Mówi: | Katarzyna Kopczewska |
Funkcja: | partner, Praktyka Podatkowa |
Firma: | Baker McKenzie |
Udział lokalnego kapitału w polskim rynku nieruchomości wciąż jest znikomy. Nowe regulacje prawne mogłyby to zmienić
Krajowi inwestorzy mają zaledwie 2-proc. udział w polskim rynku nieruchomości, podczas gdy w Czechach ten odsetek wynosi 60 proc. Wynika to m.in. z faktu, że w Polsce wciąż brakuje legislacji, która umożliwiłaby lokalnym inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym lokowanie kapitału w nieruchomościach komercyjnych, jak np. fundusze typu REIT, które od lat z powodzeniem funkcjonują m.in. w USA i krajach Europy. Teraz nadzieje na ich wprowadzenie ponownie pojawiły się po zapowiedziach ministra finansów Andrzeja Domańskiego, który zadeklarował, że resort jest gotów aktywnie włączyć się w dyskusje nad tym pomysłem. Eksperci podkreślają, że wprowadzenie polskich REIT-ów pomogłoby szybciej zaktywizować polski rynek nieruchomości komercyjnych po okresie spowolnienia.
– Wszyscy mają nadzieję, że 2024 rok będzie lepszy niż poprzedni dla polskiego rynku transakcyjnego. Właściwie już obserwujemy pierwsze przejawy takiej aktywności. Co prawda na inwestorów ze Stanów Zjednoczonych i Europy Zachodniej przyjdzie nam jeszcze chwilę poczekać, ale obserwujemy za to aktywność inwestorów z Europy Środkowej, Europy Wschodniej i Skandynawii. Mamy nadzieję, że ten trend będzie się wzmacniał – mówi agencji Newseria Biznes Katarzyna Kopczewska, partner, współkierująca Praktyką Podatkową w Baker McKenzie.
Jak wskazuje specjalizująca się w nieruchomościach firma Savills, polska branża nieruchomości komercyjnych stoi przed wyzwaniem powrotu do wysokiej aktywności inwestycyjnej w obliczu wciąż odczuwalnej niestabilności, która przekłada się na ostrożność inwestorów. Między innymi ten czynnik spowodował, że ubiegły rok nie był dla branży udany: według Cushman & Wakefield wolumen inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zmniejszył się aż o 68 proc. r/r do wartości 1,8 mld euro i był to najgłębszy spadek w całym regionie CEE. Przyczyniła się do niego specyfika polskiego rynku, na którym zagraniczny kapitał odpowiada nawet za ponad 90 proc. wartości transakcji. W ubiegłym roku inwestorzy wstrzymywali się z decyzjami m.in. ze względu na niepewność gepolityczną i gospodarczą oraz wysokie koszty finansowania.
– Polski kapitał również ma apetyt na inwestowanie w nieruchomości komercyjne. Przez ostatnie półtora roku obserwujemy taką aktywność, to są prywatne inwestycje – mówi Katarzyna Kopczewska. – Z pewnością liczbę takich inwestycji zwiększyłoby wprowadzenie ram prawnych czy też platformy inwestycyjnej typu Real Estate Investment Trust, która wyeliminowałaby próg wejścia na rynek i pozwoliła Polakom w szerszym zakresie inwestować na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.
Polacy chcą inwestować w nieruchomości, które postrzegają jako bezpieczną i atrakcyjną lokatę kapitału – według danych Narodowego Banku Polskiego w 2022 roku aż 70 proc. mieszkań zostało zakupionych inwestycyjnie. Jednak w przypadku nieruchomości komercyjnych udział polskiego kapitału nie przekracza kilku procent.
