Optymizm i "zielone" obawy. Eksperci zdradzają, co czeka mieszkaniówkę

Polska potrzebuje mieszkań, bardziej niż inne kraje Europy. W ostatnich latach nasz rynek nieruchomości przeżywał prawdziwy boom, co roku notując nowy rekord liczby oddanych lokali. Olbrzymi popyt jak magnes przyciągał inwestorów z całego świata. W samym 2022 r. do użytkowania oddano łącznie 238,6 tys. mieszkań. Jednak ten dobry wynik był efektem rozpędu i realizacji inwestycji jeszcze z czasów wcześniejszej dobrej koniunktury. 

W naszym kraju wciąż istnieje olbrzymie zapotrzebowanie na nowe mieszkania. Według ostrożnych obliczeń brakuje ich ponad 2 miliony, a do tego są statystycznie o wiele mniejsze od unijnej średniej. Żeby zaspokoić istniejącą lukę, przez następną dekadę należałoby budować minimum 200 tys. lokali rocznie. Jednocześnie klienci muszą mieć dostęp do kredytów na ich zakup. Oto jak z różnych perspektyw dalszy rozwój sytuacji w mieszkaniówce oceniają liderzy rynku — Polscy i międzynarodowi deweloperzy oraz eksperci…

— Budowanie w Polsce wcale nie jest łatwe, a do tego wymaga umiejętności pokonywania wciąż nowych kosztownych wyzwań. Wraz z wojną w Ukrainie weszliśmy w trudny czas związany z wysoką inflacją i spadkiem dostępności kredytów. Widać to po spadającej liczbie transakcji zakupu, czy liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz ilości rozpoczętych inwestycji. Choć widać już pewne oznaki poprawy sytuacji na rynku nieruchomości to jednocześnie są czynniki, które powodują, że ten optymistyczny obraz jest wypełniony obawami — mówi Adam Białas, ekspert rynku, doradca strategiczny i dziennikarz biznesowy. 

— Jestem spokojny o rynek deweloperski, mieszkanie i jedzenie to podstawowe potrzeby ludzi. W naszym sektorze kryzysy zdarzają się co kilkanaście lat. Mamy swoisty cykl dobrych i słabych lat. Dlatego byliśmy do tego przygotowani. Zabezpieczenia prawne zdały egzamin, bo nie było upadłości, czy niedostarczenia lokali klientom. W 2024 r. prognozuje powrót do intensywnego budowania i lepszej koniunktury. Warto zauważyć, że na rynku nadal są pieniądze. To klienci inwestycyjni i gotówkowi, uciekający przed inflacją w zakup lokali mieszkalnych pod wynajem. Moje prognozy dla rynku są optymistyczne, a sytuacja powinna ulec poprawie, kiedy tylko wróci dostępność kredytów oraz ruszy rządowy program “Bezpieczny Kredyt 2 proc.” — ocenia Władysław Grochowski prezes zarządu i właściciel Grupy Arche, która prócz mieszkaniówki jest również liderem hotelarstwa. Jego firma od lat wyszukuje architektoniczne zapomniane perełki, remontuje, przekształcając ruiny w najwyższej klasy resorty hotelowe i osiedla. 

Wielkie potrzeby

— Nadal utrzymuje się tendencja, w której środki zdeponowane na lokatach bankowych są transferowane na rynek nieruchomości. W ten sposób klienci zabezpieczają się przed wysoką inflacją. W segmencie nieruchomości premium, w którym działamy, nie odczuliśmy osłabienia koniunktury, a ostatnie miesiące jednoznacznie wskazują, że dynamika i popyt na dobra luksusowe jest w trendzie wzrostowym. Ograniczona podaż i brak unikatowych lokalizacji premium w największych miastach w Polsce powodują wzrost cen. Nasz klient w 95 proc. jest nabywcą gotówkowym, więc ograniczenie akcji kredytowej go nie dotyka. Miejmy na uwadze to, że grupa coraz bardziej zamożnych inwestorów poszukuje niepowtarzalnych nieruchomości nie tylko do dywersyfikacji swojego portfolio, ale przede wszystkim w celu podniesienia jakości swojego życia — wyjaśnia Rafał Kula prezes i członek zarządu NOHO Investment, ogólnopolskiego dewelopera specjalizującego się w luksusowych inwestycjach segmentu ultrapremium.

— Za nami złote czasy niskich stóp procentowych, które napędzały rynek i powodowały prawdziwy boom. W najbliższej perspektywie poważnym wyzwaniem będzie ponowne ustabilizowanie się przystępności cenowej mieszkań. Nie wierzę, że wartość nieruchomości spadnie. Przewidujemy jednak, że przepaść cenowa pomiędzy przestarzałymi, energochłonnymi nieruchomościami, a nowymi obiektami będzie się powiększać, co doprowadzi do powstania rynku dwóch prędkości.

Co więcej, obserwujemy również przejście — od kupujących do najemców, gdzie w szczególności młodzi ludzie są wypychani z rynku. Uważam, że fundamentalne obniżenie stóp procentowych nie jest bliskie, wręcz przeciwnie. W kontekście malejącej podaży i popytu, które będą nadal rosły również z powodów demograficznych, wydaje się, że ceny w nadchodzących latach będą dalej rosły — mówi Rikkert Leeman, dyrektor generalny Alides REIM NV, międzynarodowego inwestora i deweloper, będąca częścią założonej w 1892 r. Grupy Maes. 

