Gwarancja dachu nad głową, czyli służebność osobista w umowie o dożywocie

Służebność osobista mieszkania to jedno z najczęstszych zabezpieczeń stosowanych przez fundusze hipoteczne w umowach o dożywocie. Jakie prawa daje dożywotnikowi? Jak ją ustanowić? Czy można ją przenieść na inną osobę? Czy ktoś może ją odziedziczyć? Kiedy wygasa? Przybliżamy kluczowe aspekty prawne wraz z Małgorzatą Rosińską, Kierowniczką Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Gdy właściciel nieruchomości przekazuje swoje mieszkanie lub dom w zamian za opiekę, wsparcie, albo świadczenia pieniężne (tzw. rentę dożywotnią) ważne jest, by skutecznie zabezpieczyć prawo do zamieszkiwania w dotychczasowym lokum. Służebność osobista mieszkania daje taką możliwość i jest stosowana nie tylko w przypadku hipoteki odwróconej. Kolejnym przykładem jest sytuacja, w której rodzice chcą sprzedać nieruchomość lub przekazać ją (jeszcze za życia) dzieciom, a jednocześnie zapewnić sobie prawo do korzystania z lokalu do końca życia.

– Służebność osobista mieszkania, jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które daje określonej osobie (czyli uprawnionemu) prawo do korzystania z nieruchomości (lub jej części) w zakresie potrzebnym do zapewnienia jej osobistych potrzeb mieszkaniowych. Warto podkreślić, że jest to prawo niezbywalne i niedziedziczne, nie można też przenieść uprawnienia do jego wykonywania na inną osobę. Można jednak ustalić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Prawo to wygasa dopiero wraz ze śmiercią osoby uprawnionej z tytułu służebności  – mówi Małgorzata Rosińska, prawniczka z Funduszu Hipotecznego DOM.

Umowa o dożywocie i służebność

Umowa o dożywocie, zawierana często przez fundusze hipoteczne z seniorami, opiera się o przepisy 908-916 Kodeksu cywilnego. Taki kontrakt zobowiązuje nabywcę nieruchomości (fundusz) do zapewnienia zbywcy (seniorowi) określonych świadczeń np. wypłacania określonej kwoty co miesiąc. – Podpisując umowę o dożywocie z funduszem hipotecznym, czy osobą prywatną i ustanawiając służebność osobistą musimy zawrzeć kontrakt przed notariuszem. Warto też dopilnować by służebność została wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – mówi Małgorzata Rosińska. Zapewni to jej skuteczność wobec osób trzecich. Innymi słowy, służebność wpisana do księgi wieczystej obowiązuje każdego potencjalnego nabywcę tej nieruchomości, a to oznacza że jeśli dom lub mieszkanie zmieni kiedykolwiek właściciela, to osoba uprawniona nadal będzie mogła tam mieszkać. Takie przepisy zapewniają dożywotnikowi większe bezpieczeństwo prawne.

Jak ustanowić służebność i co musi znaleźć się w umowie?

Służebność osobistą mieszkania można ustanowić za pomocą umowy między stronami (i jest to najczęstszy sposób) albo poprzez orzeczenie sądu. Umowa ustanowienia służebności zawierana jest przed notariuszem (co istotne, zachowanie formy aktu notarialnego jest niezbędne wyłącznie dla oświadczenia właściciela nieruchomości. Uprawniony z tytułu służebności może złożyć oświadczenie w dowolnej formie). Po sporządzeniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis ten ma kluczowe znaczenie, bo chroni uprawnionego m.in. w przypadku zmiany właściciela nieruchomości. W umowie ustanowienia służebności muszą znaleźć się oczywiście strony umowy (właściciel nieruchomości ustanawiający służebność i uprawniony), dokładne oznaczenie nieruchomości wraz z adresem, numerem działki, numerem księgi wieczystej itd., konkretne prawa przysługujące uprawnionemu, czas trwania służebności (tu warto podkreślić, że co do zasady ustanawia się ją na czas życia uprawnionego, ale strony mogą ustalić inne warunki), obowiązki właściciela (np. zapewnienie dostępu do określonych pomieszczeń) oraz uprawnionego (np. utrzymanie porządku).