Słaby luty w budownictwie mieszkaniowym

Najnowsza informacja GUS, prezentująca wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego w tegorocznym  lutym, komunikuje wzrostowe odreagowanie obu najważniejszych dla bieżącej koniunktury statystyk po ich kilkumiesięcznym zjeździe. Na razie jednak bardziej przypomina to chwilowe zatrzymanie regresu niż początek wiosennego powrotu koniunktury inwestycyjnej rynku mieszkaniowego do choćby względnej formy.

Nadzwyczaj słabe odreagowanie trwającego załamania

Początek bieżącego roku zasygnalizował perspektywę kontynuacji wyraźnego słabnięcia koniunktury inwestycyjnej rynku mieszkaniowego w kolejnych miesiącach. Silnie spadkowy charakter styczniowych danych GUS mocno nadwyrężył komplet statystyk inwestycyjnych mieszkaniówki, czyli mieszkań oddanych do użytkowania, nowych pozwoleń oraz inwestycji rozpoczętych.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od stanu koniunktury rynkowej, dość mocno utrwaloną od lat tradycją jest widoczne hamowanie aktywności inwestycyjnej w pierwszych tygodniach każdego roku. W efekcie styczeń z lutym to od lat regularnie i niezawodnie najsłabszy okres w mieszkaniówce pod względem statystyk nowo rozpoczynanych budów. Tym razem jednak, jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, styczniowe hamowanie do minimalnych wieloletnich wartości oraz symboliczne i niewiele znaczące odreagowanie z lutego, potwierdzają już na dobre cykliczne spowolnienie inwestycyjne w mieszkaniówce.

W lutym nastąpiło nieznaczne odreagowanie wolumenu nowych budów mieszkaniowych do poziomu ogółem zaledwie 10,8 tys. jednostek, czyli o kilkanaście procent w stosunku do styczniowego dna. Na to skromne odbicie solidarnie zapracowali inwestorzy indywidualni i budujący na sprzedaż lub wynajem. Jednak w obu przypadkach miesięczny spadek liczony rok do roku osiągnął poziom w granicach 40 proc., a wynik ogółem za oba tegoroczne miesiące w wymiarze nieco ponad 20 tys. jest gorszy rok do roku o jedną trzecią.

Nowe pozwolenia wciąż poniżej wieloletnich minimów

Z kolei w przypadku statystyk nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym luty zaowocował korekcyjnym odreagowaniem o jeszcze skromniejszym wymiarze niż w przypadku mieszkań rozpoczętych. GUS doliczył się ich ogółem w ubiegłym miesiącu nieco ponad 16 tys. czyli niespełna 7 proc. więcej w relacji mdm, ale jednocześnie ponad 36 proc. mniej rdr. Niestety przedmiotowy wolumen wciąż pozostaje poniżej wieloletnich minimów.

W przypadku deweloperów wynik za luty rzędu 10,7 tys., jak i za dwa pierwsze miesiące br. na poziomie blisko 21 tys. decyzji administracyjnych, jest gorszy zarówno w relacji mdm jak i rdr o 38 proc. Tym samym spadek pozwoleń prezentuje jeszcze większą dynamikę niż nowych budów deweloperskich. A jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są bardzo wiarygodnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów, wskazując na pogłębiający się regres ich optymizmu inwestycyjnego.

[WYKRES NR 1]

Mieszkania oddane na niskich poziomach

W ostatnich czasach najmocniejszym ogniwem GUS-owskich danych budownictwa mieszkaniowego pozostawały statystyki mieszkań oddanych do użytkowania, które w listopadzie ub. roku wyznaczyły rekord swoich notowań.

Od tego czasu dane te pozostają w korekcie, która w lutym sprowadziła je do poziomu dolnego długoterminowego ograniczenia na poziomie około 15 tys. jednostek. Wynik w lutym ogółem 15,8 tys. okazał się o kilkanaście procent gorszy zarówno w stosunku do poprzedniego miesiąca jak i rok do roku. Jednak rezultat za oba tegoroczne miesiące jeszcze nie komunikuje jakiegokolwiek pogorszenia koniunktury. W rezultacie tegoroczny jak i zeszłoroczny okres styczeń-luty zaowocowały niemal identycznym wynikiem.

Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury inwestycyjnej sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi budowlanemu w mieszkaniówce. W związku z tym, w tym przypadku można wciąż liczyć na odbicie tych danych w kolejnych miesiącach, w odróżnieniu do zdecydowanie bardziej problematycznych nowych pozwoleń i budów rozpoczętych.

Kredyty preferencyjne panaceum na inwestycyjną bessę?

Już za dwa tygodnie notowani na GPW deweloperzy mieszkaniowi zaprezentują swoje wyniki sprzedażowe za pierwszy kwartał br. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl raczej przesądzony wydaje się istotny statystycznie regres kontraktacji, przede wszystkim w relacji rok do roku. Tymczasem trwający drugi rok z rzędu  spadek popytu na nowe lokale znalazł już pełne odzwierciedlenie w dołujących statystykach GUS z kilku ostatnich miesięcy. W tej sytuacji bez zewnętrznego impulsu popytowego trudno jest przewidywać jakąkolwiek poprawę sytuacji.

Tymczasem czynnikiem, będącym być może w stanie krótkoterminowo wpływać na decyzje inwestycyjne deweloperów mieszkaniowych, może okazać się przedwyborcza „licytacja” ugrupowań politycznych na wspierające rodzimą mieszkaniówkę programy i ich parametry.

Najnowsza wersja ogłoszonego przez stronę rządową programu Bezpieczny Kredyt 2 procent zakłada uruchomienie dopłat do hipotek zaciąganych na pierwsze lokum już w połowie roku. Co ciekawe, przez całe drugie półrocze br. nie będzie obowiązywał limit składanych wniosków. W tej sytuacji, przy zakładanym wysokim zainteresowaniu kredytami preferencyjnymi, do końca roku popyt na mieszkania może zostać wywindowany o dziesiątki tysięcy jednostek, z czego nawet połowa może dotyczyć nowych lokali.

Prawdopodobieństwo, że deweloperzy w oczekiwaniu na to ewentualne ożywienie sprzedażowe zareagują już w kolejnych miesiącach pewnym podkręceniem swoich statystyk inwestycyjnych wydaje się dość wysokie. Trudno jednak oczekiwać, by z tej racji parametry ewentualnego ożywienia w statystykach GUS budownictwa mieszkaniowego przyjęły formę fajerwerków, ograniczając się raczej do okresowego odreagowania.  

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl