Branża nieruchomości analizuje wymogi ESG i ryzyka związane z ich niewdrożeniem. Wśród nich ograniczony dostęp do finansowania i niższe wyceny budynków

Większość inwestorów z branży nieruchomości uważa ryzyko niedopełnienia wymogów ESG za ryzyko finansowe, które może wpłynąć negatywnie na ich finanse lub wartość ich obiektów. Jak pokazuje nowa publikacja przygotowana przez Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH) i Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK), zrównoważony rozwój już w tej chwili jest ważnym elementem długoterminowej strategii wielu podmiotów działających na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. W 85 proc. badanych firm są już osoby oddelegowane do zajmowania się tematem ESG, a w prawie 40 proc. przypadków jest to ich jedyny obszar działania. Kwestie ESG zaczynają odgrywać kluczową rolę na każdym etapie cyklu życia nieruchomości – począwszy od planowania inwestycji, poprzez budowę i komercjalizację, aż po kompleksowe zarządzanie obiektem. 

– Kiedy wiele lat temu pojawiły się zielone budynki, początkowo uważano, że to trend lub moda. Natomiast w tej chwili już wiemy, że zrównoważony rozwój i zielone budynki to część ESG i one zostaną z nami na lata. 78 proc. inwestorów uważa, że ryzyko niedopełnienia wymogów ESG jest ryzykiem finansowym, które negatywnie wpłynie na ich finanse lub wartości nieruchomości. To pokazuje, że inwestorzy i właściciele budynków już wiedzą, że te kwestie są bardzo ważne, identyfikują ESG jako jeden z czynników, które przeciwdziałają globalnemu ociepleniu, służą dobru planety i społeczeństwa – mówi agencji Newseria Biznes Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, członkini zarządu i dyrektorka operacyjna stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych.

– Korzyści związane z wdrażaniem ESG są dwojakie. Pierwszy aspekt jest oczywiście etyczny – poprzez wdrażanie tych rozwiązań branża realizuje swoje zobowiązania w stosunku do ludzi i środowiska. Natomiast drugi aspekt to korzyści finansowe. Regulacje europejskie nakładają na podmioty z branży nieruchomości handlowych wiele obowiązków i niewywiązanie się z nich będzie skutkowało karami i pewnymi trudnościami – jak choćby to, że budynki niespełniające norm nie będą mogły być sprzedane czy wynajmowane – dodaje Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych.

Według IEA budowa i eksploatacja budynków odpowiada za ponad 1/3 globalnych emisji gazów cieplarnianych, ale najwyższy ślad węglowy – ok. 80 proc. tych emisji – powstaje w fazie operacyjnej, podczas eksploatacji budynków. Nieruchomości w Europie – podobnie jak wszystkie inne gałęzie gospodarki – nieuchronnie zmierzają jednak w zrównoważonym kierunku, który wymuszają m.in. regulacje UE, nastawione na osiągnięcie neutralności klimatycznej w 2050 roku. To m.in. Europejski Zielony Ład, którego częścią jest pakiet regulacyjny Fit for 55, unijna taksonomia (system klasyfikacji działalności gospodarczej zrównoważonej pod względem środowiskowym) i rosnące wymogi w zakresie sprawozdawczości ESG (environmental, social, governance). Mowa tu przede wszystkim o dyrektywie CSDR, która weszła w życie z początkiem 2023 roku i znacząco rozszerzyła krąg podmiotów zobowiązanych do raportowania danych niefinansowych. Szacuje się, że w kolejnych etapach w Polsce obejmie grupę ok. 3–3,5 tys. przedsiębiorstw. Wśród nich także największych graczy na rynku nieruchomości komercyjnych.

Do spełnienia tych wymogów regulacyjnych przygotowuje się jednak cały sektor – nie tylko największe podmioty. Czynniki ESG już zaczęły odgrywać kluczową rolę na każdym etapie cyklu życia nieruchomości – począwszy od planowania inwestycji, poprzez budowę i komercjalizację, aż po kompleksowe zarządzanie obiektem. Z najnowszej publikacji „ESG dla nieruchomości komercyjnych. Wybrane zagadnienia i praktyki”, przygotowanej przez PINK i PRCH, wynika też, że z perspektywy inwestorów i właścicieli, ale również najemców budynków ma to już kluczowe przełożenie na atrakcyjność i wycenę nieruchomości.

Aby sprawdzić, w jaki sposób przedsiębiorstwa z rynku nieruchomości komercyjnych przygotowują się na wyzwania związane ze sprawozdawczością ESG – wynikające z dyrektywy CSRD i unijnej taksonomii – PINK i PRCH przeprowadziły badanie, które objęło podmioty zarządzające lub posiadające ponad 13 mln mkw. GLA, 302 obiekty handlowe, 76 budynków biurowych, 11 projektów mieszkaniowych oraz 211 obiektów przemysłowo-logistycznych. Pokazuje ono, że większość z nich już podjęła działania zmierzające do wypełnienia tych wymogów regulacyjnych, choć w części przypadków wciąż nie można mówić o dojrzałej strategii.

