Rekord goni rekord na polskim rynku powierzchni magazynowych

Na zakończenie 2021 r. polski sektor magazynowy po raz kolejny udowodnił, że jest najbardziej rozgrzanym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych. Według wstępnych danych przygotowanych przez analityków AXI IMMO popyt netto przekroczył granicę 5,4 mln mkw. i tak, jak w poprzednich kwartałach był głównie generowany przez klientów z branży e-commerce i logistyki. Rekordowe zapotrzebowanie ze strony najemców przełożyło się na aktywność inwestycyjną deweloperów, którzy oddali do użytkowania ponad 2,8 mln mkw., uzyskując najlepszy po 2019 r. wynik nowej podaży. Na zakończenie 2022 r. polski rynek magazynowy może zbliżyć się do granicy 30 mln mkw. całkowitych zasobów, ponieważ w budowie znajduje się kolejne 4,9 mln mkw. AXI IMMO publikuje wstępne dane podsumowujące rynek powierzchni magazynowych w Polsce w 2021 r.

„Według naszych wstępnych wyliczeń całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze logistycznym i przemysłowym przebił kolejną granicę, uzyskując rekordowe 3 mld EUR. Wydawało się, że ubiegłoroczny wynik tj. 2,6 mld EUR był wysoko postawioną poprzeczką, niemniej inwestorzy ponownie postanowili nas zaskoczyć. Przedmiotem ich zainteresowania są głównie w pełni wynajęte i dobrze zlokalizowane magazyny typu BIG-BOX na najbardziej dojrzałych rynkach, a także rosnący w siłę segment logistyki ostatniej mili, który korzysta z boomu na e-commerce. Rynek magazynowy znajduje się w złotym okresie, który z pewnością będzie trwał przez kilkanaście najbliższych miesięcy,” komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Pomimo pierwotnej dużej niepewności na rynku powierzchni magazynowych w Polsce na początku 2020 r. spowodowanej wybuchem pandemii COVID-19 rekordowy koniec roku okazał się dobrym prognostykiem na kolejne 12 miesięcy. Niesłabnący od kilku kwartałów popyt wpływa na coraz śmielsze decyzje deweloperów, którzy starają się nadążyć za rozgrzanym sektorem logistycznym i przemysłowym. Pod względem nowej podaży rok 2021 zakończył się oddaniem do użytkowania ok. 2,8 mln mkw., które powiększyły całkowite zasoby rynku do ponad 25 mln mkw. Znaczną część dostarczonej powierzchni zrealizowano na trzech rynkach tj. Górnym Śląsku, Warszawie i okolicach oraz w Polsce Zachodniej[1], oddając tam do dyspozycji najemców łącznie 1,3 mln mkw. Według danych deweloperów na koniec 2021 w budowie pozostawało 4,9 mln mkw. – najwięcej na Dolnym i Górnym Śląsku oraz w Polsce Centralnej. W ciągu najbliższych 12 miesięcy zasób powierzchni magazynowej na tych rynkach ma powiększyć się łącznie o ok. 2,5 mln mkw.

Najbardziej aktywnymi najemcami w 2021 r. pozostawali klienci z branż e-commerce oraz operatorzy logistyczni. Popyt netto nieuwzględniający umów krótkoterminowych i przedłużeń dotychczasowych kontraktów wyniósł w tym okresie 5,4 mln mkw., z kolei popyt brutto osiągnął 6,8 mln mkw. (+30% r/r). Ponownie to w ostatnim kwartale roku mogliśmy zaobserwować największy wolumen transakcji, na poziomie ponad 1,9 mln mkw. W 2021 r. popyt brutto na trzech rynkach regionalnych (Warszawa i okolice, Poznań i Górny Śląsk) przekroczył poziom 1 mln mkw. Pomimo dużej aktywności deweloperów, niewielkie wydłużenie terminów realizacji projektów oraz rekordowe zapotrzebowanie na powierzchnię ze strony najemców wpłynęły na spadek wskaźnika pustostanów poniżej historycznie najniższej wartości 4,3% (odnotowanej w III kwartale 2018 r.), do poziomu 3,72% w skali kraju. Rynkiem o relatywnie największej dostępności powierzchni jest Górny Śląsk (ok. 7%).

[1] Znacząca większość oddanej powierzchni w regionie to wielokondygnacyjna inwestycja o użytkowej powierzchni ok. 200 000 mkw. dla firmy Amazon.