Zakup mikroapartamentu. Jak odzyskać VAT? [PORADNIK]

Inwestorów przyciąga nowość i rentowność na poziomie kilku procent. Ale kto wie, czy nie bardziej zachęca ich 23% VAT do zwrotu. Znaczący jest też fakt, że odliczyć podatek mogą nie tylko przedsiębiorcy, ale i osoby fizyczne. Krok po kroku pokazujemy, jak to zrobić.

Coraz więcej Polaków inwestuje w mikroapartamenty. Nie chodzi tu tylko o doświadczonych inwestorów, którzy zainteresowali się nowym produktem, ale także o osoby, które dopiero rozpoczynają swoją przygodę z działalnością na rynku nieruchomości. Zasady są przejrzyste, produkt zrozumiały, a dochodowość satysfakcjonująca. Tylko w zeszłym roku wynajem mieszkania był około 10 razy bardziej dochodową inwestycją niż lokata bankowa[1]. Jest jeszcze jedna rzecz. Możliwość odliczenia podatku VAT. ­– Coraz więcej osób dowiaduje się, że podatek jest do zwrotu. To je przyciąga i z pewnością napędzi jeszcze większy popyt. Niektórzy pytają, jak to zrobić i czy to możliwe bez zakładania działalności gospodarczej. Zagadnienie wciąż jest nowe, dlatego budzi wątpliwości, które rozwiewamy z pomocą ekspertów podatkowych. Udzielamy także kompleksowej pomocy w odzyskaniu podatku osobom, które tego potrzebują ­­– twierdzi Michał Płoucha, dyrektor zarządzający BY MADE, grupy realizującej we Wrocławiu kameralny aparthotel Legnicka 60C.

Odliczyć VAT ma prawo każda osoba kupująca lokal użytkowy, niezależnie od tego, czy prowadzi działalność gospodarczą, czy nie. Nie trzeba jej zakładać, aby odzyskać pieniądze, ponieważ najem majątku prywatnego mieści się w definicji działalności gospodarczej zawartej w Ustawie o VAT. W praktyce oznacza to, że kupując mikroapartament ponosi się koszt w wartości netto. Najtańszy 18-metrowy lokal w aparthotelu Legnicka 60C kosztuje 188 326 zł netto, zaś cena z wykończeniem i wyposażeniem to ok. 224 tys. zł netto. Jak tak atrakcyjne ceny ma uzyskać osoba fizyczna? ­– Procedura jest przejrzysta i nie wymaga dużego zaangażowania. Każdy sobie poradzi – mówi Adam Narkiewicz, współwłaściciel Biura Rachunkowego Exactly s.c. 

Odliczamy VAT krok po kroku

Po pierwsze, trzeba spełnić jeden warunek: przeznaczyć zakupiony lokal użytkowy pod wynajem, a nie w nim zamieszkać. – Warunkiem uzyskania zwrotu VAT jest wykorzystywanie lokali wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT-em (najem), nie zaś na własne potrzeby – wyjaśnia doradca.

Po drugie, należy zarejestrować się we właściwym urzędzie skarbowym jako czynny podatnik VAT. Rejestracja odbywa się poprzez złożenie formularza VAT-R. ­– Należy zrobić to przed wpłatą pierwszej zaliczki, a najlepiej przed podpisaniem przedwstępnej umowy kupna lokalu. Aby zarejestrować się do VAT trzeba posiadać numer NIP. Osoby, które go nie mają, muszą najpierw złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na adres zamieszkania formularz NIP-7. Dopiero po uzyskaniu numeru mogą złożyć formularz VAT-R – radzi Adam Narkiewicz.

Trzecim i ostatnim krokiem jest złożenie deklaracji VAT–7 oraz jednolitego pliku kontrolnego JPK-VAT, w których wykazana zostanie wartość podatku należnego i naliczonego. – Zasadą jest składanie deklaracji w okresach miesięcznych. Przepisy umożliwiają także wybór kwartalnej metody rozliczeń z urzędem, jednak jest ona dostępna dopiero po 12 miesiącach od momentu rejestracji ­– podpowiada doradca. Na tym etapie są do wyboru dwie możliwości. Właściciel lokalu może w deklaracji podatkowej przenieść nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym na kolejne okresy rozliczeniowe lub złożyć wniosek o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego przy zakupie lokalu. Podstawowy termin zwrotu podatku VAT to 60 dni od dnia złożenia deklaracji VAT za dany okres, w której został wykazany wniosek o zwrot VAT.

Osoby prowadzące firmy zarejestrowane już jako podatnicy VAT odliczają podatek na praktycznie identycznych zasadach i w ich przypadku żadne dodatkowe działania nie są wymagane, jeżeli zakupiony lokal stanie się majątkiem ich przedsiębiorstwa. Natomiast przedsiębiorcy, którzy korzystali do tej pory ze zwolnienia podmiotowego z VAT (sprzedaż roczna poniżej 200 tys. zł), muszą z niego zrezygnować poprzez zgłoszenie rejestracyjne VAT-R. W przypadku przedsiębiorców, którzy do tej pory świadczyli jedynie usługi zwolnione z VAT (np. lekarze), w celu odliczenia podatku od zakupu lokalu będą musieli się również zarejestrować jako czynni podatnicy VAT na takiej samej zasadzie, jak przedsiębiorcy korzystający ze zwolnienia podmiotowego.

Kto pomoże odliczyć podatek?

Przez całą procedurę nie trzeba przechodzić samodzielnie. Niektórzy operatorzy oferują kompleksową pomoc w załatwieniu wszelkich formalności. ­– Po pierwsze, klientów zainteresowanych zakupem jednego z naszych apartamentów, zapraszamy na bezpłatne konsultacje z doradcą podatkowym, który udzieli profesjonalnych porad w kwestii możliwości i procedury uzyskania zwrotu podatku. Po drugie, pomagamy w skompletowaniu dokumentów i w zarejestrowaniu się w urzędzie jako czynny podatnik VAT. Po trzecie, co miesiąc przypominamy o wystawieniu faktury oraz o złożeniu deklaracji VAT-7 ­– wymienia Michał Płoucha z grupy BY MADE. Inną możliwością jest skorzystanie z usługi osobistej księgowej, która zajmie się całą procedurą ewentualnego zwrotu oraz rozliczeniami podatkowymi przychodów z tytułu wynajmu lokalu. W ramach niewielkiego abonamentu miesięcznego dedykowany księgowy zajmuje się wszelkimi formalnościami związanymi z rozliczeniem przychodów i kosztów wynajmu.

https://bymade.pl/

[1] Dane na podstawie badań firmy analitycznej HRE Investments