Mówi: | Dariusz Barski |
Funkcja: | założyciel |
Firma: | Flat for Flip |
Stawki najmu wciąż rosną, a wraz z nimi opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Skończyło się jednak finansowanie takich zakupów kredytem
Podwyżki stóp procentowych spowodowały, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Wielu Polaków straciło zdolność kredytową i pozostaje im jedynie wynajem. To powoduje, że popyt na takie nieruchomości rośnie, a wraz z nim – ceny. Z wyliczeń Expandera i Rentier.io wynika, że we wrześniu br. stawki najmu w głównych miastach Polski były średnio o 28 proc. wyższe niż przed rokiem. Według ekspertów ten trend się utrzyma i będzie podwyższać opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Skończyła się jednak era, w której inwestorzy kupowali takie lokale z dużym finansowaniem z kredytu.
– Na rynku najmu można spodziewać się dalszych wzrostów cen związanych z tym, że coraz trudniej będzie kupić mieszkanie, więc nie będziemy mieli alternatywy – prognozuje w rozmowie z agencją Newseria Biznes Dariusz Barski, założyciel Flat for Flip. – Wcześniej było tak, że zamiast wynajmować i płacić duży czynsz, lepiej było wziąć kredyt hipoteczny. Dzisiaj te kredyty są drogie i mało dostępne, więc nie ma alternatywy w postaci własnego M. To spowoduje, że ceny najmu mogą iść w górę.
Jak wynika z analizy portalu Nieruchomosci-Online.pl, w III kwartale br. wysoki popyt na rynku najmu generowały głównie trzy grupy poszukujących: studenci wracający na uczelnie, osoby pozbawione szans na własne mieszkanie z powodu drożejących kredytów oraz imigranci z Ukrainy. Wszystko to sprawiło, że zainteresowanie nieruchomościami na wynajem (wyrażane liczbą kontaktów z ogłoszeniodawcami) było o połowę wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej.
– Mamy napływ ludności z Ukrainy, który dodatkowo zawyża ceny najmu. Oni też lubią dobrą jakość wykończenia. Na przykładzie Krakowa i okolic mogę powiedzieć, że to jest bardzo dobry klient dla pośredników nieruchomości i osób, które mają na rynku wtórnym mieszkania pod wynajem – mówi Dariusz Barski.
Z ostatniego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że stawki najmu wciąż rosną, chociaż w mniejszej skali niż wiosną (a nawet pojawiły się pierwsze spadki). We wrześniu br. były wyższe średnio o 28 proc. niż rok temu. Najmocniej zdrożał najem w Krakowie – o 46 proc.
Eksperci prognozują, że w kolejnych miesiącach prawdopodobny jest dalszy wzrost. Wpływa na to m.in. ograniczona podaż mieszkań na wynajem. We wrześniu br. szukający miejsca do zamieszkania w 16 miastach mieli do wyboru ok. 30 tys. ofert, podczas gdy rok temu było ich 40 tys. To i tak jest więcej niż wiosną, gdzie aktywnych było ok. 18 tys. ogłoszeń.
Kolejnym czynnikiem przyczyniającym się do wzrostu stawek najmu jest też wysoka inflacja. Wraz z nią rosną m.in. opłaty administracyjne, które muszą ponosić właściciele mieszkań (zarządzanie częściami wspólnymi, zaliczki na ogrzewanie, wywóz śmieci). Wielu z nich już uwzględnia te wyższe koszty w proponowanych czynszach. Podobnie jak wzrost rat kredytów hipotecznych – duża część mieszkań oferowanych do wynajęcia była bowiem kupiona na kredyt, a ich właścicielom zależy na tym, aby przychody z najmu wystarczały na pokrycie rosnących zobowiązań wobec banku.
– W tej chwili Polacy już ostrożniej inwestują w nieruchomości. Nie mogą już z rozmachem podchodzić do każdej napotkanej okazji inwestycyjnej. Czasy tych okazji na rynku nieruchomości – kiedy można było np. kupić na licytacji komorniczej zdewastowane mieszkanie, wyremontować i szybko sprzedać – niestety się skończyły, ponieważ siła nabywcza jest dużo mniejsza. Dzisiaj nie ma już tego Kowalskiego, który na kredyt kupuje mieszkanie inwestycyjne. Na rynku zostały fundusze i bardziej wyselekcjonowani klienci, którzy mają duże pieniądze – mówi założyciel Flat for Flip.
Jak ocenia, nieruchomości pozostają atrakcyjną formą inwestowania kapitału, choć o jej opłacalności przesądza przede wszystkim lokalizacja.
– Skończył się czas, kiedy można było kupić praktycznie dziurę w ziemi i na samej umowie cesji zarobić kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych – ocenia ekspert. – Teraz nieruchomości będą rosły na wartości, ale w dobrych lokalizacjach, gdzie będzie można je wynająć. Preferowane będą też nie kawalerki, jak było do tej pory, ale większe metraże, powyżej 60–80 mkw.
Eksperci Expandera i Rentier.io szacują, że dla małych mieszkań (do 35 mkw.) opłacalność inwestycji jest największa – średnia rentowność wynosi 5,9 proc. netto. (odpowiednik zysku z lokaty bankowej oprocentowanej 7,29 proc.). Dla mieszkań średniej wielkości rentowność jest nieco niższa – 5,42 proc. netto, a dla dużych wynosi 4,81 proc. netto. Co istotne, te wyliczenia dotyczą jednak zakupów bez udziału kredytu (uwzględnia też dodatkowe koszty jak prowizja pośrednika, podatek PCC, ryczałtowy czy taksa notarialna i koszty związane z odświeżaniem i drobnymi naprawami).
– Alternatywną możliwością inwestowania dla osób, które mają mniejszą gotówkę, ale chciałyby spróbować swoich sił w nieruchomościach, jest crowdfunding. Teraz dość popularne są akcje crowdfundingowe, w których można kupić nieruchomość wraz z innymi osobami fizycznymi i czerpać z tego zyski. Można też próbować wejść w projekt NFT, gdzie łączymy inwestorów z rynku kryptowalut z rynkiem nieruchomości. Za 300–400 dolarów można mieć już udział w społeczności i budować sobie dodatkową możliwość zarabiania pieniędzy. Tak więc opcji jest sporo, ale każdą z nich trzeba sprawdzić i zweryfikować – mówi Dariusz Barski.
Czytaj także
- 2024-07-22: Polskie wybrzeże przyciąga coraz więcej turystów z zagranicy. Apartamenty nad morzem wracają do łask inwestorów
- 2024-07-15: Rynek znów wierzy w obniżki stóp w USA po wakacjach, w Polsce się na nie nie zanosi. To zwiastuje umocnienie złotego, osłabienie dolara i wzrost cen złota
- 2024-07-19: Investors TFI: Hossa na giełdach nie skończy się przed 2026 rokiem. Wszystko będzie zależeć od trendu na Wall Street
- 2024-06-25: Polacy wśród narodów najczęściej odwiedzających Czechy. Południowy sąsiad chce przyciągnąć więcej polskich turystów, nie tylko do Pragi
- 2024-06-18: Mimo wysokich cen mieszkań i stóp procentowych zainteresowanie kredytami hipotecznymi rośnie. Banki apelują o uproszczenie i ucyfrowienie procedur
- 2024-06-13: Brak wiedzy może hamować termomodernizację budynków w Polsce. Co czwarty właściciel nie planuje takich inwestycji
- 2024-05-23: Prezydent Łodzi: Wbrew danym GUS Łódź się zaludnia. Szczególnie przybywa nam młodych osób
- 2024-04-29: Nawet 80 proc. populacji może mieć kontakt z wirusem HPV. Wciąż niewielka jest wiedza na temat nowotworów, jakie wywołuje
- 2024-05-08: Społeczne agencje najmu w Polsce dopiero raczkują. Część gmin widzi w nich szansę na walkę z wyludnieniem
- 2024-04-26: W Polsce brakuje dostępnych cenowo mieszkań. Eksperci mówią o kryzysie mieszkaniowym
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Ochrona środowiska
Polska wciąż bez strategii transformacji energetyczno-klimatycznej. Zaktualizowanie dokumentów mogłoby przyspieszyć i uporządkować ten proces
Prace nad nowym Krajowym planem w dziedzinie energii i klimatu powinny, zgodnie z unijnymi zobowiązaniami, zakończyć się w czerwcu br., ale do tej pory nie trafił on do konsultacji społecznych. Trzydzieści organizacji branżowych i społecznych zaapelowało do Ministerstwa Klimatu i Środowiska o przyspieszenie prac nad dokumentem i jego rzetelne konsultacje. Jak podkreśliły, nie powinien on być rozpatrywany tylko jako obowiązek do wypełnienia, lecz również jako szansa na przyspieszenie i uporządkowanie procesu transformacji energetyczno-klimatycznej w kraju. Polska pozostaje jedynym państwem w UE, który nie przedstawił długoterminowej strategii określającej nasz wkład w osiągnięcie neutralności klimatycznej UE do 2050 roku.
Bankowość
Firmy mogą się już ubiegać o fundusze z nowej perspektywy. Opcji finansowania jest wiele, ale nie wszystkie przedsiębiorstwa o tym wiedzą
Dla polskich firm środki UE są jedną z najchętniej wykorzystywanych form finansowania inwestycji i projektów rozwojowych. W bieżącej perspektywie finansowej na lata 2021–2027 Polska pozostanie jednym z największych beneficjentów funduszy z polityki spójności – otrzyma łącznie ok. 170 mld euro, z których duża część trafi właśnie do krajowych przedsiębiorstw. Na to nakładają się również środki z KPO i programów ramowych zarządzanych przez Komisję Europejską. Możliwości finansowania jest wiele, ale nie wszystkie firmy wiedzą, gdzie i jak ich szukać. Tutaj eksperci widzą zadanie dla banków.
Ochrona środowiska
Biznes chętnie inwestuje w OZE. Fotowoltaika na własnym gruncie najchętniej wybieranym rozwiązaniem
Możliwości związanych z inwestowaniem w zieloną energię jest bardzo dużo, jednak to fotowoltaika na własnych gruntach jest najchętniej wybieranym przez biznes rozwiązaniem OZE. Specjaliści zwracają uwagę, że wydłużył się okres zwrotu z takiej inwestycji, mimo tego nadal jest atrakcyjny, szczególnie w modelu PV-as-a-service. Dlatego też firm inwestujących w produkcję energii ze słońca może wciąż przybywać.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.