Na rynku najmu brakuje większych mieszkań, a popyt na nie rośnie. Coraz popularniejszy może się stać najem domów

Na koniec I kwartału 2024 roku na rynku było dostępnych ok. 27 tys. mieszkań na wynajem. Najemcom jednak często trudno znaleźć to, czego potrzebują. W ofercie najwięcej jest kawalerek i dwupokojowych mieszkań. Brakuje za to większych, czteropokojowych lokali. – Oferta na rynku najmu będzie musiała się trochę dostosować do tego, że najemcy to nie tylko już młode osoby i jednoosobowe gospodarstwa, ale również pary, osoby z dziećmi czy większe rodziny – ocenia Hanna Milewska-Wilk z simpl.rent. Ciekawą alternatywą są domy na wynajem, których przybywa na rynku i do których przekonują się najemcy.

– Oferta rynkowa w obszarze najmu mieszkań to przeważnie mieszkania małe: kawalerki, dwupokojowe, rzadziej trzypokojowe, a już bardzo rzadko to są mieszkania czteropokojowe i większe. Co ciekawe, na rynku najmu zaczynają się pojawiać również całe domy na wynajem – mówi agencji Newseria Biznes Hanna Milewska-Wilk, doradczyni do spraw rynku najmu w simpl.rent, start-upie zajmującym się m.in. weryfikacją najemców i ograniczaniem ryzyka wynajmu.

„Rocznik najmu” Polityki Insight i serwisu Otodom wskazuje, że w kwietniu br. 18 proc. mieszkań na wynajem stanowiły kawalerki, a około 54 proc. lokale dwupokojowe. To prawie 3/4 oferty. Niemal co czwarty lokal ma trzy pokoje, a pozostałe 6 proc. oferuje cztery i więcej pomieszczeń. Pięć lat temu na początku roku kawalerki stanowiły 15 proc. oferty, mieszkania dwupokojowe niemal 52 proc., trzypokojowe prawie 25 proc., a pozostałe ponad 8 proc. Oznacza to, że mieszkania na wynajem stały się jeszcze bardziej kompaktowe.

Z kolei raport „Najem 2030 –  kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” opracowany przez zespół ThinkCo we współpracy z Otodom, PFR Nieruchomości oraz simpl.rent podaje, że w Polsce na jednego najemcę przypada jedynie 0,9 pokoju, podczas gdy średnia dla UE wynosi 1,5 pokoju. W szczególnie trudnej sytuacji są rodziny z dziećmi, które stanowią ponad 40 proc. najemców.

– Mamy na rynku rzeczywiście stosunkowo mało mieszkań dużych, trzypokojowych i większych przeznaczonych na wynajem. Wynika to częściowo również z tego, że w starszych zasobach, które były budowane choćby w latach 70. i 80., mieszkań trzy- i czteropokojowych było zdecydowanie mniej niż dwupokojowych, a w nowych zasobach, które w tej chwili budują również deweloperzy, mieszkania kupowane z myślą o tym, żeby je wynajmować, również są mieszkaniami małymi – tłumaczy ekspertka simpl.rent.

To powoduje, że najemcom trudno znaleźć to, czego potrzebują. Z „Rocznika najmu” wynika, że w ofercie na rynku silna jest reprezentacja dwupokojowych mieszkań o powierzchni 41–50 mkw. (23 proc. ogłoszeń) – a temu odpowiada tylko 15 proc. zapytań. Na kolejnych miejscach pod względem dostępności ofert znajdują się mniejsze dwupokojowe mieszkania, o metrażu 31–40 mkw., i trzypokojowe, ponad 60-metrowe, które łącznie skupiają 30 proc. ogłoszeń. Najemcy wskazują takie kombinacje w 11 proc. wszystkich zapytań z zaznaczonym metrażem i liczbą pokoi.

