Rok 2024 może w końcu przynieść stabilizację na rynku nieruchomości. Wiele zależy od tego, jak zaprojektowany będzie nowy rządowy program

– Jeśli nowy program mieszkaniowy zapowiedziany przez rząd będzie racjonalnie skalibrowany, to jest szansa, że w 2024 roku wzrost cen mieszkań będzie na poziomie kilku procent. Jeśli natomiast dostęp do tych tanich kredytów będzie bardzo szeroki i łatwy, to można się spodziewać, że mieszkania znowu zdrożeją o kilkanaście procent – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust. Ekspert wskazuje, że to największa niewiadoma rynku mieszkaniowego w 2024 roku. Jednak wiele wskazuje na to, że będzie on spokojniejszy niż ostatnie dwa burzliwe lata, m.in. dzięki zakończeniu poprzedniego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oraz odbudowie strony podażowej. 

– 2024 rok ma duże szanse, aby w końcu wprowadzić trochę stabilizacji na rynku nieruchomości. Będziemy obserwować odbudowę równowagi między popytem i podażą, presja na wzrost cen będzie znacznie mniejsza – mówi agencji Newseria Biznes Bartosz Turek.

Ostatnie dwa lata były niestabilnym okresem dla polskiego rynku mieszkaniowego. Najpierw w 2022 roku zaczęła się wojna w Ukrainie, RPP rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych, a KNF wprowadziła regulacje, które mocno ograniczyły zdolność kredytową Polaków. Efektem był gwałtowny spadek sprzedaży mieszkań, a w obliczu zakręconych kurków z kredytami rósł popyt odroczony Polaków, którzy nie mogli sobie pozwolić na zakup własnego lokum. Ubiegły rok przyniósł odwrócenie tego trendu i był okresem bardzo dynamicznego ożywienia. Oferta mieszkań na sprzedaż topniała w oczach, a ceny pięły się w górę.

– W 2023 roku mieszkania drożały bardzo dynamicznie. Tu nie mamy jeszcze pełnych danych, tylko informacje o cenach ofertowych, a te pokazują, że w niektórzy lokalizacjach mieszkania drożały nawet o ponad 20 proc. Kiedy poznamy dane o cenach transakcyjnych, to najprawdopodobniej okaże się, że ten wzrost był jednak trochę niższy, na poziomie 10–15 proc., choć to wciąż bardzo dynamicznie – ocenia główny analityk HRE Investment Trust.

Ten wzrost cen mieszkań był efektem zachwiania równowagi między popytem i podażą – oferta rynku była nawet dwa–trzy razy za mała względem potrzeb. Natomiast w 2024 roku jest szansa na to, że wzrost cen będzie mniej spektakularny, a na rynku mieszkaniowym pojawi się więcej spokoju i stabilizacji. Głównie dlatego że deweloperzy zaczęli już odbudowywać ofertę mieszkań na sprzedaż, która w ubiegłym roku gwałtownie spadła.

– Według danych Unirepo liczba unikalnych mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym w głównych miastach wojewódzkich spadła – licząc od stycznia 2023 do stycznia 2024 roku – o około 1/3. Z kolei patrząc na mieszkania najtańsze, tam mieliśmy spadek o ponad połowę – mówi Bartosz Turek. – Teraz jest szansa, że ta sytuacja zacznie się trochę odwracać. Deweloperzy już w II półroczu 2023 roku rozpoczęli więcej nowych budów, ich aktywność liczona liczbą rozpoczynanych inwestycji wzrosła o połowę. To już w październiku–listopadzie ub.r. skutkowało delikatnym odbudowywaniem się oferty mieszkań na sprzedaż, dzięki czemu presja na wzrost cen trochę spadała. Niestety później przyszedł grudzień i szał na „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Według analizy HRE Investment Trust brak zabezpieczonego finansowania dla rządowego programu w grudniu ub.r. wywołał wśród kredytobiorców prawdziwy popłoch. Widmo wygaszenia najbardziej hojnego dotychczas programu mieszkaniowego spowodowało, że potencjalni nabywcy masowo ruszyli po kredyty z dopłatą. W efekcie – jak wynika z danych BIK – zgłosili popyt na kredyty mieszkaniowe o największej wartości w historii, ponad 20 mld zł. To ponad pięć razy więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Dla porównania w całym 2022 roku łączna wartość udzielonych hipotek wyniosła ok. 45 mld zł.

