Sprzedaż działki a VAT i PIT – sprzedaż prywatna czy działalność gospodarcza?

Sprzedaż kilku działek, które należą do majątku prywatnego może zostać uznana przez organy skarbowe za działalność gospodarczą. W takim przypadku sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT oraz podatku dochodowego, nawet wtedy, gdy od nabycia nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat.

Ze względu na stosunkowo dużą swobodę pozostawioną przez przepisy prawa podatkowego, interpretacje organów skarbowych często się zmieniają. W ostatnim czasie organy coraz częściej orzekają na niekorzyść podatników. Powyższy brak konsekwencji doprowadził do sytuacji, w której podatnicy nie wiedzą czy w swojej sprawie powinni zapłacić PIT i VAT czy też nie. Sprzedający często nie biorą nawet pod uwagę, że ich czynności mogą być potraktowane jako wykonywanie działalności gospodarczej.

Sprzedaż prywatna po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości – bez PIT

Sprzedający, który zbywa nieruchomość po upływie 5 lat od momentu jej nabycia, może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, pod warunkiem, że sprzedaż ta mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czyli – nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej sprzedającego.

Okres od nabycia nieruchomości należy liczyć w latach podatkowych, a nie kalendarzowych, co oznacza, że początek naliczania 5 lat powinien nastąpić z końcem roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył nieruchomość.

Przykładowo: jeżeli podatnik nabył działkę w maju 2018 roku, to sprzedaż bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego będzie możliwa dopiero od stycznia 2024 roku.

Przepisy przewidują również możliwość zwolnienia z obowiązku zapłaty z podatku dochodowego w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej nabycia. Warunkiem jest przeznaczenie uzyskanych środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w ciągu 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik sprzedał nieruchomość.

Zakwalifikowanie sprzedaży jako prywatnej, czyli niedokonanej w ramach działalności gospodarczej, oznacza również, że sprzedający nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT.

Zwolnienie nie dotyczy sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej

Jeżeli sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, to sprzedający nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego. Niestety często nie można jednoznacznie stwierdzić czy w danej sprawie mamy do czynienia z działalnością gospodarczą.

Wykonywanie działalności gospodarczej może dotyczyć zarówno osób, które są zarejestrowane w CEiDG (Centralnej Ewidencja i Informacji o Działalności Gospodarczej), ale również osób, które nie są wpisane do żadnego rejestru czy ewidencji. Z punku widzenia prawa podatkowego przedsiębiorcą może być nawet osoba, która od wielu lat pracuje na podstawie umowy o pracę i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Warunkiem jest uznanie przez organy skarbowe, że w danej sprawie podatnik działał jak przedsiębiorca.

Ze względu na niejednolite orzecznictwo organów skarbowych oraz sądów administracyjnych, nie jest możliwe stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań, który pozwoliłby na ocenę czy dane zachowanie można kwalifikować jako działalność gospodarczą. Przepisy nie określają przykładowo wartości lub ilości działek, którą może sprzedać podatnik, aby czynności te nie zostały zakwalifikowane jako obrót profesjonalny.

Z wyroków sądów administracyjnych wynika, że do oceny powinny być brane pod uwagę czynniki takie jak: indywidualne cechy danej nieruchomości, okoliczności życiowe, w jakich znajdował się sprzedający, które wpłynęły na jego decyzję, fakt zarejestrowania przez podatnika działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, charakter czynności podejmowanych przez podatnika w celu podniesienia wartości nieruchomości oraz jej sprzedaży oraz wiele innych czynników – w zależności od szczegółów danej sprawy.

Okoliczności, które mogą przemawiać za zakwalifikowaniem czynności podatnika jako działalności gospodarczej, to na przykład:

1. Dotychczasowa działalność sprzedającego – np. podejmowanie przez sprzedającego w przeszłości czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.
2. Historia nieruchomości, której dotyczy sprzedaż – np. gdy materiał zgromadzony w postępowaniu dowodowym świadczy o tym, że sprzedający nabył nieruchomość w celach inwestycyjnych.
3. Podnoszenie wartości nieruchomości - np. podejmowanie przez sprzedającego czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości lub zlecenie takich czynności profesjonaliście poprzez podział nieruchomości, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru itd. W niektórych przypadkach fiskus uznawał, że nawet jeśli sprzedający nie poniósł żadnych kosztów związanych z przeprowadzeniem takich czynności, to sam fakt udzielenia pełnomocnictwa do ich wykonania jest równoznaczny z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży dokonanym w ramach działalności gospodarczej.
4. Promowanie oferty sprzedaży. Posługiwanie się przez sprzedającego wieloma narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży nieruchomości może stanowić kolejną okoliczność przemawiającą za uznaniem czynności za działalność gospodarczą. Z jednej strony normalną praktyką jest wystawianie ogłoszeń o ofercie sprzedaży przez osoby, które zamierzają zbyć swój majątek prywatny. Jednak z drugiej strony wykorzystywanie wielu ogłoszeń w prasie, radiu, Internecie itd. może być w danej sprawie potraktowanie jako działanie profesjonalne, szczególnie wtedy, gdy czynności takie wymagają większych od zwyczajowo przyjętych nakładów finansowych. 

Podatek VAT

Uznanie sprzedającego za przedsiębiorcę może również spowodować konieczność zapłaty VAT. Dotyczy to nawet sytuacji, w której podatnik nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT, a nawet przypadku, gdy sprzedający nie zarejestrował się jako przedsiębiorca.

Kryteria zakwalifikowania sprzedaży do czynności dokonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej są w przeważającym zakresie analogiczne, jak w przypadku przepisów regulujących podatek dochodowy.

Analiza powyższych kwestii powinna dotyczyć zawsze konkretnej sprawy. Przyjmowanie ogólnych założeń czy też modeli nie jest możliwe. Wszystkie czynności podatnika powinny być rozpatrywane całościowo. Podejmowanie pojedynczych czynności, które nie są ze sobą w żaden sposób powiązane nie może przesądzać o zaklasyfikowaniu danej sprzedaży jako dokonanej w ramach działalności gospodarczej. 

Podatkowa interpretacja indywidualna

Podatnik może wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Zastosowanie się do interpretacji przed jej zmianą, stwierdzeniem jej wygaśnięcia lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego interpretację indywidualną nie może zaszkodzić wnioskodawcy.

W tym kontekście bardzo istotne jest, aby stan faktyczny sprawy odpowiadał temu, który został podany przez wnioskodawcę we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Przed przystąpieniem do jakichkolwiek czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości, warto skonsultować się z prawnikiem, który wskaże potencjalne ryzyka transakcji oraz zaproponuje możliwe rozwiązania. 

Autorem artykułu jest Jakub Al-Shaick, Aplikant adwokacki KZ Legal (Krzemień Zaliwska Adwokaci i Radcowie Prawni SP.P.)