Zwołanie zebrania wspólnoty - błędy oznaczają spory kłopot?
![](/files/_uploaded/wiz_zdjeciekonf_1388691394,w_170,h_95,wo_170,ho_95,_small.jpg)
Leszek Markiewicz
NieruchomosciSzybko.pl (Grupa ML sp. z o.o.)
ul. Marszałkowska 111
00-102 Warszawa Warszawa
media|nieruchomosciszybko.pl| |media|nieruchomosciszybko.pl
+48 22 100 47 31
www.nieruchomosciszybko.pl
Wielu członków wspólnot mieszkaniowych wie z doświadczenia, że czasem pewne kwestie są załatwiane w sposób nieco chaotyczny. Dotyczy to zwłaszcza mniejszych wspólnot, które nie posiadają profesjonalnego zarządcy (wybranego na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) i jednocześnie ze względu na swój rozmiar (min. 4 lokale) powinny działać w sposób sformalizowany. Czasem okazuje się na przykład, że zwołanie zebrania wspólnoty zostało dokonane w sposób budzący wątpliwości. Warto zastanowić się, czy taka sytuacja jest podstawą do uchylenia podjętych uchwał. Odpowiedź na wspomniane pytanie może interesować zarówno te osoby, którym odpowiada wynik kontrowersyjnego zebrania, jak i właścicieli mieszkań opowiadających się za uchyleniem lub unieważnieniem podjętych uchwał.
Nasz artykuł w dużym skrócie:
- Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, błędy w zakresie zwołania i przeprowadzenia zebrania są istotne, jeśli miały one wpływ na wynik głosowania oraz przyjęte uchwały.
- Osoba zainteresowana podważeniem uchwał powinna np. wykazać, że wadliwe zwołanie zebrania wspólnoty miało związek z wynikiem późniejszego głosowania.
- Trzeba pamiętać, że oprócz uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, możliwe jest też złożenie pozwu o stwierdzenie nieważności uchwały (z wykorzystaniem art. 189 KPC)
Poniżej prezentujemy więcej informacji o tym, jak nieprawidłowe zwołanie zebrania wspólnoty wpływa na ważność podjętych uchwał.
Sądy dość wyrozumiale traktują proceduralne zaniedbania
Proceduralne potknięcia takie jak np. wadliwe zwołanie zebrania wspólnoty zdarzają się dość często, więc Sąd Najwyższy miał już okazję do wypowiedzenia się na ten temat. Warto chociażby wskazać Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 roku (sygn. akt II CSK 370/06). Wspomniane orzeczenie wydaje się istotne, ponieważ najważniejszy polski sąd zasugerował w nim, że konieczne jest łagodniejsze traktowanie wspólnot mieszkaniowych pod względem formalizmu niż przykładowo spółek prawa handlowego. W przeciwnym razie (zdaniem Sądu Najwyższego) nadmierny formalizm mógłby skutkować utrudnieniem funkcjonowania wspólnot. „Orzeczenie SN z 11 stycznia 2007 r. wskazuje, że decydujące znaczenie ma nie sposób zawiadomienia o głosowaniu (według artykułu 32 ustawy o własności lokali), lecz wola większości właścicieli mieszkań” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Inne orzeczenie Sądu Najwyższego mówi, że zdolność zebrania właścicieli lokali do podjęcia skutecznych uchwał nie zależy od jego należytego zwołania. Taki wniosek wypływa z Wyroku Sądu Najwyższego wydanego 8 lipca 2004 r. - patrz sygnatura akt IV CK 543/03. To orzeczenie wskazuje, że podjęcie uchwały właścicieli poprzez indywidualne zbieranie głosów, które przeprowadzały nieuprawnione osoby, będzie podstawą do uchylenia wspomnianej uchwały, jeśli uchybienia miały wpływ na jej treść. W analizowanej sprawie sąd uznał, że niepowiadomienie każdego właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie miało wpływu na jej skuteczność. „Uchwała zapadła bowiem wraz z chwilą uzyskania ostatniego głosu przesądzającego o większości” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Mimo wszystko formalne aspekty okazują się bardzo ważne
Stosunkowo liberalne podejście Sądu Najwyższego do kwestii formalnych we wspólnotach mieszkaniowych, oczywiście nie powinno zachęcać do nadmiernej swobody i lekceważenia reguł prawnych. Niewłaściwe zwołanie zebrania wspólnoty może bowiem prowokować konflikty i skutecznie zepsuć atmosferę panującą w budynku. Co więcej, niedopatrzenia wpływające na treść uchwały będą skutecznym argumentem dla niezadowolonych właścicieli mieszkań. W tym kontekście warto wymienić Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r. (III CZP 59/19). Mówi ona, że: „Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”.