– Z naszego badania wynika, że 85 proc. przedsiębiorców wyznaczyło u siebie osoby dedykowane do tematu ESG, ale tylko u 37 proc. zajmują się one wyłącznie tym. To odzwierciedla sytuację na rynku: wiele firm – zwłaszcza tych, które będą objęte obowiązkiem sprawozdawczości – mają ten problem rozeznany i tworzą już całe działy ESG, inne dopiero zaczynają. Jednak tego nie da się uniknąć, ESG jest wprowadzane we wszystkich firmach – mówi Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz.

– Przy wdrażaniu ESG branża napotyka jednak pewne trudności – dodaje Krzysztof Poznański. – Po pierwsze, są to trudności natury mentalnej, ponieważ wszyscy są zdania, że jeśli coś dobrze działa, to po co to zmieniać, dlatego w naturalny sposób mają opór. Drugi obszar, w którym napotykamy trudności, to otoczenie gospodarcze i infrastruktura, które dziś nie są jeszcze gotowe na to, żeby w pełni wdrażać rozwiązania ESG. Stan sieci przesyłowej, dostępność zielonej energii pochodzącej z OZE, regulacje prawne – to wszystko nie jest gotowe i hamuje wdrażanie ESG. I wreszcie trzeci obszar, czyli trudności związane z finansowaniem działań ESG, które wymagają inwestycji. To finansowanie, które nie było uwzględnione w biznesplanach i odnośnie do którego nie wiemy, jaki będzie jego okres zwrotu, jest tutaj dużym problemem i może skutkować opóźnieniami we wdrażaniu ESG.

Z badania przeprowadzonego przez PRCH i PINK wynika, że jak dotąd nie ma też jednolitego zbioru uniwersalnych oczekiwań banków odnoszących się do sektora nieruchomości komercyjnych. Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, że niektóre banki dopiero tworzą rekomendacje, inne są w trakcie ich zmian. Jednak zdecydowana większość – aż 90 proc. instytucji finansowych – ma już wewnętrzną politykę lub strategię ESG i weryfikuje zgodność planowanej inwestycji ze standardami ESG na podstawie własnej listy kryteriów.

– W momencie, kiedy właściciele nieruchomości lub deweloperzy potrzebują finansowania bankowego, to banki – podlegające już rozporządzeniu SFDR – przekładają te wymagania na kredytobiorców. Tak więc żeby uzyskać w tej chwili finansowanie bankowe, trzeba się nad aspektami ESG pochylić – mówi Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz.

Rynek nieruchomości w kwestii ESG przechodzi w ostatnich miesiącach od teorii do praktyki, co odzwierciedla też fakt, że w umowach najmu coraz częściej stosowane są tzw. zielone klauzule. To dodatkowe postanowienia lub załączniki, które określają wysiłki każdej ze stron umowy, aby budynek i znajdująca się w nim powierzchnia były realizowane, używane i zarządzane w sposób sprzyjający zrównoważonemu rozwojowi i poprawie efektywności środowiskowej.

W tej chwili najczęściej spotykanymi na rynku zielonymi klauzulami są te, które określają prowadzenie prac wykończeniowych w sposób zapewniający oszczędne korzystanie z materiałów budowlanych, o parametrach jak najmniej oddziaływujących negatywnie na środowisko, postanowienia regulujące certyfikację budynku czy klauzule ograniczające zużycie mediów i emisję CO₂. Eksperci wskazują, że obecność takich klauzul wkrótce stanie się normą, a ich poziom precyzji będzie coraz większy.

– Zielone klauzule, czyli inaczej wytyczne w zakresie zrównoważonego zarządzania nieruchomościami, to pakiet rozwiązań, które umieszczane są w umowach najmu i mają na celu zapewnienie wdrażania wszystkich postanowień ESG dotyczących szczególnie dekarbonizacji, zarządzania energią, wodą, śmieciami – tak, żeby wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości komercyjnych, zarówno wynajmujący, jak i najemcy, przestrzegali tych wytycznych i żeby cały budynek – a nie tylko części zarządzane przez wynajmujących – podlegał tym regulacjom. One oczywiście nakładają na obie strony pewne zobowiązania, ciężary i w naturalny sposób mogą powodować trudności w ich wdrażaniu. Ale na koniec wynajem powierzchni w budynkach bardziej atrakcyjnych dla najemców, bardziej atrakcyjnych dla klientów jest łatwiejszy i niesie więcej korzyści – mówi dyrektor zarządzający PRCH.