– Bardzo wiele osób postanowiło na ostatnią chwilę kupić mieszkanie, co pod koniec ubiegłego roku znowu spowodowało erozję oferty mieszkań – mówi ekspert.

W bieżącym, 2024 roku program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie będzie kontynuowany, co powinno się przełożyć na osłabienie popytu. Z drugiej jednak strony nabywcom mieszkań sprzyja m.in. dobra sytuacja gospodarcza.

– Mamy dobrą sytuację na rynku pracy, czyli niskie bezrobocie i rosnące wynagrodzenia. Według prognoz NBP w 2024 roku mają one wzrosnąć o ponad 9 proc. Nawet gdybyśmy uwzględnili inflację, to realnie oznacza to wzrost wynagrodzeń o 4,5 proc. i to jest najszybsza dynamika od 2019 roku. W praktyce w naszych portfelach będzie więcej pieniędzy, a to oczywiście stymuluje popyt na rynku mieszkaniowym – mówi Bartosz Turek. – Z drugiej strony stopy procentowe mają w bieżącym roku spadać. Teraz podstawowa stopa to 5,75 proc., ale pod koniec tego roku ona może wynosić 4–4,5 proc. Jeżeli faktycznie tak by się stało, to zdolność kredytowa Polaków może wzrosnąć o kilkanaście procent. To oczywiście się przełoży na popyt na mieszkania, niższe będą też raty kredytów.

Według głównego analityka HRE Investment Trust największą niewiadomą w 2024 roku będzie to, co się stanie z programami mieszkaniowymi. Nowy koalicyjny rząd już zapowiedział program funkcjonujący w mediach pod nazwą „Mieszkanie na start”. W 2024 roku ma być na niego przeznaczone 500 mln zł, z których udzielonych ma zostać ok. 50 tys. preferencyjnych kredytów. Mają z nich korzystać przede wszystkim osoby o niższych dochodach, które nie mogą liczyć na zaciągnięcie w banku standardowej hipoteki. Jednak jak na razie progi dochodowe zostały postawione tak, że prawie wszyscy kupujący będą mogli się na nie załapać. Nowy preferencyjny kredyt ma być też niżej oprocentowany niż jego poprzednik i jak na razie nie wskazano żadnej górnej granicy ceny nieruchomości nabywanej z pomocą tańszego kredytu.

– Na razie wielką niewiadomą jest to, jak ten program zostanie finalnie skonstruowany po całym procesie legislacyjnym, konsultacjach międzyresortowych, społecznych i pracach w parlamencie. Te założenia, które zostały wstępnie opublikowane, sugerują, że dostęp do tych kredytów będzie bardzo łatwy, co znów byłoby niebezpieczne dla równowagi pomiędzy popytem i podażą, bo mogłoby spowodować, że mieszkania w tym roku mocno by zdrożały. Ale najprawdopodobniej te wstępne założenia będą jeszcze korygowane i dostęp do tych pieniędzy nie będzie aż tak szeroki – przewiduje Bartosz Turek.

Jego zdaniem jest kilka sposobów, by nowy program nie powielił błędów swojego poprzednika. To m.in. wprowadzenie niższych limitów dochodowych i większego wsparcia dla powiększających się rodzin czy osób z niepełnosprawnościami, a także limitów maksymalnej wartości kupowanej nieruchomości i metrażu. Poza tym program powinien być długoterminowy, by ograniczyć zrywy popytowe charakterystyczne dla ostatnich kilku lat.