Ten stan rzeczy mogłoby zmienić wprowadzenie do polskiego porządku prawnego REIT-ów (Real Estate Investment Trust), czyli funduszy umożliwiających osobom indywidualnym inwestycje w nieruchomości komercyjne, które gwarantują udział w czynszach płaconych przez najemców. REIT-y już od lat z powodzeniem funkcjonują m.in. w USA, Wielkiej Brytanii, Finlandii, Szwecji, Niemczech i sąsiednich Czechach, dzięki czemu lokalni inwestorzy mają tam kilkudziesięcioprocentowy udział w rynku transakcyjnym. Dla przykładu w Czechach i w Niemczech lokalni inwestorzy odpowiadają za 60 proc. kapitału zainwestowanego, np. w biura czy magazyny. W Rumunii i na Węgrzech ten odsetek wynosi około 45 proc. Natomiast w Polsce – mimo że tutejszy rynek nieruchomości komercyjnych jest dwukrotnie większy niż np. w Czechach – udział lokalnych inwestorów nie przekracza 2 proc. (dane CBRE).
W Polsce pomysł wprowadzenia REIT-ów powraca co jakiś czas. Kilka lat temu prowadzone były prace nad ustawą, która powołałaby je do życia, jednak ostatecznie ich zaniechano. Teraz nadzieje inwestorów ponownie rozbudziły zapowiedzi ministra finansów Andrzeja Domańskiego, który w lutym zadeklarował, że resort jest gotów aktywnie włączyć się w dyskusje nad tym pomysłem. Eksperci podkreślają, że wprowadzenie polskich REIT-ów pomogłoby szybciej zaktywizować polski rynek nieruchomości komercyjnych po okresie spowolnienia.
– Jest to potrzebne zwłaszcza teraz, ponieważ po kryzysie lokalny kapitał jest tym, który pierwszy wraca na rynek i poprawia jego płynność – mówi współkierująca Praktyką Podatkową w Baker McKenzie.
Analitycy oceniają, że mimo chwilowej zapaści polski rynek nieruchomości ma zdrowe podstawy, dlatego – w obliczu spodziewanej w tym roku poprawy kluczowych wskaźników makroekonomicznych – 2024 rok powinien przynieść już oznaki odbicia. Wraz ze spadkiem kosztów finansowania będzie się zmniejszać różnica między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających, co powinno się przełożyć na stopniowy wzrost wolumenu inwestycji. Z drugiej strony negatywne czynniki geopolityczne w tym roku nadal będą wpływać na rynek nieruchomości, wobec czego inwestorzy mogą kontynuować ostrożne podejście, czekając na stabilizację, która przełożyłaby się na zmniejszenie ryzyka transakcyjnego.
– W związku ze zmianą rządu mamy nadzieję na pojawienie się nowych ram prawnych pozwalających na współpracę inwestorów prywatnych z agencjami rządowymi czy władzami samorządowymi w celu zwiększenia oferty mieszkań na wynajem po przystępnych cenach. Natomiast w Europie Zachodniej oczywistym i zauważalnym trendem jest w tej chwili ESG, czyi m.in. rewitalizacja budynków, zmiana przeznaczenia istniejącej tkanki – wymienia Katarzyna Kopczewska.
W opublikowanym niedawno raporcie („CEE Investment Market Outlook 2024”) Cushman & Wakefield wskazuje, że zrównoważony rozwój i czynniki ESG stają się kluczowe w kontekście atrakcyjności inwestycji i są jednym z długoterminowych trendów, które kształtują w tej chwili rynek nieruchomości komercyjnych i wpływają na decyzje inwestorów. Wskazuje na to również firma Savills, według której w nadchodzących miesiącach na celowniku inwestorów będą m.in. nieruchomości typu value-add, czyli z potencjałem podniesienia wartości poprzez aktywne zarządzanie zarówno w obszarze najmu, jak i modernizacji, przebudowy lub zmiany funkcji użytkowej.
Czytaj także
- 2024-04-26: T-Mobile startuje w Polsce z nowym konceptem. Pozwoli klientom przetestować i doświadczyć najnowocześniejszych technologii
- 2024-05-02: Nadwyżki zbóż pozostaną problemem także w kolejnym sezonie. Wszystko zależy od zwiększenia możliwości eksportowych
- 2024-05-06: Coraz więcej Europejczyków ogranicza spożycie mięsa na rzecz produktów roślinnych. Większe wsparcie ze strony rządów i legislacji mogłoby zwiększyć ich popularność
- 2024-04-24: Zmiany klimatu i dezinformacja wśród największych globalnych zagrożeń. Potrzeba nowego podejścia do zarządzania ryzykiem
- 2024-04-24: 72 proc. firm IT planuje podwyżki. W branży wciąż ogromna jest różnica w wynagrodzeniach kobiet i mężczyzn
- 2024-05-08: Społeczne agencje najmu w Polsce dopiero raczkują. Część gmin widzi w nich szansę na walkę z wyludnieniem
- 2024-04-26: W Polsce brakuje dostępnych cenowo mieszkań. Eksperci mówią o kryzysie mieszkaniowym
- 2024-05-06: Duża część ukraińskich uchodźców w Polsce wciąż potrzebuje wsparcia. Szczególnie osoby starsze i z niepełnosprawnościami
- 2024-04-22: Bezpieczeństwo paliwowe w Polsce wymaga inwestycji w nowe moce magazynowe. Branża przyspiesza też zieloną transformację
- 2024-04-15: Mocny wzrost sprzedaży paliw płynnych w 2023 roku. W tym roku popyt napędzą nowe inwestycje
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Handel
Po kiełbaski wege czy roślinne burgery sięga coraz więcej konsumentów. Branża roślinna będzie walczyć o utrzymanie takiego nazewnictwa
Kiełbasa bezmięsna, burger roślinny, parówka wegetariańska, stek vege – do takich nazw produktów wielu konsumentów zdążyło się przyzwyczaić i coraz chętniej po nie sięga. Pojawiają się jednak pomysły, by zakazać nazewnictwa charakterystycznego dla produktów mięsnych. Również w Polsce pojawiła się propozycja w tym zakresie ze strony poprzedniego składu resortu rolnictwa pod koniec ubiegłego roku. Zwolennicy uzasadniają ten pomysł ochroną interesów konsumenckich, ale badania pokazują, że tylko niewielki odsetek klientów pomylił produkt wegański i mięsny przy zakupie.
Infrastruktura
Za dwa lata w gdańskim porcie ma powstać baza instalacyjna morskich farm wiatrowych. Będzie ponad pięć razy większa od krakowskiego Rynku Głównego
21-hektarowy Terminal 5, który powstanie na wodach zewnętrznej części gdańskiego portu Baltic Hub, ma być bazą instalacyjną dla morskich elektrowni wiatrowych. To duży projekt, którego realizacja może się rozpocząć w drugiej połowie tego roku. Tego typu infrastruktura jest konieczna dla przyspieszenia inwestycji offshore w polskiej części Bałtyku. Pierwsze morskie farmy wiatrowe zaczną produkować zieloną energię w 2026 roku.
Prawo
Społeczne agencje najmu w Polsce dopiero raczkują. Część gmin widzi w nich szansę na walkę z wyludnieniem
W Polsce zawiązało się już i rozpoczyna działalność kilkanaście społecznych agencji najmu, kolejnych kilkanaście jest w trakcie powstawania. To niewiele jak na niemal 2,5 tys. gmin w kraju, jednak eksperci widzą w tym rozwiązaniu duży potencjał. Jak podkreślają, może to być szansa zwłaszcza dla miast średniej wielkości, by walczyć ze zjawiskiem wyludniania. Społeczne agencje najmu we współpracy z gminami pośredniczą w wynajmie mieszkań – gminnych bądź należących do prywatnych właścicieli – osobom, których zarobki nie pozwalają na rynkowy najem, ale nie kwalifikują ich też do otrzymania mieszkania socjalnego.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.