Spada popyt na nowe mieszkania, ale nie w Krakowie

Polski rynek nieruchomości zmienił się względem ostatnich lat - boryka się z wyraźnym spadkiem popytu. W Krakowie sytuacja wygląda zgoła inaczej i mimo ogólnokrajowego trendu, zainteresowanie nowymi mieszkaniami stale rośnie. Miasto przyciąga nie tylko inwestorów, ale również nowych mieszkańców.

Słabnący popyt

W ostatnich latach polski rynek nieruchomości doświadczył pewnych zmian, a jednym z najbardziej zauważalnych zjawisk jest spadający popyt na nowe mieszkania w większości dużych miast. Według danych BIG DATA Rynek Pierwotny, spadek sprzedaży nowych lokali miał miejsce w Łodzi (-4 proc.), Warszawie (-8 proc.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (-49 proc.). Prawdopodobnie cały trzeci kwartał będzie zdecydowanie gorszy pod względem sprzedażowym niż dwa poprzednie. To pokłosie m.in. utrzymujących się relatywnie wysokich oprocentowań kredytów hipotecznych. Osoby, które jeszcze niedawno były gotowe kupować mieszkania, dziś wstrzymują swoje decyzje, licząc na korzystniejsze warunki finansowania w przyszłości. Ostatnie miesiące to słabnący popyt właśnie ze strony klientów chcących posiłkować się kredytami. W sierpniu Biuro Informacji Kredytowej zanotowało 26,41 tys. wniosków o kredyty mieszkaniowe, co w ujęciu rocznym oznacza spadek o 32 proc. We wrześniu z kolei o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 28,51 tys., czyli o 22% mniej niż rok wcześniej. Lekkie odbicie, jednak wciąż w tendencji spadkowej miało miejsce w październiku. O kredyt starało się wtedy 34,52 kredytobiorców, a więc o 16,5 proc. mniej niż w roku poprzednim.

– Rynek nieruchomości w wielu miastach, które dotychczas cieszyły się stabilnym popytem, odnotowuje wyraźne spadki sprzedaży. W tym kontekście deweloperzy w wielu miastach ograniczają liczbę nowych inwestycji, obawiając się nadpodaży mieszkań w sytuacji osłabienia popytu. Warto zauważyć, że spadek zainteresowania zakupem mieszkań wynika nie tylko z rosnących kosztów finansowania, ale również niepewności związanej z wprowadzeniem nowego programu kredytowego przez rządzących. Jego zapowiedzi wciąż są dość mgliste, przez co wśród konsumentów panuje swoista niepewność co do przyszłości rynku jako takiego – mówi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development, inwestor osiedla Nowa Drożdżownia

Kraków wyjątkiem

Kraków stanowi wyjątek na tle ogólnopolskiego spadku popytu na mieszkania. W przeciwieństwie do innych dużych miast w Polsce, tutaj popyt na nowe mieszkania wzrasta. Co więcej, zwiększa się również podaż – deweloperzy intensywnie wprowadzają na rynek nowe inwestycje, co jest szczególnie widoczne w ostatnich kwartałach. Według danych Rynku Pierwotnego, w Krakowie popyt na nowe mieszkania w wakacyjnych miesiącach 2024 roku wzrósł o 6 proc., co wyraźnie kontrastuje z innymi miastami jak Łódź, czy Warszawa. – Jednym z powodów tej dość wyjątkowej sytuacji jest fakt, że Kraków od lat cieszy się reputacją jednego z najbardziej atrakcyjnych miejsc do życia i pracy w Polsce. Miasto będące jednym z głównych centrów akademickich i kulturalnych kraju, przyciąga nie tylko studentów, ale także młodych profesjonalistów, którzy decydują się tu osiedlić na stałe – mówi Bartłomiej Rzepa, członek spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza – W obliczu ograniczeń w innych miastach, Kraków staje się także alternatywą dla inwestorów, którzy poszukują stabilnego i obiecującego rynku. Deweloperzy, widząc to rosnące zainteresowanie, nie zwalniają tempa i intensyfikują działalność, wprowadzając na rynek kolejne projekty. W efekcie, mimo ogólnopolskiego trendu spadkowego, Kraków wciąż przyciąga kupujących – dodaje.

Dynamika cen 

Pomimo wzrostu podaży nowych mieszkań w Krakowie, ceny nieruchomości wciąż rosną. Według danych Rynku Pierwotnego średnia cena metra kwadratowego wzrosła tam o 5 proc. w 2024 roku. Wiele wskazuje na to, że rosnące zainteresowanie mieszkaniami przewyższa dostępną podaż, co prowadzi do dalszego wzrostu cen. – Należy zauważyć, że choć deweloperzy zwiększają liczbę nowych inwestycji, to wciąż występują istotne ograniczenia związane z dostępnością gruntów budowlanych, szczególnie w najbardziej pożądanych lokalizacjach miasta, jak Stare Miasto, Kazimierz czy Krowodrza. Taka sytuacja powoduje, że mimo większej podaży, mieszkania w centrum Krakowa utrzymują wysokie ceny, a w wielu przypadkach notują dalszy wzrost. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wzrost cen, są rosnące koszty materiałów budowlanych oraz pracy, które znacznie podbijają koszty realizacji nowych inwestycji. Oznacza to, że pomimo wzrostu podaży, ceny mieszkań w Krakowie są na krzywej wznoszącej, a rynek pozostaje jednym z “najgorętszych” w Polsce – mówi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development, inwestor osiedla Nowa Drożdżownia.