Rynek nieruchomości ochładza się wszędzie, oprócz najmu (ogólnopolskie badanie)

Nastroje na rynku mieszkań, domów i działek znacząco się ostudziły, natomiast ocena segmentu najmu skoczyła do poziomu niewidzianego od dawna, co jest wynikiem napływu uchodźców. – Rynek pozostaje pod dużą presją informacji o wojnie w Ukrainie, a także doniesień o kolejnych wzrostach stóp procentowych – mówią eksperci portalu Nieruchomosci-online.pl, przedstawiając wyniki badania nastrojów wśród pośredników za I kwartał 2022 r.

Badanie ankietowe portalu Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu zostało przeprowadzone pod koniec marca br. i wzięło w nim udział blisko 650 agentów z całej Polski. W I kwartale 2022 r. wartość Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) wyniosła 57,71 na 100 pkt., co oznacza wciąż pozytywną ocenę rynku (o negatywnych nastrojach mówimy w sytuacji, kiedy indeks wynosi mniej niż 50 pkt.).     

Wartość barometru od kilku kwartałów systematycznie się obniża, chociaż tym razem – porównując I kwartał 2022 r. do IV kwartału 2021 r. – korekta jest niewielka i wynosi jedynie 0,27 pkt. Spadek wartości indeksu byłby jednak bardziej znaczący gdyby nie fakt, że na początku roku pierwszoplanową rolę nieoczekiwanie odegrał rynek mieszkań na wynajem. 

Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl: – Budowa indeksu opiera się na analizie ośmiu kategorii nieruchomości, które oceniają pośrednicy w badaniu nastrojów. W ich opinii aż w sześciu widoczne jest spowolnienie. Chodzi o sprzedaż kawalerek, większych mieszkań, domów, działek, a także sprzedaż/wynajem lokali biurowych i usługowych. Wszędzie tam w I kwartale wartość subindeksów spadła, z czego najmocniej w segmentach większych mieszkań i domów (prawie o 9 pkt.). Jest to efekt spadku popytu, który był spowodowany wzrostem stóp procentowych, inflacją, zmianami podatkowymi obniżającymi dochody kupujących, a także niepokojem związanym z wojną w Ukrainie. Jednocześnie bardzo wzrosła wartość subindeksów w kategoriach najmu, co było efektem olbrzymiego napływu uchodźców. Subindeks kawalerek wzrósł w tym przypadku o 15,8 pkt., a większych mieszkań aż o 18,2 pkt. 

– Należy jednak zaznaczyć, że wzrost zainteresowania najmem w tak dużej skali może mieć charakter krótko- lub średnioterminowy, ponieważ jest związany głównie właśnie z napływem uchodźców. Ponadto, istotną barierą na rynku mieszkaniowym mogą być ograniczenia związane z podażą nowych oraz remontowanych lub wykańczanych nieruchomości. To efekt niedoboru pracowników, wzrostu kosztów pracy, drożejących kredytów oraz rosnących cen materiałów i energii – mówi dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.    

ZAGADKOWA PRZYSZŁOŚĆ NAJMU 

Badanie nastrojów uwzględniało też ocenę popytu, jaki towarzyszył poszczególnym segmentom nieruchomości w I kwartale. W większości analizowanych kategorii popyt spadł lub pozostał na zbliżonym poziomie co pod koniec 2021 r., jednak w kategorii najmu zainteresowanie ze strony poszukujących bardzo wyraźnie wzrosło. W przypadku kawalerek potwierdziło to blisko 80 proc. pośredników, a w przypadku większych mieszkań aż 84 proc. Co ciekawe, oferty najmu znikały w ekspresowym tempie nie tylko w największych miastach. 

– Zainteresowanie jest na poziomie nigdy wcześniej niespotykanym. Odbieramy przynajmniej kilkadziesiąt telefonów dziennie z zapytaniem o nieruchomości do wynajęcia, a biuro prowadzimy w 35-tysięcznej miejscowości. Ceny najmu będą szybko rosły, a w związku z tym zwiększy się zainteresowanie kupnem lokali mieszkalnych pod wynajem – komentuje Aleksander Molenda z agencji Centrum Nieruchomości Molenda & Molenda w Bolesławcu, który wziął udział w badaniu.  

Autorzy indeksu tradycyjne pytali też biura i agentów o prognozy na kolejny kwartał. Dalszy wzrost popytu na kawalerki na wynajem przewiduje 81 proc. pośredników, a na większe mieszkania 85 proc. z nich. Pośrednicy w związku z tym prognozują też dalszy spadek podaży oraz wzrost czynszów. Wyższych stawek spodziewa się ponad 81 proc. ekspertów (tak samo w obu kategoriach), co na pewno nie jest dobrą informacją dla przyszłych najemców.  

– Dużo zależy od sytuacji w Ukrainie. Pytanie otwarte, czy obywatele Ukrainy zostaną w Polsce. Jeżeli tak, to należy założyć, że przynajmniej na kilka lat, a to oznaczać będzie duży popyt na najem i zakup mieszkań do 50-60 mkw. – uważa Maciej Ciżek z biura Home Asset w Gdańsku. 

MIESZKANIA MOGĄ SPRZEDAWAĆ SIĘ DŁUŻEJ  

Najnowsze badanie Nieruchomosci-online.pl i UEW pokazało, że większe mieszkania na sprzedaż były w I kwartale br. tą kategorią, w której wartość subindeksu spadła najmocniej: z 61,7 pkt. do 52,8 pkt (o 8,9 pkt). Nieco łagodniejsze hamowanie zaliczyły kawalerki, w których barometr nastrojów spadł z 63,2 pkt. do 59,2 pkt (o 4 pkt).

Popyt na mieszkania był w ostatnich miesiącach mniejszy, a co może się wydarzyć na rynku w II kwartale? Opinie pośredników są podzielone, ale większą szansę na zwiększony popyt daje się kawalerkom: takiego zdania jest 57 proc. agentów. W przypadku większych mieszkań odsetek optymistów wynosi 45 proc. 

Raczej nie ma co jednak liczyć na spadek cen. Zdecydowana większość pośredników jest zdania, że ceny wzrosną lub pozostaną na obecnym wysokim poziomie. Przy kawalerkach na sprzedaż uważa tak 86 proc. agentów, a przy większych mieszkaniach 76 proc.   

– Ceny mogą dalej rosnąć. Zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie proces budowlany spotyka obecnie ogromne trudności ze względu na ciągły wzrost kosztów materiałów budowlanych i problemy z ich dostępnością. Deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na sprzedaż poniżej kosztów wybudowania. Na rynku wtórnym tendencje wzrostowe prawdopodobnie utrzymają się, ale w mojej ocenie będą to już mniejsze wzrosty z uwagi na nasycenie rynku inwestycyjnego. Osoby, które chciały zainwestować pieniądze z uwagi na galopującą inflację, już to najprawdopodobniej zrobiły – komentuje Ewelina Szymańska z InHome Nieruchomości w Olsztynie (partner Metrohouse). 

- Uważam że mieszkania będą sprzedawać się dłużej ze względu na mniejszą liczbę klientów, w szczególności tych kredytowych. Jednak klienci gotówkowi ponownie otworzą portfele na zakupy inwestycyjne – uważa Marta Grzebińska z trójmiejskiej agencji MG Nieruchomości.    

CZY DOMY W BUDOWIE ZASILĄ PODAŻ?  

Pomijając lokale komercyjne, domy jednorodzinne są dziś najniżej ocenianą przez pośredników kategorią nieruchomości (wartość tego subindeksu spadła o 8,6 pkt. do poziomu 52 pkt.). Jest to efekt m.in. tego, że dynamika wzrostu cen w segmencie domów jest dziś wyższa niż w kategorii mieszkań, przy jednocześnie dużo wyższych kosztach energii i ogrzewania do poniesienia w zabudowie jednorodzinnej niż w bloku. 

– O ile w przypadku mieszkań wzrosty cen w relacji kwartał do kwartału w żadnym mieście wojewódzkim nie osiągnęły ostatnio wyniku dwucyfrowego, tak w przypadku domów już się to zdarzało. Nie bez znaczenia są też drożejące materiały i usługi remontowe, a także rosnące koszty ogrzewania i utrzymania dużej powierzchni. Dla części poszukujących, obecne stawki nie są już akceptowalne, co znajduje potwierdzenie także w danych płynących z portalu Nieruchomosci-online.pl. Porównując I kwartał 2022 r. do I kwartału 2020 r., a więc do czasów jeszcze przed pandemią i boomem na rynku, liczba kontaktów do ogłoszeniodawców domów na sprzedaż była teraz niższa o 16 proc. – mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.  

