Polskie REIT-y: czy to ich definitywny koniec?

Krajowe media niedawno poinformowały, że rząd wstrzymał prace nad ustawą o spółkach inwestycyjnych typu REIT. To kolejny zwrot akcji w długiej historii pod tytułem „polskie REIT-y”. Nie można przesądzać, że wspomniane spółki nigdy w Polsce nie powstaną. Trudno jednak zaprzeczyć, że niedawna decyzja rządu dość mocno odsunęła w czasie stworzenie ram prawnych dla działalności spółek akcyjnych typu REIT. Warto bliżej przyjrzeć się sytuacji i wyjaśnić, dlaczego prace nad ustawą regulującą polskie REIT-y zostały ostatecznie wstrzymane. Rząd powinien zdawać sobie sprawę, że wstrzymanie prac nad ustawą o REIT-ach nie zahamuje ekspansji zagranicznych funduszy inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości. Zachodni inwestorzy mimo wojny za naszą granicą są kuszeni tanim złotym, który pozwala im na mniej kosztowne zakupy.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Dotychczasowa, sześcioletnia historia prac nad ustawą o REIT-ach jest pełna zwrotów akcji oraz zmian wcześniej przyjętych koncepcji. Niektóre z nich były kontrowersyjne. Przykład to ukierunkowanie REIT-ów na „mieszkaniówkę”.
• Nie znamy wszystkich powodów decyzji rządu o wstrzymaniu prac nad ustawą o REIT-ach. Aspekty związane z ryzykiem makroekonomicznym to nie jedyna przyczyna. Polskie REIT-y na razie nie powstaną również ze względu na obawy przed ekspansją zagranicznych inwestorów.
• Słaby złoty może bardziej niż ustawa o REIT-ach zachęcać zagranicznych inwestorów do ekspansji na polskim rynku nieruchomości (w tym mieszkaniowym).

Poniżej prezentujemy więcej ciekawych informacji na temat planów uruchomienia rodzimych spółek typu REIT. Warto się zapoznać z tym tematem, mimo że polskie REIT-y na razie nie powstaną.

Polskie REIT-y: ten temat ciągnął się już od lata 2016 roku

Osoby śledzące prawo nieruchomości być może wiedzą, że polskie REIT-y były tematem rozważań już około sześć lat temu. Jesienią 2016 roku krajowe media poinformowały o projekcie ustawy, który zakładał stworzenie spółek inwestujących w nieruchomości (typu REIT) na wzór rozwiązań z krajów anglosaskich. „Projekt ustawy z końca 2016 roku przewidywał, że polska spółka REIT ma być notowana na giełdzie i powinna posiadać nieruchomości stanowiące co najmniej 70% wartości aktywów” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wspomniany warunek co do aktywów wedle projektu mógł być spełniony również poprzez udziały w spółkach nieruchomościowych oraz innych spółkach typu REIT. Kolejne planowane wymagania zakładały, że polskie REIT-y powinny wypłacać co najmniej 90% swojego zysku w formie dywidendy lub reinwestować taki udział. „Co więcej, polskie REIT-y miały czerpać przynajmniej 70% przychodów netto z działalności stricte nieruchomościowej” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Spełnienie podanych wyżej oraz kilku innych warunków miało skutkować zwolnieniem REIT-ów z podatku CIT. Mowa o zwolnieniu dotyczącym przychodów z tytułu najmu i sprzedaży nieruchomości, sprzedaży udziałów w spółkach zależnych oraz innych REIT-ach, a także przychodów z dywidend wypłacanych przez zależne spółki nieruchomościowe. „Polskie REIT-y podobnie jak ich zagraniczne odpowiedniki w zamian za zwolnienie podatkowe miały zapewniać dogodne warunki inwestowania w nieruchomości (także konsumentom)” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Pandemia koronawirusa również miała pewne znaczenie

Polskie REIT-y (tzw. firmy inwestujące w najem nieruchomości - F.I.N.N) pierwotnie miały zacząć swoje funkcjonowanie już w 2019 r. Na początek tego przedpandemicznego roku zaplanowano bowiem wejście w życie odpowiedniej ustawy. Szybko okazało się jednak, że prace legislacyjne są dość mocno opóźnione. „Projekt zawarty w druku sejmowym numer 2855 trafił do Sejmu jesienią 2018 roku, a później prace nad nim zamarły” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

W 2020 r. priorytet zyskały kwestie związane z pandemią COVID-19, co jednak nie mogło tłumaczyć legislacyjnego zastoju widocznego w całym poprzednim roku. Pewne nadzieje na to, że polskie REIT-y jednak ruszą pojawiły się w drugiej połowie 2021 roku. „Wtedy z Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii napłynęły informacje o wznowieniu prac nad stosowną ustawą dotyczącą REIT-ów” - przypomina Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Nie znamy wszystkich motywów niedawnej decyzji rządu

Natomiast niedawne wstrzymanie prac nad prawnymi ramami działania dla polskich REIT-ów jest tłumaczone m.in. niepewnością gospodarczą. To raczej mało przekonywujący argument. Większe znaczenie może mieć ten, który mówi o obawach związanych z wpływem powstających REIT-ów na ceny lokali. „Innymi słowy, rząd uważa, że działalność REIT-ów może uruchomić dodatkowy popyt, który będzie windował i tak wysokie już ceny mieszkań” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Ten kolejny argument rządu również nie jest do końca uzasadniony, ponieważ zagraniczne fundusze już od pewnego czasu kupują u polskich deweloperów duże pakiety mieszkań. Mowa o lokalach, które posłużą do długookresowego najmu instytucjonalnego w formule PRS (private rented sector). „Problemy podażowe na rynkach wynajmu w dużych miastach dodatkowo mogą zwiększać zainteresowanie inwestorów taką formuła najmu” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Ekspansja zagranicznych funduszy nie zależy od REIT-ów

Ekspansja zagranicznych funduszy inwestycyjnych na polskim rynku mieszkaniowym na razie znajduje się w początkowym stadium. Niemniej jednak, pewne obawy z nią związane mogą wydawać się zrozumiałe. Trzeba jednak pamiętać, że wstrzymanie prac nad przepisami, które miały regulować polskie REIT-y, raczej nie zniechęci zagranicznych inwestorów. „Tacy nabywcy lokali na wynajem koniecznie nie potrzebują bowiem regulacji, z których przynajmniej tymczasowo zrezygnował rząd” - uważa Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dla wspomnianych funduszy inwestycyjnych dużo większą zachętą będzie natomiast tymczasowo niski kurs złotego, dzięki któremu można taniej nabywać lokale pod wynajem. „Gdyby kurs polskiej waluty względem euro kształtował się na poziomie z I kw. 2015 roku, to 1 mkw. stołecznego nowego mieszkania byłby dla zagranicznego inwestora droższy o około 300 euro” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl