Spodziewane spowolnienie gospodarcze może wpłynąć na spadek cen nieruchomości. Polacy zaczną ostrożniej podchodzić do swoich inwestycji

W 2019 roku ceny mieszkań wzrosły w prawie wszystkich większych miastach kraju. W Krakowie i Gdańsku nawet o jedna czwartą. Do zakupów nieruchomości wciąż skłaniają rosnące wynagrodzenia, a także niskie stopy procentowe, które obniżają koszt pożyczek. Jednak optymizm konsumentów może ochłodzić zapowiadane spowolnienie gospodarcze. Jeśli zaczną oni ostrożniej podchodzić do większych zakupów i zaciągania kredytów, popyt na lokale spadnie, a wraz z nim ich ceny.

– Jesteśmy w kluczowym momencie, bo nadchodzi spowolnienie gospodarcze, ale z drugiej strony mamy ciągle bardzo niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia, bardzo niskie stopy procentowe, więc teoretycznie wszystkie elementy, które dotychczas wpływały na wzrost popytu, ciągle działają – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. – Bardzo ważnym elementem w przypadku zakupu mieszkania  jest poczucie bezpieczeństwa i właśnie w związku ze spowolnieniem część osób może nie mieć tak pozytywnego nastawienia do swojej sytuacji ekonomicznej.

Jak wynika z grudniowego raportu Expandera i Rentier.io, ceny mieszkań w największych 15 miastach w ubiegłym roku zwiększyły się średnio o 13 proc., najmocniej – o jedną czwartą – wzrosły w Krakowie i Gdańsku (22 proc.). W stolicy odnotowano 14-proc. wzrost. Jedynym rynkiem, na którym można było kupić lokum taniej niż przed rokiem, była Gdynia (spadek o 7 proc.). Wzrosła także liczba oddanych i budowanych mieszkań. Od stycznia do listopada według danych GUS oddano do użytkowania 184,3 tys. mieszkań, tj. o 11,6 proc. więcej niż przed rokiem, w tym deweloperzy przekazali 116,3 tys. lokali mieszkalnych, a to wzrost aż o 17 proc. Rozpoczęto natomiast budowę jeszcze większej liczby mieszkań – 221,4 tys. ogółem i 113 tys. na sprzedaż lub wynajem. To odpowiednio o 5,0 proc. i 5,5 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem 2018 roku.

– Na ceny mieszkań wpływa bardzo wiele elementów: to, jak drogi czy tani jest kredyt, ale też to, czy stać nas na spłatę kredytu, jaką mamy pracę i wynagrodzenie. Jeżeli nasze wynagrodzenia rosną w dość szybkim tempie, to zachęca nas do zakupu mieszkania i jesteśmy w stanie płacić za nie coraz więcej – wylicza Jarosław Sadowski. – W związku z nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym banki zaczęły obawiać się tego, czy nie będzie w przyszłości  problemów ze spłatą, i zaostrzały w ostatnim czasie kryteria przyznania. Podwyższały również trochę koszty kredytów, co może negatywnie oddziaływać na popyt.

Dzięki wzrostowi wynagrodzeń koszty te nie są jednak wyraźnie odczuwalne i nie zmniejszają zdolności kredytowej kupujących lub zmniejszają ją w niewielkim stopniu. W trzech kwartałach 2019 roku wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wzrosły o 6,8 proc., a w jednostkach sfery budżetowej – o 7,0 proc. Siła nabywcza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej była o 5,1 proc. wyższa niż przed rokiem.

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w okresie styczeń–listopad 2019 roku banki udzieliły o 3,2 proc. więcej kredytów mieszkaniowych, ale na wartość wyższą o 14,3 proc., niż w analogicznym okresie zeszłego roku, co dowodzi, że Polacy zadłużali się na większe kwoty. Największe podwyżki kosztu kredytów w bankach dotyczą zwłaszcza osób z najniższym (10-proc.) wkładem własnym. Ich średnie oprocentowanie wzrosło od grudnia ubiegłego roku z 4,08 proc. do 4,21 proc.

– Jeżeli mieszkanie kosztuje więcej, niż się spodziewaliśmy, ale ciągle chcemy je kupić, bo np. nastawiliśmy się na większe dwupokojowe mieszkanie lub chcemy mieć dziecko, nie zmieniamy swoich planów, tylko podwyższamy kwotę kredytu. Stać nas na to dzięki temu, że mamy coraz wyższe wynagrodzenia – tłumaczy główny analityk Expandera. – Sprzyja temu również to, że ciągle mamy bardzo niskie stopy procentowe w naszym kraju.