Niestety, badanie ankietowe przeprowadzone wśród pośredników nie wskazuje na to, aby w najbliższych miesiącach ceny domów spadły. Dalsze wzrosty przewiduje 41 proc. ekspertów, utrzymania aktualnych wysokich stawek 38 proc., a tylko około 20 proc. agentów dostrzega szanse na obniżki. 

A co z podażą? W zwiększenie liczby ofert domów na sprzedaż wierzy 38 proc. pośredników. Chociaż w badaniu Nieruchomosci-online.pl i UEW nie brakowało też głosów mówiących o tym, że podaż mogą w znacznym stopniu zasilić osoby mające kłopoty ze spłatą kredytów.     

– Możemy spodziewać się przypływu na rynek domów w budowie. Ciągle rosnące koszty kredytów i materiałów budowlanych mogą zmusić niektóre osoby do zmiany planów inwestycyjnych. Kosztorysy, które ludzie tworzyli rok, dwa lata temu, dzisiaj nie mają żadnego odzwierciedlenia w rzeczywistości. Nie każdy jest przygotowany finansowo na wzrost kosztów inwestycji, niektórych może zacząć to przerastać – dodaje Ewelina Szymańska z InHome Nieruchomości. 

– Powrót na rynek nieruchomości kupionych za kredyty może być ciekawą sprawą, ale jest to temat, który uwidoczni się raczej dopiero w III i IV kwartale – uważa z kolei Piotr Sas-Bojarski z agencji Noble Nieruchomości w Gdańsku.    

DZIAŁKI BĘDĄ KUPOWANE, ALE BEZ INETNCJI SZYBKIEJ BUDOWY   

Działki budowlane wciąż są postrzegane jako jedna z najbezpieczniejszych lokat, chociaż i ten segment nie uniknął spadku. Porównując I kwartał 2022 r. do IV kwartału 2021, wartość tego subindeksu spadła o 6,9 pkt. Zainteresowanie gruntami było mniejsze, chociaż należy pamiętać, że subindeks działek na poziomie 57,9 pkt. wciąż świadczy o pozytywnych nastrojach w branży i dalszych perspektywach rozwoju.

Zdaniem wielu pośredników biorących udział w badaniu, wiosną popyt na działki jak zwykle powinien się zwiększyć. Niestety, problemem wciąż może pozostać niska podaż, ponieważ najbardziej atrakcyjne grunty już dawno zniknęły z rynku. W II kwartale dalszy spadek liczby ofert lub utrzymanie obecnej dość skromnej podaży przewiduje 63 proc. biur i agentów. 

Jeśli chodzi o prognozy cenowe na II kwartał, w spadki wierzy niespełna 11 proc. pośredników. 47 proc. spodziewa się droższego metra kwadratowego, a 41 proc. utrzymania aktualnych stawek. 

– Agenci często przewidują wzrost cen, ponieważ wiele osób będzie chciało ulokować pieniądze w ziemi, uciekając przed inflacją i licząc, że działki nie stracą na wartości. Przy czym ankietowani pośrednicy podkreślali, że działki często mogą być kupowane bez zamiaru rozpoczęcia budowy w najbliższym czasie. Jest to efekt m.in. ogromnych podwyżek cen materiałów i obaw, że przez trwającą wojnę w Ukrainie te koszty będą jeszcze wyższe – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. 

Co ciekawe, niektórzy pośrednicy zwracają uwagę na to, że wojna za wschodnią granicą wpływa na nasz rynek także w inny sposób. – Pojawia się nowa cecha nieruchomości, którą można utożsamić z lokalizacją. Jest to położenie nieruchomości względem strategicznych punktów wojskowych, administracyjnych i komunikacyjnych. Taka lokalizacja będzie oceniana gorzej z uwagi na grożące niebezpieczeństwo – uważa Sebastian Jaskólski z Rokickiego Centrum Nieruchomości w Wielkopolsce.