Pozew o stwierdzenie nieważności uchwały to druga opcja
Nie można również zapominać o komplikacjach dla wspólnoty wynikających z zaskarżenia uchwały do sądu. Nie chodzi wyłącznie o artykuł 25 ustawy o własności lokali. Wspomniany przepis zapewnia właścicielowi lokalu termin sześciotygodniowy na złożenie pozwu o uchylenie uchwały (licząc od daty podjęcia tej uchwały na zebraniu albo od dnia zawiadomienia powoda o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów). „Co ważne, upływ podanego terminu (6 tygodni) nie przesądza o braku możliwości podważenia uchwały” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Eksperci NieruchomosciSzybko.pl niedawno przypomnieli, że podważenie uchwały jest możliwe również na podstawie artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego (cyt. „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”). Takie powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia uchwały nie jest ograniczone sześciotygodniowym terminem. Co więcej, może je wytoczyć również osoba niebędąca właścicielem mieszkania. „Jeżeli osoba niezgadzająca się z uchwałą złoży wniosek o zabezpieczenie powództwa, a sąd w ramach odpowiedzi wstrzyma wykonanie uchwały, to komplikacje dla wspólnoty mieszkaniowej będą jeszcze większe” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
![Dopłaty kredytowe, a wynajem mieszkania: będzie problem? Biuro prasowe](https://www.newseria.pl/files/_uploaded/glownekonf_329485637,w_300,wo_300,ho_169,_small.jpg)
Dopłaty kredytowe, a wynajem mieszkania: będzie problem?
![CCC zostaje w trzech centrach handlowych z portfolio Greenman Poland](https://www.newseria.pl/files/_uploaded/glownekonf_1462886161,w_254,wo_300,ho_169,_small.jpg)
CCC zostaje w trzech centrach handlowych z portfolio Greenman Poland
![Warsaw office market in the process of adaptation](https://www.newseria.pl/files/_uploaded/glownekonf_1908045854,w_253,wo_300,ho_169,_small.jpg)
Warsaw office market in the process of adaptation
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
![](/files/11111/n-innowacje.png)
Jedynka Newserii
![](/files/11111/n-lifestyle.png)
IT i technologie
![](https://www.newseria.pl/files/11111/austin-distel-empz7yrzogw-unsplash,w_274,_small.jpg)
Sektor gier silnie reprezentowany na warszawskim parkiecie. GPW liczy na kolejne debiuty firm gamingowych
Sektor gier na warszawskim parkiecie reprezentowany jest przez blisko setkę podmiotów, w tym niemal trzy czwarte na rynku alternatywnym. Notowane podmioty dały w tym roku zarobić trzykrotnie więcej niż te z indeksu szerokiego rynku. Na parkiet wchodzą kolejne spółki z branży, zaczynając przeważnie od rynku NewConnect, by potem przenieść się na Główny Rynek GPW.
Przemysł
Koszty instalacji robotów wciąż zbyt wysokie dla firm. Są one jednak świadome konieczności takich inwestycji
![](https://www.newseria.pl/files/11111/pie-roboty-bariery-foto,w_133,_small.jpg)
Koszty pracy ludzkiej są nadal niskie, a korzyść z instalacji robota na linii produkcyjnej nie jest jeszcze tak duża. To – według raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego – jedna z głównych barier w procesie robotyzacji w Polsce. Jednak dynamicznie rosnące średnie i minimalne wynagrodzenie, a także pogłębiający się niedobór pracowników mogą powoli tę tendencję zmieniać na korzyść robotów. Poza kwestią kosztową wadami, które widzą przedstawiciele firm przemysłowych, są m.in. zależność od stabilnych dostaw energii i technologii zagranicznych dostawców. Problemem nie są jednak kwestie obaw co do wpływu robotów na rynek pracy.
Zdrowie
Załogi Lotniczego Pogotowia Ratunkowego ćwiczą techniki zabiegowe ratujące życie pacjentów. W centrum szkoleniowym odwzorowywane są najcięższe przypadki
![](https://www.newseria.pl/files/11111/lpr-szkolenia-foto-2,w_133,r_png,_small.png)
Załogi Lotniczego Pogotowia Ratunkowego, które tylko w ubiegłym roku były wzywane do prawie 12 tys. wypadków i pilnych, trudnych przypadków, muszą się ciągle szkolić, żeby być w stanie jak najlepiej pomagać pacjentom m.in. po ciężkich urazach, poparzeniach czy nagłym zatrzymaniu akcji serca. – Szkolenia to podstawa naszego funkcjonowania – podkreśla prof. dr hab. n. med. Robert Gałązkowski, koordynator Mobilnej grupy zabezpieczenia medycznego i wieloletni dyrektor LPR. Lekarze, ratownicy medyczni i pielęgniarze rozpoczęli szkolenia w warszawskim Centrum Edukacji Medycznej – specjalistycznym ośrodku Grupy LUX MED, gdzie mogą ćwiczyć najtrudniejsze techniki zabiegowe, ratujące życie pacjentów, w warunkach jak najbardziej odwzorowujących realia.
Partner serwisu
Szkolenia
![](https://www.newseria.pl/files/11111/ramka-prawa-akademia-newser_1,w_274,_small.jpg)
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.