— Pierwszy kwartał 2023 r. przyniósł wyraźne ożywienie, co pokazują dane i statystyki GUS. W stosunku do IV kwartału 2022 r. to przeszło 30 proc. wzrost sprzedaży w 7 największych miastach w Polsce. Odżywa powoli również rynek kredytów hipotecznych. Deweloperzy z miesiąca na miesiąc rozpoczynają także więcej budów. Trzeba jednak pamiętać, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad szeregiem zmian legislacyjnych, które na pewno będą mieć wpływ na rynek mieszkaniowy.

Mowa tu przede wszystkim o reformie planowania przestrzennego, czy pakiecie obostrzeń w obszarze warunków technicznych, dotyczących realizacji inwestycji budowlanych. W naszej ocenie te zmiany negatywnie przełożą się na rynek, generując kolejne wzrosty kosztów inwestycyjnych, a jednocześnie redukując skalę inwestycji mieszkaniowych — informuje Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich najważniejszej organizacji reprezentującej sektor w Polsce.

Gra w zielone...

— Od dłuższego czasu wchodzimy również w “zielony trend”, który nie jest jedynie certyfikacją obiektów i nowymi podatkami ETS od nieruchomości, ale znacznie szerszym innowacyjnym podejściem do budowania. Patrząc z perspektywy Europy Zachodniej, znaczący wydaje się wzrost zastosowania nowych ekologicznych technologii budowlanych — jak wykorzystanie drewna, które w Polsce jest wciąż jeszcze niszowe. Warto też zwrócić uwagę na nowe uwarunkowania prawne i to nie tylko krajowe, ale i międzynarodowe. Dla przykładu konsekwencje dotyczące skutków wdrożenia Dyrektywy o Efektywności Energetycznej Budynków — EPBD. Już w 2027 r. budynki mieszkalne mają zostać włączone do Europejskiego Systemu Handlu Emisjami — ETS, a to może z kolei oznaczać wyższe koszty utrzymania nieruchomości oraz ich budowania — dodaje Adam Białas, ekspert rynku.

— Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych, które aktualnie obserwujemy, pozwalają nam patrzeć w przyszłość z optymizmem. Po dłuższym okresie zmniejszonego popytu, w pierwszym kwartale 2023 r. odnotowaliśmy znaczące odbicie.Z całą pewnością było ono spowodowane zarówno potwierdzeniem rządowego programu “Pierwsze Mieszkanie”, jak i nową rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego. Obniżenie buforu bezpieczeństwa wpłynęło na zwiększenie zdolności kredytowej Polaków, co od razu znalazło odzwierciedlenie w zwiększonej ilości składanych wniosków kredytowych. W związku z tym spodziewamy się konsekwentnej odbudowy rynku, pamiętając jednak o kryterium ograniczonej podaży mieszkań i aktywności inwestorów długoterminowych. Jako jedno z najważniejszych wyzwań nadchodzących miesięcy i lat postrzegamy dopełnienie zobowiązań środowiskowych związanymi z założeniami unijnego pakietu “Gotowi na 55”. Przepisy dotyczące charakterystyki energetycznej nieruchomości zakładają m.in. bezemisyjność wszystkich nowo wybudowanych budynków od 2030 r. To rewolucyjne zmiany, dlatego transformację powinniśmy zacząć już dziś — ocenia Waldemar Olbryk prezes ogólnopolskiego dewelopera notowanego na GPW Archicom SA.

— Cele UE w zakresie ochrony środowiska i przystępności cenowej mieszkań nie mogą być uważane za przeciwstawne, ale raczej za wzajemnie się wzmacniające. Zmieniona Dyrektywa o Efektywności Energetycznej Budynków — EPBD musi zatem gwarantować, że obywatele UE będą mogli sobie pozwolić na kupno i mieszkanie w najbardziej ekologicznych budynkach na rynku, które są nowymi budynkami. Jeśli te warunki zostaną spełnione, europejscy deweloperzy chętnie podejmą wyzwanie budowy zeroemisyjnych mieszkań w przystępnej cenie i będą nadal wnosić swój wkład w dekarbonizację Europy — mówi Marc Pigeon, prezes Build Europe,

— Wierzymy, że obecne standardy dotyczące budynków o niemal zerowym zużyciu energii stanowią wyjątkowy i realistyczny cel zarówno dla starych, jak i nowych mieszkań jako standard budowlany na co najmniej następne 10 lat. UE musi wziąć pod uwagę, że cenę dyrektywy EPBD zapłacą europejskie rodziny i młode pokolenie, którym po raz kolejny odmówi się dostępu do przyzwoitych, przystępnych cenowo mieszkań — podsumowuje Filiep Loosveldt, dyrektor zarządzający Build Europe.

Ostatnio Build Europe — organizacja reprezentująca europejskich deweloperów i budowniczych domów i mieszkań, odpowiadających za ponad 60 proc. rynku mieszkaniowego w UE, której członkiem jest Polski Związek Firm Deweloperskich, wystosował list otwarty do Komisji Europejskiej, wzywający do wzięcia pod uwagę kwestii dostępności mieszkaniowej podczas trójstronnych negocjacji między Parlamentem Europejskim i Radą, dotyczących Dyrektywy o Efektywności Energetycznej Budynków — EPBD. 

Opis zdjęcia: Od góry po lewej Rafał Kula prezes i członek zarządu NOHO Investment, Adam Białas ekspert rynku i autor materiału, Przemysław Dziąg radca prawny w PZFD. Od dołu po lewej stronie Waldemar Olbryk prezes Archicom, Władysław Grochowski prezes zarządu Grupy Arche i Rikkert Leeman, dyrektor generalny Alides REIM NV