej inteligencji (AI), co pozwala im oszczędzać czas, redukować koszty operacyjne i poprawiać jakość obsługi klienta. Nowoczesne narzędzia takie jak platforma FlowDog pozwalają relatywnie szybko i efektywnie kosztowo usprawniać procesy obsługi reklamacji, zleceń serwisowych czy analizę danych sprzedażowych. Eksperci podkreślają, że dobrze wdrożona automatyzacja może przynieść zwrot z inwestycji już w ciągu kilku miesięcy, zwiększając konkurencyjność firm na dynamicznie zmieniającym się rynku.
Handel
Odwetowe cła z UE na amerykańskie towary mogą być kolejnym etapem wojny handlowej. Następne decyzje spowodują dalszy wzrost cen

Komisja Europejska zapowiedziała nałożenie ceł na amerykańskie produkty w reakcji na wejście w życie ceł USA na stal i aluminium. Unijne cła o wartości 26 mld zł wejdą w życie 1 kwietnia, a w pełni zostaną wdrożone od 13 kwietnia. Donald Trump już zapowiada, że na to odpowie. – Wchodzimy w etap wojny handlowej między Unią Europejską a Stanami Zjednoczonymi i na pewno będziemy świadkami wielu takich odwetów z każdej strony – ocenia europosłanka Anna Bryłka.
Partner serwisu
Szkolenia

Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.