Kawalerek – które mają 18-proc. udział w dostępnej ofercie – szukano w 6 proc. zapytań. Brakuje za to większych, czteropokojowych lokali, których szukają najemcy – w odpowiedzi na 16 proc. wszystkich zapytań mają do wyboru zaledwie 5 proc. oferty.

– Najemcy, jeżeli mogą sobie na to pozwolić, preferują mieszkania dwupokojowe niż kawalerki i to już powoli zaczyna być widoczne w ofercie. Natomiast rzeczywiście wśród najemców jest coraz więcej rodzin, również z dziećmi, i te osoby poszukują mieszkań co najmniej trzypokojowych lub domów, ale to już są zdecydowanie wyższe koszty – wskazuje Hanna Milewska-Wilk. – Tutaj widzę szansę w tym, że przekonamy się do wynajmu domów. Z jednej strony właściciele będą chcieli je wynajmować, a z drugiej strony najemcy będą chcieli wziąć odpowiedzialność za dom, bo to jest jednak trochę więcej pracy niż przy mieszkaniu.

Najem jest zdecydowanie trudniejszy w miastach o dużym ruchu turystycznym, gdzie wiele mieszkań jest przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy.

– Tam jest najemcom stosunkowo trudno znaleźć mieszkanie, które byłoby dopasowane, po pierwsze, finansowo do ich potrzeb, a po drugie, metrażowo i lokalizacyjnie, tak żeby im było łatwo dojechać np. do pracy – mówi ekspertka.

Raport „Najem 2030” podaje, że za przeciążone kosztami mieszkaniowymi uznaje się gospodarstwa domowe, które wydają ponad 40 proc. swojego miesięcznego dochodu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W Polsce to rzeczywistość wielu najemców. Autorzy raportu, powołując się na dane Eurostatu, wskazują, że na koniec 2022 roku co piąty najemca na rynku komercyjnym był przeciążony kosztami mieszkaniowymi. Czynsze są zdecydowanie wyższe w największych miastach, gdzie w szczególnie trudnym położeniu znajdują się najemcy zarabiający poniżej średniej.

– Ceny najmu są dopasowane raczej do osób, które mają stosunkowo wysokie dochody, czyli mniej więcej średnie w kraju. W przypadku rodzin, które potrzebują większego metrażu, najem mieszkań w dużych miastach jest bardzo drogi albo dla nich nieosiągalny. Natomiast poza dużymi miastami najem zaczyna być w bardziej dostępnych cenach i w tym momencie nawet rodziny z dziećmi mogą sobie pozwolić na najem mieszkania – ocenia Hanna Milewska-Wilk.

Z raportu Otodom wynika, że w lipcu br. średnia ofertowa cena najmu mieszkania wyniosła 3548 zł, co oznacza niewielki wzrost o 1,2 proc. w stosunku do poprzedniego miesiąca i 2,2 proc. w porównaniu do cen z lipca 2023 roku. Najwięcej za wynajem mieszkania trzeba było zapłacić w Warszawie – blisko 5,1 tys. zł, następnie w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku – ok. 3,1–3,3 tys. zł. W Poznaniu, Katowicach i Łodzi średnie stawki ofertowe najmu mieszczą się w przedziale 2,1–2,5 tys. zł.

– Ceny na rynku najmu są dopasowane bardziej do tego, ile ludzie zarabiają i ile są w stanie zapłacić. To nie jest tak, że rosną całkowicie niezależnie, bo widzimy, że na przykład w tej chwili koszty kredytów, bieżącej obsługi kredytów bardzo wzrosły, natomiast ceny najmu, o ile rosły jeszcze w poprzednich dwóch latach, to w tej chwili bardzo się stabilizują albo wręcz spadają, bo należy też pamiętać, że rosną koszty utrzymania mieszkania dla wszystkich. Ceny najmu raczej będą się stabilizowały i nawet uwzględniając inflację, będą spadać, ponieważ również mieszkań i domów na wynajem jest coraz więcej – podkreśla ekspertka simpl.rent.